[交通银行]疫情冲击楼市供需 后续恢复将存差异

  观点摘要

  2003年非典疫情“相对集中”，对当年房地产市场影响小且短暂。

  此次新冠疫情形势“更加严峻”，对房地产施工和销售活动负面影响直接。其中短期冲击显著，中期趋势不改但存挑战，地区间恢复有差异。

  正文

  新冠疫情自爆发以来，较短时间内在全国快速蔓延。对比非典疫情爆发特点及影响，此次新冠疫情更为严峻，对房地产行业施工和销售活动将产生直接的负面冲击，后续影响和恢复情况在短中期及地区间存在差异。

  一、2003年非典疫情爆发“相对集中”，对房地产影响小且短暂

  2003年非典疫情的爆发有两个“相对集中”的特点：

  一是持续时间相对集中。非典疫情从事后回溯的起点（2002年11月）到全球范围内基本结束（2003年7月），全程历时约8个月。但在国内，从进入公众视野（2003年2月）到疫情统计“三零”（2013年6月），持续时长约4个月。抗击疫情的集中攻坚期约2个月，其中2003年3-4月为爆发期，5月疫情就得到了显著缓解。

  二是波及地区相对集中。国内感染人数超过千人的地区有三个，即北京（2521人）、香港（1755人）和广东（1512人）；百人以上、千人以下地区有五个，分别为山西、台湾、内蒙古、河北和天津。从内地情况来看，北京和广东两地感染人数占比超过75%，加上山西等四省市占比约97%，疫情严重区域相对集中。

  相应地，非典疫情对当年房地产市场的影响较短暂。全国房地产开发投资和商品房销售额均保持了稳定增长，增速仅有窄幅波动。从内地疫情最严重的两地北京和广东的情况来看，北京市房地产开发投资仅在4月份受到隔离限制冲击，5月就走出了疫情影响；广东省作为疫情最早发源之地，房地产开发受影响时间稍长，但6月开始也得到了缓解。在市场成交方面，北京和广东商品房销售额增速均在5月修复，此后广东市场增速相对平稳，北京从年初过高增速回落却仍高于全国平均。

  二、房地产事件及数据点评交通银行金融研究中心(BFRC)3数据来源：国家统计局，作者绘制二、新冠疫情“更加严峻”，对房地产短期冲击显著，恢复情况将存在差异

  此次新冠疫情不论是感染人数、传播速度还是波及范围，形势都比非典时期更加严峻。截止到2月17日9:15，全国确诊病例达70635人，已数倍于非典时期的感染人数。目前疫情仍在持续，全国乃至世界范围内都在等待一个实质性的拐点到来。

  1.负面影响：主要对两个方面影响直接

  一是施工进度延后，资金回笼受阻。各地房地产监管部门要求建筑工地延迟开工，封闭管理和交通不畅也令工人返岗受到限制。这不仅将带来建筑材料和人力成本提升，还将拖累施工交楼进度，影响后续现金流回款，土地款支付和扩大生产面临困难。近一周多部门和地方陆续出台措施支持企业有序复工复产，在疫情控制较好的地区停工影响有望缓解。

  二是楼盘推介困难，交易活动转淡。全行业售楼处暂时停止开放，防疫期间城市间人口流动和城市内出门活动也受到限制，楼盘销售活动转淡。不少房企开启网络销售模式，但由于不动产推介和交易的特殊性，线上销售面临一定困难，依然不能完全替代线下销售活动。恒大将在2月18日启动全国在售楼盘75折优惠活动，这可能促使其他房企跟进降价促销。

  2. 持续时间：“停工停售”短期冲击显著，中期恢复存挑战

  工地停工、售楼关闭，必然对1-2月房地产开发投资及销售造成直接冲击。纵观近十年房地产的开发和销售数据，其季节性特征较明显，1-2月份在全年的平均权重不超过10%，对全年数据的影响有限。不过3-4月份权重一般稳定在15%左右，目前来看疫情的影响至少持续到一季度末，“金三银四”的传统旺季恐难以出现。

  房地产行业的主要趋势由基本面决定，疫情的影响更多是将需求释放时点向后推移，需求不减则活跃度恢复不难。然而不同于2003年非典时期，由于当前房地产行业原本就处于下行周期，全年开发投资和销售增速将不改回落趋势，并在原有预测基础上有所下移。与此同时，对于宏观政策及地产调控的放松预期在增强。若行政限购和信贷政策边际放松，因城施策调节力度加大，可能抵消疫情的负面影响。

  3. 地区差异：“常驻需求”释放较易，“候鸟需求”恢复较难

  国内新冠疫情以2月4日为分水岭出现了一些变化，湖北以外的地区情况有所改善，新增确诊病例数量开始逐日下降，不过建筑企业复工时点仍在推迟。人口集聚的一二线城市多为“常驻需求”，在疫情平复之后有望较快恢复，甚至出现补偿性释放，负面影响较小；人口外流的三四线城市存在“候鸟需求”，今年错过春节前后的返乡置业节点，疫情过后可能也较难恢复。

  湖北省内除武汉以外的地区自2月6日起新增病例数也有一定好转；而在武汉市内，抗击疫情还处在紧张艰难的高压阶段。2月12日起诊断依据扩展至临床诊断后，确诊病例还有相当程度的激增，不过这是填补前期控疫漏洞的积极举措。湖北省内复工时间较晚，多个城市生态遭创，对全年房地产开发和销售的冲击较大。

  此外，今天上午统计局公布了1月份商品住宅销售价格变动统计数据，70个大中城市新建商品住宅价格同比增速6.5%，连续第九个月增长放缓；环比增速0.3%，亦较上期收窄。从各线城市的情况来看，在稳房价、稳预期的长效管理要求下，房价同环比涨幅回落是主流；仅有一线城市环比涨幅扩大，主要源自上海和广州房价上涨加快。疫情导致楼盘销售停滞，部分房企加大优惠促销力度，短期房价增长可能稳中有落。