[普华永道]房地产行业的下一个十年

  中国的房地产行业经历了几十年的发展，已经成为国民经济和金融体系中一个重要的环节、经济生活中一个不可或缺的元素。房地产开发企业在这个过程中也随着国家政策和经济发展不断调整着自己的投资方向和管理模式，尤其是在“房住不炒”宏观政策下，房地产行业的市场参与者都将面临“如何走好下一步”的决策和抉择。从某种角度而言，这是一个比较独特的行业。首先这是一个充分竞争的行业，进入壁垒不高；然后这是一个资本密集型的行业，金融杠杆高；再者就是国家宏观调控紧，地方微观调控严。如何能做到可持续发展，我们将从以下几个方面来思考：

  1.迎合房地产市场的需求结构变化：房地产市场将从总量扩张过渡到结构分化。城镇化的进程还在继续，住房改善的需求仍然旺盛，城市群/带的发展和形成继续加速；房地产行业内的市场参与主体也将持续震荡和整合。

  2.对业务结构的持续调整：房地产企业经历了几次的业务调整，从住宅、商业 ，到养老  、教育等概念，   也不乏对跨界业务的尝试，这些调整还将继续；随着大家对于物业管理的日趋重视，部分企业开始在这个领域进行扩张，并分拆物业管理作为更为独立经营的板块来发展。

  3.设计有稳定现金流为基础的资产配置产品：作为资产配置的重要元素，尤其对于包括资产/基金管理机构在内的机构投资者，房地产肯定是不可缺少的；将有稳定现金流的底层资产作为基础的管理产品，比如REITs或者类似资产管理计划，将是未来市场的流行产品，成为金融市场很好的产品补充。

  4.稳健的融资和投资策略：房地产行业具有资本密集型的特性，房地产企业的杠杆率普遍偏高，权益工具和债务产品发行量巨大，且可能涉及到外汇波动风险；资金的压力也衍生出各种复杂的融资结构，包括股债定义的混淆和外汇套期的管理等；对房地产企业广义的现金流管理或者预算管理提出严峻的考验。

  5.引领数字化带来的行业和管理变革：智慧城市和智能社区的概念，将对房地产设计开发的模式产生深远的影响，最近国家提出的“新基建”也将对整体经济结构和社会发展产生重大的影响；如何在企业管理中应用大数据、实现管理共享及流程自动化，将是提高企业的管理效率、加强风险及合规管理的关键，也是企业可持续发展必须的内功修炼。

  地产行业步入成熟期，回归实业的本质，资金收紧、盈利减少。传统地产企业面临转型压力，多元化业务的趋势明显。地产企业逐渐从单纯的空间提供者转变为空间和服务的提供者，业务由低频次的交易转变为高频次的服务。然而，新型业务往往盈利模式不清晰，运营要求与传统房企存在较大差异。

  业务板块的多样化也带来了集团资源协同配置、组织管控和绩效管理问题。不同板块发展阶段不同，管理成熟度也不尽相同。同时，部分企业组织冗杂，各级组织响应效率不高、各部门之间壁垒高耸，决策 效率低 ，集团组织架构与战略及业务协同不强，难以确保顶层设计有效落地。

  未来，拥有更强综合实力的房企在市场、土地、资金等方面将获得更多的资源和话语权，行业资源聚集效应会不断加强，行业集中度预计进一步提升。在新的发展阶段，大型房地产企业纷纷开始通过并购加速获取资源。股权交易因其交易税负较低，往往受到青睐，但投资方也需要对目标项目公司的历史沿革、业务及收入成本构成、资产 、负债、   现金流，乃至员工结构进行详细分析，才能形成对交易对价以及交易条款的判断。