[易居研究院]中国百城住宅库存报告（2020年11月）

以下内容节选自

易居月报 之

【100城住宅库存报告】

穿越交易寒潮 武汉等地楼市稳中向好

  核心观点  

  百城库存

  基于今年前11月的数据，可以认为，今年库存规模有小幅增长，而去化周期则依然处于偏低位。部分城市如武汉楼市总体积极向上，其穿越了交易寒潮，真正步入平稳健康的发展通道之中。

  市场预测

  后续去库存工作依然需要继续，尤其是在2021年稳消费的大框架下。后续预计各类合理购房方面的政策依然会出现，以真正去库存和缓解房企去化压力。当然对于各类炒房的现象，也依然会进行严管控。

库存

  1、100城库存：全年增速约8%

  截至11月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为51040万平方米，环比增长1.6%，同比增长7.8%。当前库存规模已保持连续24个月同比正增长。总体上看，今年全国百城库存规模的增长，和房企积极推盘等有关。尤其是在三道红线的约束下，房企供应节奏会加快，自然容易推高库存规模。

  基于今年1-11月数据，可以估计，2020年百城库存面积同比增速约为8%。对比2019年全年6%的增速，今年库存规模增速加快。这也说明，虽然今年全年房屋交易看似不错，但是库存压力依然存在，这也需要在2021年积极重视去库存的问题，真正化解库存的压力。

  2、供求关系：出现了三波供应高峰

  11月份，100个城市新建商品住宅供应量为6004万平方米，而成交量为5197万平方米，呈现了“供大于求”的态势。对比供求数据，可以看出，供应力度明显超过成交力度。总结今年全年供应数据，实际上有三波高峰，分别为6月份、9月份和11月份。11月份的供应小高峰，也说明今年“金九银十”成色不足，房企依然有积极供应、加快促销的动作。

  3、城市结构：关注部分城市认筹火爆现象

  截至11月底，100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅库存总量分别为3143、26820和21077万平方米，同比增速分别为12.3%、11.0%和3.3%。总体上看，三类城市都出现了同比增速为正的现象。当然，在关注库存同比正增长的同时，也需要关注一些市场动态和市场特殊性。比如说一线城市虽然库存规模在上升，但是楼盘认筹火爆的现象也比较突出，部分城市部分楼盘出现了一房难求的现象。这都要求后续更加客观、理性、全面地看待库存走势。

  4、城市排行：59城库存面积超去年同期

  截至11月底，100个城市中，有59个城市库存出现了库存同比正增长现象。总体上看，库存同比上升的城市数量较多，进而也带动了全国百城库存规模超过去年同期水平。不同城市库存的增长有不同的逻辑，类似日照、赣州、柳州等库存增加，和市场消化能力不足或有关。而类似南京、深圳等城市库存增加，则和今年积极供应楼盘有关。

存销比

  1、100城存销比：四个季度各有特色

  11月份，100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为9.6个月，这也意味着市场消化完这些库存需要9.6个月的时间。12月份预计会有小反弹。总体上看，今年全年库存去化周期绝对值并不是特别高。尤其值得说明的是，今年各地豪宅交易总体不错，客观上对于大户型和市区的项目去库存有积极的作用。

  若总结今年全年的库存去化周期数据，基本上可以划分为4个阶段。其中一季度库存去化受到了疫情的冲击；二季度购房需求积极释放，尤其是高端置业需求积极释放；三季度虽然是淡季，但是交易表现并不差，存销比曲线也开始下行；四季度部分城市面临去库存压力，纷纷出台去库存或激活住房消费的政策。总体上看，今年全年去库存面临了很多复杂的新情况，但是受益于销售行情的复苏和回暖，基本上也保持了较好的去化效果。

  2、城市结构：三类城市没有较大的分化

  11月份，100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅存销比分别为9.7、9.7和9.5个月。应该说三类城市没有出现较大的分化，总体上去化状况是差不多的。而后续从实际过程看，也要关注一些新的变化，比如说都市圈和城市群发展的政策红利会不断出现，这或使得二线城市后续去库存的状况有继续改善的可能。

  3、城市排行：关注2月份“零成交”城市近况

  从城市排行可以看出，在11月份存销比数值排名前10的城市中，景德镇、日照和包头等城市位于偏高水平，其去库存周期或存销比分别为39.2、34.6和32.4个月。此类城市去库存周期明显偏高，是后续需要积极去库存的城市。而以存销比合理值14个月为标准，全国百城中有27个城市存销比超过了14个月，类似城市也是属于去库存压力相对大的城市。

  在全国百城中，需要格外关注今年2月份3个“零成交”的二线城市，即武汉、石家庄和太原。这3个城市在今年2月份新建商品住宅成交为零。回顾近1年的数据，基本上可以看出此类城市楼市逐渐恢复和有序发展。以武汉为例，今年2月份疫情期间，武汉新建商品住宅成交面积为0，其库存去化明显受影响。数据显示，武汉存销比从2月份15.2个月逐渐上升为6月份的32.6个月。而后此类去化周期逐渐下行，到了11月则为14.3个月，基本上已经恢复到合理值水平。此类城市的表现，都说明各地楼市冲破了疫情的阴影和成交的寒潮，保持了平稳健康的发展态势。

结论与趋势

  从全国100城库存数据看，今年库存绝对规模有所上升，和供给端相对活跃有关。而从去化周期数据看，基本上保持了低位。尤其是一些受疫情冲击较大的城市如武汉，当前库存相关指标总体合理、健康，说明楼市恢复情况较好，也释放了非常好的信号。

  当然去库存的工作需要继续，尤其是今年四季度全国部分城市依然出现了去库存困难的问题，房企也有各类困扰。2021年全国内循环机制下，稳消费促消费将成为重要的内容，房地产合理住房消费的释放也是一个亮点。要在“房住不炒”的大前提下，积极做好去库存工作，真正促进房地产消费市场的活跃。