[易居研究院]全国百城住宅用地成交报告（2020年年报）

2020年百城地市成交增14%，都市圈城市群机会被看好

  1月4日，上海易居房地产研究院发布《2020年全国百城住宅用地成交报告》。2020年，全国100个城市住宅用地成交面积为70866万平方米，同比增长13.7%。观察2020年全年年初累计土地成交面积同比增速曲线，其呈现了V型走势。2020年一季度疫情冲击下，土地交易市场迅速降温，跌幅较为明显。二季度开始，随着开复工节奏的加快和房企拿地工作的重启，该曲线有所抬升。到了6月份该曲线已经走出了负增长区间。三季度虽然继续上行，但受三道红线的影响，已经有所放缓。而四季度该曲线进一步趋缓。不过由于增速为两位数，依然要认为2020年全国百城地市走出了疫情的阴影，体现了土地交易市场的韧劲和活力。

  观察2011-2020年10年期间的土地交易。数据显示，2013和2017年全国百城土地交易的增速较高，体现了房企看好土地投资市场的倾向。而2018年全国百城地市明显较冷，全年增速仅为3.1%。这一年，三四线城市明显降温，一二线城市也没有明显复苏，所以都会牵制土地交易市场的规模。而2019年开始全国百城地市开始复苏，这也和部分城市库存绝对规模偏小、房企补库存意愿增强等有关。2020年虽然受到疫情冲击，但地市交易同比增速相对偏高，为近10年第三高的水平。

  2020年，32个二线城市住宅用地成交面积为36885万平方米，同比增长6.5%。从全年增速看，其明显低于一线城市。这有几个原因。从市场数据看，二线城市已经保持了5年同比增速为正的态势，即基数比较高，自然会限制2020年的同比增速。从政策面看，二线城市的购地政策依然从紧，比如南京等城市土地约束依然较多，这会限制部分地块的交易。后续都市圈和城市群的发展依然是大方向，此类二线城市土地市场依然会呈现稳中向上的态势。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，2020年全国百城住宅用地交易市场虽有坎坷，但终究走出了疫情的阴影，土地交易同比增速达到了两位数，体现了此类城市土地市场的投资价值和吸引力。此类土地交易行情，客观上有助于补充库存，为2021年房源供给创造更好的条件。尤其是对于一些大城市而言，地市活跃有助于解决大城市的住房问题。

  市场预测方面，必须清醒看到2021年住宅用地交易面临的诸多压力。压力一在于，外部金融环境有收紧的可能，尤其是在三道红线政策、央行房贷集中度管理政策下，房企资金压力或增大，这会限制其拿地。压力二在于，各地政府通过大规模供地来“稳财政”，多少面临风险，而供地节奏若是放缓，客观上也会限制地市的交易。当然，对于融入几大都市圈和城市群的相关城市和区域，预计地市交易行情并不会太差，这是2021年住宅用地交易值得重点关注的。

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