第66期人居会客厅：BIM-房地产业转型升级的催化剂

  2015年2月5日，由中国房地产研究会人居环境委员会主办，人民网承办的第66期“中国人居会客厅”活动在人民网演播厅成功举办。本次活动是行业协会标准《绿色住区标准》正式施行以来的系列宣贯活动之一，后期我们将持续关注行业的变革力量和绿色住区的技术创新。

  本次对话邀请到了中国房地产研究会副会长兼人居环境委员会主任委员王涌彬、北京中外建BIM设计研究院院长赵墉、北京金阳新建材有限公司总经理陈小刚，就主题“BIM：房地产业转型升级的催化剂”展开了深入探讨。

  以下为直播实录：

  [主持人]:各位网友大家好，欢迎您收看本期由中国房地产研究会人居环境委员会和人民网共同举办的“第66期中国人居会客厅”。最近大家都在关注一个消息，小米进军家装行业，每平米699元，20天即可完工，这对于传统的家装行业是不可想象的。大家都好奇，他们是怎样做到的？除去O2O运营模式的创新，从技术和产业革命的角度来看，BIM体系的应用是其中的一个核心。因此，本次对话，我们将聚焦BIM这个业内非常关注的热点话题，共同探讨BIM与房地产业转型升级的重要关系。此次活动由中国房地产研究会人居环境委员会和人民网共同举办。我们非常荣幸的请到三位重量级嘉宾，介绍一下他们，第一位是北京中外建BIM设计研究院院长赵墉。

  [赵墉]:各位网友大家好。

  [主持人]:第二位是中国房地产研究会副会长兼人居环境委员会主任委员王涌彬。

  [王涌彬]:各位网友大家好。

  [主持人]:第三位是北京金阳新建材有限公司总经理陈小刚先生。

  [陈小刚]:各位网友大家好。

  观看视频请戳>>>

北京中外建BIM设计研究院院长赵墉

中国房地产研究会副会长兼人居环境委员会主任委员王涌彬

北京金阳新建材有限公司总经理陈小刚

  议题1：BIM的本质与优势？

  [主持人]:非常感谢三位今天光临我们的演播厅。首先第一个问题，问一下赵院长，刚才提到BIM，可能很多人对于BIM是什么还不是很了解。因为我们知道BIM是全息建筑拟态，但更多的中文翻译是为建筑信息模型。这些不同的翻译，表明了目前业界对于BIM的认识和界定并不十分明确。首先请您介绍一下BIM是什么？与传统的建筑设计模式相比，它的最大优势是什么呢？

  赵墉：BIM是一种全新的生活方式，20%属于技术，80%属于思维方式。

  [赵墉]: BIM首先是一种生活方式，这里面有20%是属于技术，是由一些软件组成的一个技术，有80%是思维方式。打个比方就比较容易说清楚，相当于建筑行业的一个数字化的进程，比如摄影，变成了现在的数字技术，在生产里面有可类比性的。我打个简单的比方，可能容易理解，比如我们现在波音飞机，它在整个设计过程中是应用了一个叫CATIA的软件，波音飞机有三十几万个零件构成的，一架波音飞机的组装只需要三到四周，也就是二十几天就可以组装一架波音飞机。我们提到小米家装，里面涉及到的部品大概一千多个，一千多个部品在三到四天的时间里完成，我们用一种数字化的方式，如果类似于CATIA软件式的方式，实现它前后数字的一致性、精确性，从技术来讲，20天并不是不可想象的事情，因为一架飞机都可以做得出来。确切来讲，BIM是生产方式的一种变革。

  刚才说到建筑信息模型和拟态的问题，因为BIM的M代表了 Modeling，它说的是Building Information Modeling，Modeling在原语义里面是动态的，就是去拟态、去模拟的一个动作，我们在汉语的语境里面，模型就是静态小的东西，比如建筑模型，大家买楼的时候看到小模型，是指那个。一个文字简单的小的差异，让我们整个行业大多数老百姓或者我们普通人对BIM的理解可能一开始就有偏差。

  主持人提问三位专家：BIM将如何对整个产业上下带来变革性冲击，尤其是目前正处于转型升级的房地产行业？

  [主持人]:BIM是一种全新的生活方式，已经将我们从手工生产改为现在生产线的时代。对于我们全新的BIM的体验来说，将如何对产业化上下带来一个变革和冲击呢？尤其是像现在处于转型时期的房地产业，这个可能是大家最为关注的一个话题。我想请三位分别来谈一谈，首先也是请赵院长谈一谈您的想法。

  赵墉：BIM在建筑工程项目中的应用价值：第一个是省钱；第二个是省时间。

  [赵墉]:BIM在房地产上带来的影响，简单来说有两个：一个是省钱，一个是省时间。如果能够精确地应用BIM这方面，大家可以关注一下前面潘石屹讲银河SOHO项目的时候，在这个地方本来需要一万块钱可以造起来的房子，我们用了6300元钱就造出来了，简单的预算就省掉30%几，这是非常巨大的。另外，他也提到工期的节约，因为只有这种方式，能够实现我们类似于飞机制造里面所使用的几个系统，一个系统叫生产商的供应系统，叫BEST，第二个系统叫JIT，是零能带的及时送达的系统。这个系统所带来的直接的好处，我们可以想象一下，一个飞机的部件，需要21天-28天安装的时候，正好需要装的时候，这个部件，卡车就直接送到就接上去了，这个车就走了，这时候不需要库存，不需要保管，不需要再次的确认，这是一个非常非常好的事情。实际上建筑，我们如果精确地运用BIM系统，建筑能够实现JIT和BEST系统的整体应用的话，它节约的数据在西方统计来说，至少是10%，美国人认为他们自己的生产用BIM和不用BIM，它的成本能节约10%，而时间节约得就更多一些。

  [主持人]:王会长，您听了张院长的介绍，省钱省时间，您还有什么想法呢？

  王涌彬： BIM有助于住宅产业化发展，有助于推进整个房地产行业转型。

  [王涌彬]:我非常赞同赵院长的一个观点，其实我们整个房地产业现在都在讲要产业化，过去的快速发展，实际上一直处在一种粗放式的发展当中，我们非常需要产业化发展，非常需要精细化的发展，但是，在我们这些年，应该说我们在快速发展的过程当中，实际上我们有点落伍，整个行业为什么现在需要转型呢？因为这个方面我们差得很多。比如说，我们在这种精装修方面，我们还只是少数的大公司才开始做，还不是所有的产品都在做。而这些需要这些技术的支持，BIM有助于我们产业化发展，有助于我们整个行业的转型。

  [主持人]:陈总，在您建材行业来说，BIM会给建材行业带来哪些发展的便利呢？

  陈小刚：运用BIM系统可以实现零误差，提高企业生产效率，节约大量资源，为企业实现成本节约。

  [陈小刚]:BIM时代的到来，我认为对我们建材行业包括我们设备行业，我认为带来了很大的挑战，同时也带来了很大的机遇。尤其对我们在行业里面注重研发、注重创新的一些企业，对它的影响是非常的大。一方面，对于生产型的企业，运用BIM系统以后，我相信能够对我们的规模化、生产化、效率大大地提高。另外一方面，对于我们新开发的新产品、新技术，能够很快地得到推广应用，因为我们和设计院、施工企业，假设都使用BIM系统的情况下，我们能很快有效地进行对接，我认为它的效率会大大地提高。一是提高了生产效率，另外一个就是刚才讲的，对于浪费是很大的节约。比如说，我们生产的产品叫混凝土砌块，我们是保温装饰加上结构是复合一体的，是模块化的。在使用过程中，一个建筑里面有几十种产品，过去我们完全是靠手工，手工在算量，在扒图，在施工过程中，准确性只有80%，我们统计过。一方面在生产企业，在生产过程中有的多了有的少了，就浪费了，有的在施工当中浪费了。如果基于BIM的系统下，是零误差了，这节省了多少资源，我想在这方面是能够有效降低浪费是非常明显的。

  议题2：BIM的推广与应用？

  [主持人]:赵院长，我想了解一下，目前来说BIM在我们的推广和使用上，范围有多广？

  赵墉：目前BIM应用最广泛的一个点是管道碰撞检查，自动检测发现和解决人工审图不易发现的设计问题。

  [赵墉]:在国内现在有一个统计，实际上现在BIM真正的应用，有一个点的应用是最广的，我们叫空间的质量优化，或者叫管道碰撞检查。我们在建房子的时候，先建完一个壳，里面做很多的管道，做很多的电器这些线路，做线路的时候，传统的生产方式，绘图的方式，设计院的生产方式，会导致我们在工地上来回穿线管子的时候会打架，我们管这个东西叫碰撞。用BIM的技术，数字化全息在线之后，自动检测出什么地方有毛病了，把毛病提前消失掉了，提前消失掉带来了很多好处，比如建筑的高度可以节约一点，原来设备如果一个管子想从这里走，可能碰到墙、碰到梁，要打个洞钻过去，这些浪费都可以避免，这是应用最多的。大家一听这是有好处的事情。

  其次，我们对异形建筑，异形建筑就是房子本身的难度设计很大，因为原来画图的方式画起来比较困难，现在大家求助BIM，发现BIM很简单，这两个点现在用得比较广一些。至于推广，就中国来说，整个国家相对于亚洲的一些小国家比起来，我们还已经落后了，比如新加坡比我们先进很多。

  [主持人]:BIM在很多领域都可以有很多很好的应用，这也是未来发展的方向。之所以现在没有进入快车道，最大的阻碍在哪里？王会长先简单谈一下。

  王涌彬：BIM在中国推广的障碍：首先，观念上重视不够,；其次，相关配套政策尚不健全；第三，房地产企业应加强BIM在建筑工程中的应用。

  [王涌彬]:我觉得BIM在中国推广，还不是非常的顺畅，有一些根深蒂固的原因。我们在观念上不是很重视。这个方面，我就想说，政府在引领行业发展这方面，我觉得做得有些不够。比如说，在历次的房地产调控里面，发力的点都是房价，但是没有一次说我要强调要技术进步。其实在全世界最大规模的城镇化，最大规模的房地产建设过程当中，我们理所当然的应该把技术进步放在前头，我们也有责任做这个事，但是这方面是一个很重要的原因。

  其次，这些年有些相关的配套政策，比如产业方面，也包括标准、规范方面不完全配套，技术已经进步了，但是我们有些标准还没有完全跟上，这些方面导致了我们行业在推的时候有一定的延迟和滞后。

  还有一个层面，相对来说也是比较重要的。本身BIM这种技术和这种体系有龙头，我认为这个龙头在开发商，在开发企业。如果他不是很关心产品品质，他本身的技术含量如果很随意就能卖出去的话，他不太关心技术进步。而且我们发力点也不在这方面，龙头不振，这个行业，相关产业链上的东西也不会有那么大的积极性。

  所以，我觉得下一步真正的要做这个事，要两个方面发力，一个是政策方面要引领，另外房地产的开发商、开发企业也要有信心和决心做这些事。因为真正的我们下一步的发展，白银时代，这时候的发展，我们需要这样的技术，需要这样的进步。否则，这样的企业也会被淘汰。

  [主持人]:会不会是因为像BIM专业性太强，很多人还不是很了解。陈总，您作为企业来说，有没有这方面的考虑，由于技术性太强，本身会有一些抗拒？

  陈小刚：通过BIM技术的应用，强迫企业进行升级换代。

  [陈小刚]:肯定会有这个因素。我刚才说的时候，对于注重技术、注重科研的企业，它必须要提前走出这一步，才能推动行业的发展。你一直抗拒的话，这样的企业，将来可能就会被淘汰。我觉得通过这个技术，强迫企业要升级换代，对我们来说，我们欢迎新技术的到来。

  [主持人]:赵院长，您作为BIM设计院的院长，责任重大，对于它的推广今后还有一个非常漫长的道路需要您这边来做，您目前是怎样的想法呢？对于它的推广？

  赵墉： BIM技术涵盖建设项目策划、规划、设计、施工、竣工、运维，是整个全生命周期的解决方案。

  [赵墉]:BIM的生产方式如果和建筑这块直接相关这一块，从建筑开始的策划、规划到建筑方案的设计，到施工图的设计加工，到施工过程的指导，到一直建好的运维，是完全可以一条龙的运作起来，尤其是长线的应用，价值会越高。我认为这是会很自然的发生，刚才王会长讲到白银时代到来了，白银时代的到来竞争更会激烈一些，对于精细化的要求和品质的要求会更高一些。我们原来行业有各种各样的笑话，其中有一个笑话是，我们设计方案的时候，是一个18岁的美女；我们施工图做完之后，就是一个四十多岁的中年女生了，等我们房子建完以后就是八十多岁的老太太了。因为这过程中有信息的失真，这个失真是传统生产方式必然的一个过程。现在BIM的一个特点，可能它的信息不是完全完整的，但一定是完全正确的。

  我经常和大家打一个比方，如果原来设计师描述一个美女的时候，我们画出一个美女出来，尽量把她描绘得很详细，最后再让建筑商去造，最后发展商拿去卖它。因为这个过程里面，设计师再强力描绘一个形象的东西其实是有难度的。但是现在BIM是什么呢？BIM是一种全息模型做出来一个，全息模型就是一个真的美女，看起来没有什么区别。它的图形不再是设计师画的，它的图形像CT扫描一层一层这样出来，没有听谁说我的CT片子拍错了，只有自己长错了，拍不错。这样的话，发展商对于品质的追求，这会是一个驱动力。

  第二个驱动力，在国外现在比较成熟的是，其实是全民驱动的。它是这样的，我们设计的产品，任何一个零部件，我们管它叫一个部品，任何一个部品背后都有一个生产商。我们最后盖房子的时候，更多是组装这些生产商所做出来的产品本身，最后形成一个房子。在国外现在比较流行的一个方式，通用的一个方式，这些生产商，就像陈总这样的，背后他有很多专利的生产商，拼命地把自己的产品做好。做好之后，怎么能让市场了解它呢？它就做成通用的BIM工具，这个工具，设计师使用起来太顺手不过了，设计师不由自主地要用它的工具。作为发展商看到这个产品，又便宜又好，自然而然会选择用它。BIM的另外一个特征，它是集体的，而且是网络化的、大众的一个创作活动，不局限于设计师去推广它，到时候陈总会积极地把他的好产品向我们展示，发展商也会说我要省钱，我要品质了，那个时候他就会找BIM的生产方式来做这件事情。但是这80%的思维方式的改变，其实比较难。我在这个行业干了31年，我特别清楚地记得，当时设计行业进入CAD的时候，官方杂志，当时宣布CAD为何物、有何用？其实现在也到了那个时候，但是没有看到BIM的时候不知道，一试就通，口碑相传。它的发展，我对这个发展看好。

  议题3：如何拥抱BIM的到来？

  [主持人]:BIM时代的到来，也标志着中国房地产粗放式的建设时代的结束和精细化建设的开始，也必将使产业链的各个环节带来一些新的挑战，就像您刚才介绍的在很多方面都可以有应用，并且会改变我们的很多生产模式。从材料和设备的企业角度来说，如何迅速地调整，以适应整个行业的变革和进步。想请陈总谈一谈。

  陈小刚：BIM既是一次难得的挑战也是一次难得的机遇，我们必须要抓住这个机遇。

  [陈小刚]:我想我们必须很快地要了解这个技术，虽然我现在只是粗浅的了解，但是我已经潜意识地认识到，如果你不进入，别人就会进入，你不进入就会被淘汰。就像刚才介绍CAD一样，现在CAD所有的人都在用，可能几年以后，所有的BIM系统就进入了每个行业，我想对我们来说，既是挑战，也是机遇，我们必须要抓住这个机遇。

  [主持人]:目前有这样的观点，BIM技术更适用于少量大型复杂的建筑项目当中，我们非常关心，在普通住宅项目施工后期运维方面，BIM是否仍具有这种优势？王会长，在大型的环境建设当中，BIM的优势会体现在哪里呢？

  王涌彬：BIM技术整合建筑产业链信息，减少资源浪费，提高建筑质量。

  [王涌彬]:我觉得作为它是一种体系，它的核心应该是协调和整合，它本身并不是独创的一些什么东西，而是把这个系统很好地整合在一起。我们在大型的项目里面，其实本身就很复杂，而且现在的建筑，由于技术、各种材料的进步，越来越复杂。我们在这个过程当中，如果纯粹按我们传统的设计手法，这里面会有很多的碰撞和错误，这是难免的，因为是人工操作的，不可能没有错误。有时候错误，就像出一套图纸，出来最后的变更是几百张的，这很常见。在这个过程中，会有很多很多的损失和浪费，时间各方面都会有问题。其实，这种模式真的是阻碍了我们产业化发展，我们还没有脱离那种泥瓦匠的现场的很多的操作阶段，我们工地在节能的统计上，我们建筑施工的浪费和能耗是非常大的。在这里面，它的技术进步给我们整个行业的促进，不仅仅是开发或者设计，实际上是整个全系统的，我们要把它整合在一起，通过BIM这个体系，把整个产业链整合在一起。在整个产业链上的浪费都会很少，我们的效率都会提高。这个价值就非常大了。实际上这并不分大建筑、小建筑，都是一样的。小建筑也有这样的需求。

  [主持人]:陈总，在后期的维护当中，作为建材企业来说，在后期维护，BIM的优势体现在那里？

  陈小刚： BIM可实现建筑项目全生命周期的信息构建。

  [陈小刚]:后期，我们可以长期地去跟踪它。在过去传统的设计、施工，包括材料供应商，我们到现场，施工结束，所有的工作我们就算结束了。如果有BIM的系统，我们可以长期地跟踪。从产品的角度，它的使用寿命和建筑的使用寿命必须是同寿命，我们有BIM系统，我可以知道我的每一块砖、每一个瓦，甚至每一个配件在后期当中的运行会出现什么样的问题，需不需要更换，寿命到什么时间节点需要更换，我们就提前更换它，这样保证安全，保证后期的降低。你破坏以后再去弥补，损失就会很大，我想这是全寿命的跟踪。

  王涌彬：应用BIM技术对后期物业管理起到革命性作用。

  [王涌彬]:还有一个方面，后期的影响，我们现在的开发，往往是开发商建完以后，把这个项目交给物业管理，他就完成任务了。其实在交接过程中有很多损失，原来建筑有很多信息，后期的管理团队是不知道的，他也不清楚。如果是作为BIM体系，把物业管理和前期开发一起作为一体来看的话，后期就会非常清晰，也是可视的，什么配件需要换，什么东西有问题，不管你是隐蔽的或者表面的，我都一清二楚。实际上，这个BIM技术，对于我们后期的物业管理，应该说也是革命性的。

  [主持人]:赵院长听了两位心里的理解，您作为专家来讲有什么补充吗？

  [赵墉]:首先常的欣慰，一个是作为行业的领导，一个是作为建材行业、相关行业的精英人物，对这个事情的看法，首先都是很到位。另外一方面，我们也做过一个调研，我们沿着长安街选了几个特别著名的建筑做了一些运维方面的调研。当时我们表达这个数据，我们认为大约90%几的建筑，超过九成的建筑，在使用、运行维护中的使用，尤其运行中的使用，实际上没有达到设计师原来他预想的样子。实际上这方面的浪费非常的可观，这个数字。跟刚才王会长讲到的，材料没有到位的浪费和运行没有到位的浪费都是很可观，这可能有很多很多的原因。其中一个原因，我们设计师，作为设计院来说，以前的角色是管生不管养，我们把房子设计好、建筑好了，在管的过程中，不存在设计师这个角色。原因可能有很多，真的我们作为设计师没有尽到这方面的责任，有这方面的因素。如果通过建设过程中的节约跟建成以后的指导建筑给它节约，相当于你自己设计你自己管，还是像航空领域的逻辑，谁生产的飞机谁设计的飞机，你负责飞机终生的指导，叫LCM系统，这么一个指导对于整个行业的触动，或者对于设计师色的再升级都是很有帮助的。

  议题4：房地产企业的准备与衔接？

  [主持人]:我们也了解到目前有很多龙头企业，像万科、万达已经开始了BIM方面的实践。从房地产的角度来说，从哪些方面做好准备和衔接，才能最大化的使BIM体系带来效率和效益最高呢？

  赵墉：龙头企业已经认识到BIM技术创造的巨大商业价值和现实价值，龙头企业带头引领示范将促进行业发展。

  [赵墉]:我先说一个笑话，在去年的时候，大家在转一个信息，万科在他的实验室开始打印房子，大家看到这个信息之后，很多人反应，在搞噱头，在吹牛。实际上这件事挺真实的，就我们来说，首先我们的建筑是用BIM的一种模式，给它做了全新的模式，它每个部件的情况是非常清楚的，是唯一固定的，用专业来讲就是几何信息和非几何信息都固定在那个地方。现在打印技术，只要有合适的媒介，就是它喷出来的媒介，只要是有合适的东西，把它在线出来，就是一个很简单的技术问题。更多的，对于万科来说，是怎样把这种技术给它量化、量产，这个量产假设给它带来的效益比使用普通的人工要更省钱的话，或者可以给它带来更多收益的话，各种情况都有可能率先真的是按照媒体里所讲的几年之后开始真的打印房屋，而不再去盖房屋，这是很现实。

  我注意到有一个说法，好像是王石自己说的，未来万科三年主要的工作，技术的发展要推行BIM这个系统，我觉得他的决心一定是非常真实的，建立在一个完全真实可靠的基础上，而不是一个噱头，要出噱头的话，地产本身有文化的属性，有地域的属性，有太多的属性，任何一个属性去形容推广开的话，带来的效益都比BIM生涩的字眼要有效得多。

  就万达这边，据我了解，我们在合作中了解一些信息，他们现在的慧云计划。跟互联网，尤其跟移动互联相结合的这方面的进步，还有它现在要做更加精细的标准化的产品。我觉得这些都会跟BIM直接的对接起来，这种龙头企业的带头，将来会在整个行业，我觉得一定会带来很好的示范作用。

  [主持人]:龙头企业的带头已经起到一个很好的开端，相信会有更多的企业跟随。王会长，您作为行业的专家，对这个问题是怎样的看法？

  王涌彬：BIM技术对整个房地产行业来说是一种转型的催化剂，我们应该很好地理解它，全面拥抱它。

  [王涌彬]:我觉得这些龙头企业，他们本身有这个责任，也有这个能力，带领这个行业转型。实际上现在很多一线的龙头企业，他们已经把开发理念做了比较大的调整，比如说以前我可能是提供非常好的房子，现在可能变成了提供一种绿色的生活环境，更多会把生活方式的因素考虑进来。比如对于设计行业来说，我们也是面临这样的转型。比如说，我们以前是帮你设计一个房子，但是这里面含有生活的内容。但是，未来我们可能是对建筑的一种综合服务，可能是全过程的服务，包括到后期的。从画房子，给你出图纸，提供施工的依据，到给你做全程的服务，这些也是一种转型。BIM对整个房地产行业来说，它是一种转型的催化剂。应该说，对于全行业都会有非常大的、直接的、积极的促进，所以，我们大家都应该去很好地理解它，去拥抱它，这才是最好的一种选择。

  [主持人]:听了两位专家的介绍，陈总，以企业角度出发的话，如何最大化的享用BIM带来的效率和效益，您有怎样的考虑？

  陈小刚：BIM技术能够真正实现按图施工，可以提升项目生产效率、提高建筑质量、降低成本。

  [陈小刚]:最大化的享用，我认为现在还为时尚早，但是它是一个趋势，这种趋势很猛，尤其近两年，可能不是近两年，包括未来龙头的万科、万达，它的带动，我觉得这种趋势越来越猛，从工程角度来讲一下BIM会带来什么样的影响？现在业主委托设计院，做了设计任务以后，施工企业去实现它，我们的原则是按图施工。但是我们现在图纸上的信息量远远不够。如果在使用BIM系统之下，它的信息量非常的大。

  每一个零配件、每一块材料，它的质量标准、尺度、技术参数、误差范围，包括价格，甚至你是哪个企业生产的、哪天生产的，都要求你什么时候送达，所有这些完完全全的都在这上面能够体现。真正的实现按图施工，我想整个建筑的质量就会得到很大的提升。而且在节省造价、降低成本的前提下能够提升。我觉得这对我们行业来讲影响非常大。

  [主持人]:我们常说科技改变世界，经历过粗放建设带来的环境代价后，借助建筑几何信息与数字信息的严谨传承，BIM将协助我们开启环境友好而省心的设计建造新时代。非常感谢今天三位专家来到我们的访谈间，给大家介绍了BIM的实际的现在的情况，我们也希望今后在房地产企业，BIM能有更好的发展。非常感谢大家。感谢各位网友今天的收看，今天的访谈到此结束。谢谢！

嘉宾合影