[克而瑞]下一个风口！2016行业热门方向研究

  导读：

  房地产行业进入存量房市场，城市更新将是未来行业发展的重心，也是行业的下一个风口！政策层面，近些年国家一直鼓励地方盘活闲置土地、存量房市 场，并出台相关政策为各地方政府调整土地供应提供依据；城市层面，由于城市化较早，不少城市出现规划、基础设施等落后现象，且通过招拍挂流程出让的土地与 房企实际开发所需及常住人口居住要求存在较大差距，城市更新战略成为缓解供求矛盾的关键途径。

  摘要：

  存量市场来临，房企脱颖而出就靠它！

  4大特定对象可涉足，万亿市场容量待开发

  7个城市现状全景PK，哪个城市更热门？

  上篇：城市更新的概念解析

  一、定义：旧城改造的升级，对特定区域的改造和修缮

  随着城镇化建设的逐步深入，城市中的部分基础建设已经不能适应现代化进程的需要，城市更新这一新概念应运而生。城市更新，顾名思义，是指由符合 政策规定的主体对特定城市建成区(包括棚户区、旧商业区、旧工业区及旧住宅区)内的具有以下情形之一的区域，根据城市规划和政策规定程序进行综合整治、功 能改变或者拆除重建活动。具体的情况有：

  城市的基础设施、服务设施需完善；

  环境恶劣或者存在重大安全隐患；

  现有的土地用途、建筑物使用功能或者资源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；

  依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。

  城市更新不同于旧城改造，准确来说，城市更新算是旧城改造的升级。旧城改造为局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市的全部物质生活环境，以便根本改善其劳动、生活服务和休息等条件。而城市更新不是对旧城的全盘否定，而是意味着在旧城的基础上不断发展，不断新建、扩建和完善。

  二、对象：涵盖棚户区、旧商业区、旧工业区及旧住宅区

  1、棚户区：源于工业化、城镇化发展迅速，生活设施故而滞后

  本章节略。

  2、旧商业区：改造为时代进步，商业消费方式改变所驱动

  旧商业区，主要是指因时代的进步和商业业态的演变而需要进化更新或退化淘汰的区域。具体形成的原因包括，消费购物方式和建筑形式逐渐取代传统商业模式、商业种类及市政配套的缺失、商业经营策略过时等因素，因此根据当代的消费需求及商业发展考量对旧商业区进行改造。从特点来看，旧商业区往往位居城市中心地段，部分还承载着城市文化和建筑特色。典型的旧商业区项目如上海新天地。

  对于该改造对象，尤其是富有历史文化特色的项目，原本粗暴式的“拆除再开发”的开发模式逐渐被“旧建筑更新+定位置换+商业运作”的组合式模式替代。具体而言：

  一是在如旧的基础上融入创新和现代时尚的元素，打造新的商业氛围。对于一些有着浓厚历史文化商业街区较为通行的操作模式。例如一些老城区，由于受制于拆迁压力、市政基础设施承载力有限，因而会逐步转变为集合文旅特色的商业聚集场所。该类区域片中的则是一种展示功能，体现的是繁华氛围。

  二是置换业态内容，改造成新型居住、办公和商业混合区。一般则以酒店、SOHO、特色商业为主，注入全新的生活元素。同时，在道路、环境、交通、公共配套等方面也同时需要被进一步完善。

  值得注意的是，首先，这类改造往往意味着较高额的费用，如新天地的改造费就高达14亿元。其次，此类项目必 须要求企业具备较强的商业运作经验，前期投入大量成本积极引进品牌商家，从而带动区域人气和地段价值。最后，旧商业区改造还特别考验企业的谈判能力，包括 在政府要求、目标消费者、未来经营商户等多个团体之间商榷合作，精巧的模式设计、准确的市场调查及预测、精细的财务测算等都是关键因素。

  3、旧工业区：占据城市重要位置，改造势在必行

  本章节略。

  4、旧住宅区：房屋年久失修、配套及管理缺失，存在严重安全隐患

  旧住宅区又称旧居住区，是指房屋年久失修、配套设施缺损、环境脏乱差、缺乏基本的物业管理条件的住宅区，其整治改造的内容及标准要以满足居民居住需要为中心。从主要特征来看，旧住宅区往往存在道路交通不畅过于拥挤、工厂居住布局混乱、建筑密度和人口密度过高、建筑质量和基础设施差、缺少公共绿地和活动场地等问题。典型的项目如苏州里河新村小区。

  因此，对旧住宅区的改造，主要是为了对住宅区的内部格局和外部环境系统进行综合整治，包括：建立管理维护、总体规划布局调整、环境景观的综合治理、道路交通的改善等，从而发掘旧住宅区潜力、提高软硬件水平、改善居住质量、激发社区活力。具体策略而言：

  一，对建筑及户外环境进行维修改善。对建筑本身和内部方面的维修方法，如全面整修、扩建加层、外墙改变、内 部功能调整等。一般会利用房屋的大修机会做全面整修，可行性较大，花费也可相对较小，免除了动迁的麻烦。而外部的改善，主要指道路交通、市政公用设施和服 务、环境的整治改善，而这些则是需要经常定期维护。

  二，保留外形，作内部更新。这种方式实际是维持外形基本不变的前提下侧重于内部的改造。一般适用于房屋结构质量较好，或外观造型有文化特色及保护要求等具有保留价值的项目。

  三，整理规划。主要针对质量尚可的居住区进行充实完善和调整。或许在这些项目新建时期是按照规划建设的，但是受限于当时的条件、经济水平、管理欠缺等因素导致了一系列急需解决的问题。

  四，推倒重建。这种改造方式往往投资多，工程大，周期长等问题。因此需要因地制宜，根据改造区域的具体情况可分为局部、成片集中、道路沿线改造等多种方式。实际实施改造时则需要全面考虑整体外观协调性、符合大范围的详细规划、建筑高度比例和空间组织等。

  三、模式：以政府或以市场为主导的两大开发模式

  1、政府主导型：由政府小组牵头实施，是目前主流模式

  本章节略。

  2、市场主导型：以深圳为典型，可平衡参与各方需求

  本章节略。

  3、政府主导与市场主导的优劣势分析

  本章节略。

  四、类型：涉及三种类型，城市更新目的指引操作

  1、综合整治类：不涉及房屋拆迁，目的在改善现状

  本章节略。

  2、功能改变类：保留其原有主体结构，改变其使用功能

  本章节略。

  3、拆除重建类：全面拆除清理、重建，改变原来建筑面貌

  本章节略。

  下篇：城市更新历程及政策

  一、起源和发展：始于美国，2000年后中国进入实质城市更新

  1、城市更新发起于美国，国内经历五个发展阶段

  现代意义上大规模的城市更新运动(urban renevva)则是始于1960年代1970年代的美国，当时的更新是面对高速城市化后由于种族宗教收入等差异而造成的居住分化与社会冲突问题；以清除 贫民窟为目标；由联邦政府补贴地方政府对贫民窟土地予以征收，然后以较低价格转售给开发商进行“城市更新”。 

  而在中国，自建国以来，国内一直处于城市更新，具体可划分为以下五个阶段：

  值得一提的是，随着我国法制化进程的推进，各项法律、法规的逐步完善，城市更新更加有章可循。就目前的发展情况来看，国家层面颁布各项关于城市 更新的大政方针，各地积极响应，出台独具地方特色的城市更新细则，尤其是一线和部分核心二线城市，因城市化时间较早，发展速度较快，部分居住区和基础设施 建设已无法满足城市发展需要，故纷纷出台细则，强化管理；如深圳在2012年为规范城市更新活动，建立有序的城市更新长效机制，制定了《深圳市城市更新办 法实施细则》。

  2、国家层面关于城市更新的相关政策布局四大方向

  本章节略。

  二、推进及实施：一二线城市成为城市更新的主力军

  1、北上广深为房企重点关注，是城市更新项目争夺之地

  近年来，随着我国城市化进程的加快进行，一方面，城市面貌新旧交替，旧城改造、旧工业区改造、公共服务更新等方面的城市更新项目不断涌现；另一 方面，在房地产市场快速发展的情况下，我国一二线重点城市市中心土地供应愈加有限，尤其是北上广深等一线城市，房企也纷纷抓住“城市更新”这个机遇来扩充 规模。

  2、一线及部分二线城市起步较早，政府主导规划、企业参与是主流

  (1)北京：注重历史文化保护，城市更新步伐较为谨慎

  本章节略。

  (2)上海：以经济发展为主题，城市功能更新为主导

  本章节略。

  (3)广州：重视旧城更新改造，设立全国首个“城市更新局”

  广州城市更新起步于20世纪初，民国时广州市政府成立后便开展大范围的城市建设，经过重新设定城基、开设工厂、建设公共设施等方面的改造，广州 踏上了现代都市之路。新中国成立后，着重危旧房改造，以改善居民的居住环境为重点。尤其是20世纪八九十年代，大规模的旧城改造项目较多，如荔湾区金花街 改造项目、荔湾广场项目等等。直至跨入21世纪，广州市重新规划了城市的发展方案，开建新城，城市更新更具现代化。老城、旧城日益空心化，旧城镇、旧工厂 都是改造对象。

  近两年，随着城市快速发展的需要，广州市政府也越来越重视城市更新工作。15年10月广州全市纳入“三旧”改造的用地面积高达58896万平方米。同年8月，广州设立了全国首个以城市更新为主要职责的政府职能部门——广州市城市更新局，将履行加强统筹全市片区更新改造的职责、城市更新范围内的存量土地整合的职责、运用棚户区改造优惠政策加快城市更新的组织统筹工作。同时，根据城市更新工作任务和职责，各区城市更新机构陆续完成机构调整工作，目前，越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、番禺区、花都区等7个区均已挂牌成立了区城市更新局。目前广州按照“城市更新1+3政策”，即《广州市城市更新办法》、《广州市旧村庄更新实施办法》、《广州市旧厂房更新实施办法》、《广州市旧城镇更新实施办法》，其中《广州市城市更新办法》已通过，将于2016年1月1日起施行。这些政策规定了全面改造和微改造两个方式，以及相应的拆迁、搬迁、补偿等方面的具体要求。

  (4)深圳：率先出台城市更新办法，改造对象决定改造原则

  本章节略。

  (5)武汉：城市更新仍处高峰期，拟以次功能区带动旧城改造

  武汉作为华中地区中心城市，是国家实施中部崛起和长江经济带的重要战略支点。

  从《2015武汉政府工作报告》关于城市规划、道路建设等方面的方案中不难看出，武汉的城市更新工程依然处于高峰期。无论是汉正街、古田片等老城区的升级转型，汉口、武昌、青山的三大滨江商务区规划建设，还是江汉六桥、青山大桥等道路工程建设，城市更新建设不仅意味着城市面貌的改善，更是片区规划的再升级。

  “三旧”改造一直是武汉市政府工作的重点规划之一。继2013年发布《意见》后，武汉政府于2014年制定三旧改造实施计划，并实行城市基础设施“市区共建”体制开始，三旧工程更是政府积极推进的任务。而且，从公布的市人民政府重点办工作进展来看，该工程也取得了不错的完成情况。

  此外，根据武汉市国土规划局最新的研究表明，武汉城市发展主要包含两大任务：一是建成区要“存量改造”，推进服务业“腾笼换鸟”；二是新建区要“增量升级”，实现制造业“能级升级”。未来将在重点功能区的基础上拟在全市选择次功能区，并以次功能区统领“三旧改造”和城市更新，让功能区带动旧城改造。

  (6)西安：“十三五”启动73个新项目，货币安置率定50%以上

  本章节略。

  (7)郑州：侧重于城中村改造，创新金融及简化流程双管齐下

  本章节略。

  对比这七个典型城市我们发现：

  首先，由于整体经济发展及现代化建设起步早、进程快，因此一线城市普遍领先其他城市启动城市更新的改造工程。

  其次，由于一线城市核心区的土地资源日益稀缺，能够有效盘活大量存量用的“城市更新”模式转而成为很多品牌房企争夺的“蛋糕”。

  再者，各城市政府经过多年来的模式发展和调整后，为了避免拆迁安置工作混乱，于是最近几年都强调采取“政府主导拆迁安置”的模式。

  最后，在国家在城市更新方面的政策指导及引导下，各地市政府都积极采用创新融资方案，鼓励引入民间资本。