[克而瑞]2016年这些城市土地市场必将会红火一年

　　近期土地市场诸事纷纭，乱象丛生。个案方面，热点城市依然高溢价地块频出，杭州、南京更是接连刷新城市单价地王纪录，但整体来看，1月份土地成交规模却又显著缩减，成交同比跌去一半的城市不在少数。企业方面，融创单月六次出手收储土地，拿地总额同比翻番，地方政府方面，深圳却又宣布将大减土地出让。 市场现象的种种矛盾，让我们一时间看不清土地市场究竟是冷是热。那么，近期土地市场景气到底如何？而新地王又有没有值得注意的共性特征？

  市场前景看好是“地王”涌现最硬背书，地块自身稀缺性锦上添花

  1月份二线城市单价地王涌现的最大成因，首先是基于城市火热的成交支持，而城市之间的库存压力分化，以及一线城市的土地供应缩减，更是进一步加剧了二线城市的土地争夺。而杭州、南京作为二线城市中的翘楚，单价地王的刷新，实际也是趋势上的必然。

  不过毕竟是“物以稀为贵”，单价地王还是要有难以复制的稀缺性。支持高地价的因素很多，包括人口聚集、商业、医疗，绿地、公共交通等指标都需要 名列前茅，但在杭州、南京这类二线城市，此类优质地块并不少见，如南京河西其实还有不少类似地块有待开发。我们认为，真正成就这两块单价地王稀缺性的，还 是基于他们隔路相望的“顶配分校”：南京的地王对口的金中河西分校，以及杭州地王毗邻的胜利实验小学(胜利小学分校)，都可以说是目前两市新房首屈一指的 教育配套。高房价板块的优质学区就成了房企眼中下金蛋的母鸡。这样我们也不难理解，上海建工在为何在拿下海玥名都苑(临近G68地块)后还不满足，非要再 以地王价格力压融创，拿下金中河西分校四至的最后一块宅地。

  TOP10地块含金量较往年同期下降，但南京、杭州等成榜上新宠

  主要体现在三点，其一是榜首与门槛均同比回落，1月份南京的G68地王最终楼板价为4.2万元/平方米，与2014年、2015年1月的单价地王相比均有不小差距，而位于入榜门槛的杭州42号宅地楼板价为1.9万元/平方米，也低于去年入榜门槛；其二是一线城市入榜地块不多，2014、2015年1月分别有8块、9块一线城市土地入榜，而2016年仅有5块；最后是高溢价地块显著减少， 2016年单价TOP10地块共有4块底价成交，而同是市场大年后的2014年1月，溢价率最低的也有71%，而溢价率最高的地块更是达到了445%。(2013、2015年同为房地产大年，而2014年市场整体稍冷，所以这里就不对比2015年1月市场了)

  成交总量确在下跌，一线城市跌幅尤甚

  再循例看看总量数据，据CRIC监测，2016年1月全国300城经营性土地成交金额910亿元，同比大跌23%；成交建筑面积2615万平方米，同比骤降45%，为近五年的1月份新低。1月土地市场的骤然降温，我们认为主要是受到三方面影响，其一是行业周期，传统淡季致环比大跌；其二是需求热度降温，经历了2015年下半年的高热之后，目前地价已达高位，且最急迫的那一批吸储需求已得到释放；但最重要的还是政策严控，1月份国土部再一次明确表态，2016年仍将聚焦去库存，对于住宅用地政策将采用“有保有压”结合方式。

  分城市能级来看，一线城市成交量下跌最大，1月份土地出让面积同比下滑七成，全国占比仅为12%，也为近5年以来最低。实际上，近年来一线城市 土地成交量下跌已是大势所趋。据CRIC整理，2015年一线城市计划出让经营性土地3417万平方米，但最终仅成交了2000万平方米。虽然国土部一再 要求供不应求的城市要加大土地供应，但受到拆迁成本高、建成区土地储备几近枯竭、公共设施承载力不足、土地流转受限等因素影响，一线城市的土地出让量仍难 抬头。如近期宣布降低土地出让量的深圳，更是个中典型。

  整体土地供求缩量,但热点二线城市土地市场必将成为资金追逐新宠

  在“有供有限”的高压之下，土地成交下跌之势仍将持续，我们认为2016年土地市场规模或将加速缩量：一方面，二级市场将“抢占”一级市场份 额，盘活企业存量土地，房企对一级市场的需求势必大大减少。另一方面，国土部鼓励企业租赁土地，鼓励采取长期租赁、先租后让、租让结合等出让方式，降低企 业用地成本，这样势必会抢夺部分商办地产的需求。

  虽然地市整体偏冷，但我们认为：“降首付”之后，对一线市场影响不大，而热点中心二线受益最大，多数三四线效果不及预期，必将使得资金、企业涌 向热点二线城市，在销售市场向好的情况下，热点二线城市的销售-投资机制将被率先激活。得益于存量大幅降低、消化周期普遍转向供不应求，土地消化周期相对 较短，短期内不会出现供应井喷，房企无论是基于前景判断还是补仓需要，二线城市如南京、武汉、杭州、成都、苏州等城市土地成交也显著上涨，土拍竞争程度甚 至大有向一线城市看齐之势，近期南京、杭州地王频出，即说明趋势已在酝酿成形。