[克而瑞]金融严控下2021年及“两会”十四五房地产行业政策展望

  导读

  “十四五”时期房地产行业有望迎来哪些政策红利？

  ◎  研究员 / 杨科伟、柏品慧、李诗昀

  一季度，房地产信贷政策趋紧，热点城市相继出现房贷额度紧张、放贷周期延长等现象，2月以来全国房贷利率止跌回升。新一轮调控潮来袭，深圳、上海、成都等多城政策加码，全面落实稳地价、稳房价、稳预期。2021年作为“十四五”开局之年，房地产政策将如何演变？“十四五”时期房地产行业有望迎来哪些政策红利？

01“两会”定调政策保持连续稳定
保障尤其租赁将发力

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  一、GDP增长目标设6%下限管理，坚守“六稳”、“六保”政策底线

  2021年的政府工作报告弱化了经济增长目标，改设6%的下限管理。集中精力推进改革创新、推动高质量发展，继续坚守“六稳”、“六保”政策底线。

  2021年GDP增长预期目标设定为6%以上，明显低于8%左右的市场预期值。一方面是为了引导预期，集中精力巩固经济恢复增长基础，推动高质量发展，另一方面则是考虑到保持GDP增长预期目标的可持续性，与明年、后年的目标相衔接，避免造成大起大落。

  而在统筹疫情防控和经济社会发展的同时，仍需坚守“六稳”、“六保”政策底线，抓好保市场主体、保居民就业、保基本民生工作。2021年，城镇新增就业1100万人以上，城镇调查失业率5.5%左右，CPI涨幅3%左右，并实现居民收入稳步增长。

  二、宏观政策不急转弯，货币、财政将逐渐回归常态化

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  三、继续坚持“房住不炒”，重点解决大城市住房突出问题

  政府工作报告连续第二年提到坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。此外，“稳地价、稳房价、稳预期”首次写入政府工作报告。

  继2020年底中央经济工作会议之后，今年的政府工作报告再提解决好大城市住房突出问题，并要增加共有产权房供给。通过不断完善住房市场体系和住房保障体系，解决新市民住房难问题，促进实现人民住有所居的目标。

  连续第二年政府工作报告未提房地产税立法。2019年政府工作报告提出要稳步推进房地产税立法，2020年官方表态中又调整为“稳妥推进”，且房地产税连续两年缺席政府工作报告，说明房地产税不会成为本年度政府工作重心，年内立法工作启动可能性较低。

02 2021年房地产行业去杠杆
因城施策落实“三稳”

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  一、房地产行业去杠杆上升为长效机制，避免成为金融风险“灰犀牛”

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  1、“三道红线”范围扩容至全行业，过半房企有望限时转绿

  2020年8月20日，住建部、央行召开重点房企座谈会，对房企有息负债规模设置了“三道红线”：其一，剔除预收款后的资产负债率大于70%；其二，净负债率大于100%；其三，现金短债比小于1倍。

  依据“三道红线”触线情况，12家试点房企将划分为红、橙、黄、绿四档，分档设定有息负债的增速阈值。倘若“三道红线”全部命中，有息负债规模便以2020年6月为上限，不得增加。倘若踩中两条、一条以及一条未中，有息负债规模年增速分别设限为5%、10%和15%。

  2020年10月，监管部门对重点房企下发三张表：《试点房地产企业主要经营、财务指标统计监测表》、《试点房地产企业融资情况统计监测表》、《试点房地产企业表外相关负债监测表》。

  除了“三道红线”这类监管指标之外，更关注现金流等相关指标，具体涉及权益购地金额、权益销售金额、近三年经营活动产生的现金流量净额是否连续为负、有息负债规模等参考性指标。并加强对表外的投融资监管，在关注房企的经营状况之外，还要求房企填写参股未并表住宅地产项目、明股实债融资等数据，说明此次监管为穿透式，表内表外全覆盖。

  我们认为房企融资环境或将持续收紧，“三道红线”仍将持续发力，并将成为房企融资重要的参考标准。除了首批12家试点房企之外，“三道红线”监管范围或将稳步扩容至全行业，更多房企将依据“三道红线”的触线情况，分档设定有息负债规模的增速阈值。

  房企表内融资或将不断收紧，严控有息负债规模增长上限，尤其是那些暂被划定为红档、橙档的房企，为了确保有息负债规模低增长甚至不增长，表内融资规模空间将明显受限。房企表外融资也将是重点监管领域，严防信托、保险等资金违规流入房地产行业。

  受此影响，房企去杠杆、降负债已是大势所趋，更多房企将通过增加销售回款、降低现金支出、资产证券化等方式改善资产负债表，以便提升档位降低融资约束。可以期许的是，那些现金短债比大于0.8，资产负债率不大于120%，扣除预收款后的资产负债率不大于80%的房企，预计三年内都能够改善，过半房企有望限时转绿。

  2、居民温和去杠杆，落实“两道红线”并强化信贷资金用途管理

  2020年12月28日，央行、银保监会共同发布房地产贷款集中度管理的“两道红线”，银行业金融机构将划分为中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构和村镇银行五档，房地产贷款占比上限分别为40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%，个人住房贷款占比上限则分别为32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。

  而在实际的执行层面，分别设置2年或4年的业务调整过渡期，更利于银行业金融机构逐级压降房地产领域的信贷规模，避免短期因政策过度收紧波及正常的房地产信贷需求。2020年12月末，对于房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，在2个百分点以内的限定2年的业务调整过渡期，在2个百分点以上的限定4年的业务调整过渡期。

  各地还可以结合实际情况，合理确定辖区内第三档、第四档以及第五档银行业金融机构的房地产贷款占比上限，即以房地产贷款集中度管理的“两道红线”为基准，增减2.5个百分点。

  多省市依规上调小型银行房贷占比上限，平衡好小型银行经营压力和金融风险防控。例如上海第三档和第五档银行的房贷占比上限分别提高2个百分点和1.5个百分点，又如广东省第三档和第四档银行的房贷占比上限分别提升2个百分点和2.5个百分点。

  上海、广州、深圳、杭州等热点城市信贷资金管控趋紧，重点涉及以下三方面内容：其一，住房按揭资格审核趋严，银行严查按揭贷款人资质，严格评估风险，对不符合偿债收入比例要求的购房者不予放贷。其二，房贷额度紧张，放贷周期明显延长，部分国有大行甚至阶段性停贷。譬如，广州银行业接窗口指导，新增个人住房贷款占比不超过12.6%，每月新增个人住房贷款额度不超过2020年10-12月三个月的平均放款额度。其三，上调房贷利率，2021年1月底，广州工农中建四大行首套、二套房贷利率均上调15个基点，分别由5.05%和5.25%提升至5.2%和5.4%。

  2月以来全国房贷利率止跌回升。融360数据显示，2021年2月，全国首套房贷平均利率5.26%，环比上升4个基点，二套房平均利率5.56%，环比上升3个基点。3月，房贷利率持续上移，全国首套、二套房贷款平均利率环比分别增长2个基地和1个基点。

  我们认为居民信贷政策将全面转向去杠杆，确保居民杠杆率和负债率不再继续上升。具体而言，供应端银行业金融机构将严格落实房地产贷款集中度管理的“两道红线”，加强对新增及存量房地产贷款占比、个人住房贷款占比的管控，一旦超出所在档次银行的占比上限，更应强化过渡期业务调整。

  严格落实差别化住房信贷政策，严控个人住房贷款投放节奏，并对购房者首付资金来源、债务收入比等加大核查力度。限贷政策整体易紧难松，热点城市不排除进一步加码的可能性，涉及适度调升首套、二套贷款首付比例，尤其是调升非普通住房首付比例等。房贷利率或将趋势性上移，首套尤其是二套房贷利率大概率将步入上行通道。

  加强信贷资金用途管理，全面落实贷前检查、贷中审查、贷后检查制度，禁止发放用途虚假或存疑的贷款，严防信用贷、消费贷、经营贷等信贷资金违规挪用于购房。并完善信贷资金用途监测与拦截机制，对贷前调查不严、贷后管理不到位、信贷资金被挪用等违规行为，及时采取一系列的惩戒措施。

  二、因城施策落实稳地价稳房价稳预期，热点城市加码压力城市纾困

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  三、租赁、保障持续发力，缓解大城市尤其是困难家庭住房难题

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  1、强化地方政府主体责任，供地、财政等支持租赁及保障房供应

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  2、规划市场化租赁发展、降低税费负担，改善弱势群体住房困境

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  3、2021年旧改小区5.3万个惠及975万户，保障低收入家庭居住需求

  作为一项民生工程，城镇老旧小区改造主要涉及小区面貌改观、房屋功能改善、基础设施改造和居住环境改优等多方面内容。

  2019年以来，全国已开工改造5.9万个城镇老旧小区，惠及居民1088万户。2019年，全国完成改造城镇老旧小区1.9万个，惠及352万户居民家庭。2020年，《政府工作报告》提出新开工改造城镇老旧小区3.9万个的目标任务，全年实际已开工改造4万个，惠及736万户居民家庭。

  2021年，《政府工作报告》再次提出新开工改造城镇老旧小区5.3万个的目标任务，较2020年计划开工量增长36%，预计将惠及975万户居民家庭。

  可以期许的是，随着城镇老旧小区改造加速推进，将进一步提升城镇老旧小区居住功能，不断增进住房困难家庭福祉，最大程度保障城市低收入家庭及困难群众基本的居住需求。

03“十四五”完善住房市场与保障体系
土地集约化利用

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  一、完善住房市场与保障两大体系，租赁市场进入发展快车道

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  1、坚持“房住不炒、因城施策”，强化城市政府主体责任

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  2、切实增加租赁住房和保障房供应，解决好大城市住房突出问题

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  二、盘活存量土地资源、探索跨区域交易，实现市场化配置集约化管理

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  1、盘活存量土地资源释放供地指标，实现集约化管理

  “十四五”规划提出，要建立健全城乡统一的建设用地市场，统筹推进农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革。

  一方面，有助于提升农民和农村转移人口收入。农村土地征收制度改革的关键点在于扩大有偿使用范围，并提升被征收的农村土地补偿标准，逐步向市场化的价格靠拢，有利于提升农业人口财产性收入，增强其购买力。建立集体经营性建设用地入市增值收益分配制度，有利于加快集体建设用地入市进程，并将更多的增值收益分配给集体组织。

  另一方面，有利于盘活存量用地，实现土地集约化利用。中国社科院曾发布报告，全国每年因农村人口转移，新增农村闲置住房5.94亿平方米，超3000万亩农村用地闲置。推进农村“三块地”改革，在坚守18亿亩耕地红线的基础上，盘活了存量用地，实现土地要素的高效利用。

  2、以市场化配置之手，结构性调节不同规模城市建设用地指标

  “十四五”规划还提到，要改革土地计划管理方式，探索建立全国性的建设用地、补充耕地指标跨区域交易机制。

  一方面，有助于缓解核心城市供地紧张问题。这一跨区域交易制度的建立，将极大程度缓解大城市发展空间的“用地指标”制约，便于城市群、都市圈中的中心城市获得更多建设用地。在总量规模一定的前提下，土地跟着人走，最大程度缓解人口流入型的中心城市土地资源紧缺、供需不平衡的发展瓶颈，更好地落实稳地价稳房价稳预期的长期调控目标。

  另一方面，适度抬升中小城市土地出让价格，增加财政收入。对于供地指标长期过剩的城市而言，通过跨区域交易机制，与供地紧张城市交易增减挂钩节余指标，实现流转收益。同时，也防止小城市因持续供地过量导致住宅库存风险不断攀升。

  三、新型城镇化仍是房地产行业制度红利，户籍制度改革成“助推剂”

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  1、城镇化率升至65%，新增城镇人口约5600万，增量购房需求可期

  改革开放以来，随着计划经济时代遗留的城乡二元户籍制度被逐渐打破，农村剩余劳动力加速向城镇、向第二第三产业转移。可以说，人口红利持续释放，是中国经济连续数十年保持高速增长的核心动因。1978到2020年，中国常住人口城镇化率由17%升至60%，年均增速保持在1个百分点以上，累计带动近7亿乡村人口进入城市。

  根据《政府工作报告》，“十四五”期间，中国常住人口城镇化率将从60%提升至65%，未来5年常住人口城镇化率约有4个百分点的增长空间。城镇化所产生的新晋市民群体，依然是房地产市场中重要的需求主体。保守估计，“十四五”期间新晋城镇人口规模将达到5600万，有望给房地产市场提供坚实的需求支撑。

  2、户籍制度改革成楼市“助推剂”，新晋落户人口购房需求更刚性

  户籍制度改革是城镇化向高效纵深推进的重要保证。长期以来，户籍壁垒制约人口流动，阻碍住房等消费释放，另外，人口流出型城市养老、社保等负担也在持续加重。在此背景下，常住人口城镇化率和户籍人口城镇化率长期背离，“半城市化”现象突出，城镇化发展质量仍然有显著提升空间。

  目前，中国劳动年龄人口已进入负增长区间，人口红利逐渐消退，全面深化户籍制度改革，促进人口要素自由流动，充分释放人口活力，既是新型城镇化的题中之义，也是经济增长的必然要求。2011年，中央一号文件首次提出要放宽中小城市落户条件，2013年，十八届三中全会明确要有序放开中等城市落户限制、合理确定大城市落户条件。2019年开始，各地竞相出台人才吸引政策、放宽户籍准入条件，2020年，江西、山东等省市更是全面开放城镇落户限制。可以预见的是，户籍制度改革将是“十四五”期间，乃至到2035年中国改革的重要发力点，也将助力新晋城镇人口购房需求有序释放。

  “十四五”期间，户籍制度改革或将主要围绕两方面展开：其一，户籍准入方面，放开放宽除个别超大城市外的落户限制。全面取消城区人口300万以下城市落户限制，全面放宽城区常住人口300-500万大城市落户条件，对于城区人口500万以上超大、特大城市，广州、深圳、杭州、南京等逐渐实现城市圈内甚至跨城市圈落户积分互认，上海、北京等则以放宽远郊区或特定群体落户条件为主；其二，公共服务方面，推进基本公共服务常住人口全覆盖，通过财政转移支付与农村转移人口市民化相挂钩、财政性建设资金对基础投资补助等机制，加快推动农业转移人口全面融入城市。

  3、推进就近城镇化，新市民将成县城最大的增量需求

  “十四五”规划提出要推进以县城为重要载体的城镇化建设，稳步有序推动符合条件的县和镇区常住人口20万以上的特大镇设市。相较于异地城镇化，就近城镇化面临的制度障碍较少，社会保障、公共服务等制度衔接更为顺畅，农村转移人口市民化成本更低，适度避免了“半城镇化”问题。

  要推进就近城镇化，一方面，大力发展县域经济，通过培育和引进相关产业，提升县域就业吸纳能力。另一方面，为了促进新转移人口市民化，要增加适应进城农民刚性需求的住房供给，这在一定程度上也带动了县域房地产市场发展，新市民将成县城最大的增量需求。

  四、市场份额将向城市群和都市圈集中，强化行业新格局

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  1、五大城市群将成新一轮发展高地，市场份额稳中有升

  “十三五”之初，国家提出要建设发展长三角、粤港澳、京津冀、长江中游、山东半岛等19个城市群。“十三五”期间，长三角一体化不断向纵深推进，生态绿色一体化发展示范区建设提速，交通、社保等领域互联互通取得实质性进展。粤港澳大湾区建设积极推进，依托珠三角城市群发展基础，在培育壮大战略新兴产业、促进科技成果转化等方面成果卓著。京津冀城市群迈向更高水平协同发展，充分发挥北京引领带动作用，同时调整转移非首都功能，实现三地优势互补。长江中游、成渝城市群正成为中国经济增长“第四极”，带动中西部崛起。

  19个城市群充分集聚人口、资金等资源要素，成为拉动中国经济增长的重要引擎，聚集了全国75%以上城镇人口，创造了80%以上的GDP。

  “十四五”规划纲要提出，要深入实施区域重大战略，推动实现新的突破性进展，促进区域间融合互动、融通补充。加快推动京津冀协同发展，全面推动长江经济带发展，积极稳妥推进粤港澳大湾区建设，提升长三角一体化发展水平。

  我们认为，长三角、粤港澳、京津冀、长江中游和成渝城市群将成为新一轮发展高地，房地产市场份额或将向五大城市群集中，行业新格局进一步强化。

  2、建设现代化都市圈，核心城市与卫星城市市场价值重构

  都市圈是城市群内部以超大特大城市或辐射带动功能强的大城市为中心、以1小时通勤圈为基本范围的城镇化空间形态。建设现代化都市圈，既有利于优化人口和经济的空间结构，又有利于激活有效投资和潜在消费需求，增强内生发展动力。

  目前，我国有24个人口规模达千万级的都市圈，其中上海、北京、广佛肇、深惠莞等都市圈人口超2000万。都市圈是城市群的核心组成部分，据测算，24个核心都市圈以不到7%的国土面积，聚集起全国超30%的人口，贡献出50%以上的国内生产总值。

  打造现代化都市圈，一方面，拓展“交通圈”以扩大都市圈辐射范围，畅通都市圈公路网，加快城际铁路、市域（郊）铁路、城市轨道交通建设，“十四五”规划纲要提出，要新增城际铁路和市域铁路运营里程3000公里。另一方面，重构核心城市与非核心城市市场价值，促进人力、物力、财力等资源要素双向流动，全面解构超大特大城市非核心功能，培育发展卫星城市特色产业体系，加快市政配套功能建设，实现以产留人、以人促产。

  五、优化生育政策、应对人口老龄化，支撑楼市成交整体走稳

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  1、优化生育政策、试点放开生育限制，全国出生人口降幅有望收窄

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  2、积极应对人口老龄化，养老地产有望超越地产开发主业

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  六、提升居民收入增加购买力，助力购房消费平稳释放

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  1、扩大中等收入群体，扩容购房消费的中坚力量

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  2、优化收入分配缩小财富差距，抬升底层刚需购买力

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04 综概:
因城施策与金融去杠杆落实“三稳”
城市群承载新型城镇化仍是行业红利

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  一、房地产行业去杠杆上升为长效机制，房企降负债、居民降杠杆

  2021年，央行货币政策将逐渐回归常态，房地产行业也将全面转向去杠杆，并上升为长效机制，坚决遏制房地产金融化泡沫化，坚守不发生系统性金融风险的政策底线。

  房企融资或将持续收紧，“三道红线”监管范围或将稳步扩容至全行业，更多房企将依据“三道红线”的触线情况，分档设定有息负债规模的增速阈值。受此影响，房企去杠杆、降负债已是大势所趋，过半房企有望限时转绿。

  居民信贷政策也将转向去杠杆，确保居民杠杆率和负债率不再继续上升。银行业金融机构将严格落实房地产贷款集中度管理的“两道红线”，严控个人住房贷款投放节奏，并强化信贷资金用途管理，严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。

  二、坚持“房住不炒、因城施策”，全面落实稳地价稳房价稳预期

  未来房地产政策层面将继续坚持“房住不炒”的基本定位，落实因城施策、一城一策的长效调控机制，夯实城市政府主体责任，切实把稳地价、稳房价、稳预期的调控目标落到实处。

  热点城市将继续坚持调控目标不动摇、力度不松劲，保持政策的连续性和稳定性，在支持居民自住以及改善性购房消费的同时，全面抑制投资、投机性需求，维稳房地产市场一致预期。一旦市场出现过热的征兆，短期内城市地价、房价过快上涨，调控政策大棒必将尾随而至。

  压力城市有望从保市场主体出发为市场减压、企业纾困，那些人口长期净流出、市场需求相较羸弱乃至房地产库存高企的压力二、三线城市，仍需在土地出让以及房地产交易环节给予开发企业更大力度的支持，有序消化房地产库存，避免房价大起大落。

  三、新型城镇化仍是行业制度红利，市场份额向城市群和都市圈集中

  新型城镇化仍是房地产行业最大的制度红利。“十四五”时期，我国常住人口城镇化率将由2019年末60.6%进一步提升至2025年末65%，未来5年常住人口城镇化率约有4个百分点的增长空间，大约5600万人将由农村迁移至城镇，期间有望带动不菲的增量购房需求，进而给房地产市场提供坚实的需求支撑。

  市场份额将向城市群和都市圈集中，强化行业新格局。预计长三角、粤港澳、京津冀、长江中游和成渝这5大城市群或将成为新一轮发展高地，市场占有率也将稳中有升。核心城市与卫星城市市场价值重构，人力、物力、财力等资源要素将在核心城市与周边卫星城市之间双向流动，全面疏解超大、特大城市非核心功能，培育发展卫星城市特色产业体系，真正实现以产留人、以人促产。