[中房研协]苏州土拍逆转 成交仍看市场需求

  编者按：这两日，苏州土地市场由于地块出价太高流拍备受关注。苏州的限价政策，某种程度上是政府在向市场传递冷静信号，不过是否能抑制土地市场过热，业内的看法也是褒贬不一。但无论是什么样的政策颁布，都不能有悖于市场经济规律，土地市场的过热，只有增加供应，才能从根本上平抑价格。

  土拍市场逆转 限价地成功出让

  在经历了两宗地块熔断流拍、两宗地块底价成交后，5月24日，苏州主城区土地市场再逆转，11宗地块均成功出让，其中包括8宗受限制宅地。

  有分析显示，苏州两日被限价的10宗宅地，最高溢价率被限制在89%—231%之间，其中89%的最高溢价率是针对甪直地块，因为这块地的可建面积仅7881平方米，实在太小，所以市场对其价格预期不高，是可以预想的。其次最高溢价率最低的则是39和41号地块，分别为110%和108%，这两块地是23日触发熔断机制，被迫流拍的两宗地。

  最后成功出让的8宗限价宅地，平均溢价率则达到了151%，比前两块的最高溢价率要高出一大截。这8宗地块的成交总价中，很多跟最高限价的差距还不算很小。比如苏地2016-WG-35号地块，距离最高限价还有8.25个亿。而34号地块，离最高溢价率的空间，还有98个百分点。从这个意义上来说，到底要定一个什么样的限价标准，对于政府来说，还是一个全新的考验。

  市场仍然是决定价格的主要因素

  为什么第一天出让的2宗宅地接连被熔断，而第二天出让的其余8宗受限制宅地，却最终能够完美“出嫁”？有观点认为，比较合理的解释是，归根结底这样的结果还是由市场来决定的。是地块的最终定价，和开发商对地块的心理价位之间的偏差决定的。

  业内评论人士薛建雄则表示，主要原因可能是首批出让地块的限价在多数开发商预期的最高价以下，因而，希望在限价内拿到地块的房企也很多。但第二批出让的地块最高价或许在多数开发商预期之上，所以在接近预期的价格之后，继续竞争的房企就会减少。说到底是政府对市场的预判决定的。

  有观点表示，虽然地价被限价强硬“摁”着，但难以从根本上化解需求依然旺盛的矛盾。总结这些年的多轮调控，会发现“越调越涨”的奇怪现象，政策执行后短期内市场平稳，但后期一旦松动，却快速报复性反弹。房企对此也心知肚明，所以才有在调控之下坚持高价拿地的表现。

  苏州科技大学教授盛承懋认为，市场是逐利的，即便限价，一旦潜力型地块出现，并不排除房企加价猛烈导致熔断的可能，因此政府制定可操作的细则很有必要。

  江苏省国土资源厅相关人士表示，无论是苏州的地价“熔断”机制，还是南京即将推出的“限地价竞保障房面积”，都是各地做的一种尝试和探索，但是从省厅层面来看，暂时不会跟进推广或试点。土地出让牵涉方方面面，对整个房地产市场的发展有很大影响，而且各地的情况差别也很大，所以省国土部门会慎重对待，不会轻易要求地方跟进调整。各地政府可以根据市场特点进行政策尝试。