四、政策汇编及业内解读

  【四、政策汇编及业内解读】

  3月24日，财政部与国家税务总局下发《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》明确，自今年5月1号起，将在全国范围内全年推开“营改增”试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等行业全部营业税纳税人将纳入试点范围。

  业内解读：国家税务总局税收科学研究所龚辉文表示，营改增落地其意义是巨大而深远的，从长期看货物和劳务全覆盖的增值税制，有利于抵扣链条的完整，有利于消除重复征税，有利于适应和促进社会分工，有利于现代工业和服务业的发展，有利于形成全国统一、公平的市场环境，有利于实现比较彻底的出口退税、更好地适应全球化潮流。营改增改革的全面实施，意味着对货物和劳务全面征收规范、统一的增值税和对特定货物和劳务征收具有特定调节目的的消费税的现代双层流转税制的真正建立。从短期看营改增的巨大减税效应将进一步减轻企业负担，激发企业经营活力。

  3月25日，上海市政府发布了《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》。要求从严执行住房限购政策，提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限，从自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象为个人，按照本市限购政策执行。同时，为进一步规范交易行为，限购审核将前置至交易备案环节。同时提出从紧实行差别化住房信贷政策，加强个人住房贷款管理。对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

  业内解读：CRIC研究中心分析表示，从调控的目的来看此次上海新政无疑是为了稳定近期上涨过快的房价。但新政仍不免误伤到部分合理需求，尤其是“二套非普通住宅首付比列调整7成”。短期来看，非户籍购房社保需要连续缴满5年，确实有效的抑制需求，但长期来看，在高压沉默之后，市场往往会迎来更猛烈的爆发，而此前中国房地产已经多次证明了调控、暴涨、在调控、再暴涨的局面，新政出台后“末班车”效应也会对当前市场造成一定冲击。

  3月25日，深圳人民政府发布《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》。意见明确实行差别化住房信贷政策。对购房人家庭名下在深圳市无房且近2年内无住房贷款记录的，贷款首付比例仍继续执行最低3成；对购房人家庭名下在本市无房但近2年内有住房贷款记录的或在深圳市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低4成。深圳市户籍居民家庭（含部分家庭成员为深圳市户籍居民的家庭）限购2套住房；能提供自购房之日起计算的前3年及以上在深圳市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。

  业内解读：在人口净流入、产业转型和收入不断增长的背景下，深圳住房供求关系长期紧张。再加上，楼市政策宽松、货币宽松，经济下行，配置一线城市楼市资产的人有很多，各类需求蓬勃生长，短期内控制房价有一定难度，增加供给才是长效机制、根本之策。因此，不能寄希望于需求端抑制能够解决房价问题。此次深圳楼市政策更加强调供给侧的管理，即多渠道增加住房供应和大力加强住房保障，新增用地、盘活存量、城市更新、棚改等四个渠道，显示了决策者构建长效机制的信心，40万套保障房筹建的规模比“十二五”几乎翻了一倍。在需求适度控制的情况下，这些供给端的措施若落到实处，房价长期内稳定是有希望的。

  3月25日，四川省政府常务会议原则通过推进供给侧结构性改革政策措施。按照政策，已全部缴清土地出让金的待开发商业用地，可根据土地使用权人申请，在符合规划和有关规定条件下，经审批转型为商品住宅用地，重新核定出让价款；已建在建的商业用房在不改变其他规划条件的前提下，经法定程序批准并向社会公示无异议后，可改变建筑使用功能，用于教育培训、幼儿园、文化、旅游等经营性、公益性用途。

  3月25日，山东省住建厅、省金融办、省农行联合下发《关于做好支持农民进城购房信贷工作的通知》，对农民进城购房进行支持。符合条件的农民进城买房的，首付款比例最低可执行20%，且可按半年或年还款。

  3月25日下午，武汉公积金中心决定自26日起，当地将公积金贷款最高额度由60万元下调至50万元，同时将还款能力系数由45%回调到35%这一全国通行的标准。