[克而瑞]调研纪要 | 江苏省三四线城市：盐城篇

  调研感受

  ■  棚改、土拍双重利好下，楼市高热不退，房价3个月跳涨3000元/平；

  ■  城中、城南“富人区”，房价2万+/平，河东、城西刚需聚集地； 

  ■  学区，学区还是学区，第一梯队串小、中盐中学区房房价3万+/平； 

  ■  楼市“零调控”，信贷略收紧，棚改大爆发（2021年1万户货币化安置）；

  ■  刚需200万总价天花板，房价激增下，对返乡置业客吸引力有限； 

  ■  房企大手笔抢地，凡土拍必地王，最高地价破1.5万元/平； 

  ■  大基建提速，城市面貌焕然一新，堪称苏北五城之首； 

  ■  楼、地市疯狂透支未来需求，高价盘集中入市或将面临“站岗”危机。

  01

  城市概况

  江苏面积最大地级市

  常住人口700万+，2020年大基建提速

  盐城位于江苏省中部，为江苏省面积最大地级市，南与南通接壤，西南与扬州、泰州为邻，西北与淮安相连，是沪、宁、徐三大区域中心城市300千米辐射半径的交汇点。下辖东台市1个县级市，建湖县、射阳县、阜宁县、滨海县、响水县5个县，盐都区、亭湖区、大丰区3个区，设有国家级盐城经济技术开发区、江苏省盐南高新区。

  经济层面，2019年，全市实现地区生产总值5702.3亿元，按可比价计算，比上年增长5.1%。产业结构持续优化，三次产业增加值比例调整为10.9:41.6:47.5，第三产业比重比上年提高了1.4个百分点，人均地区生产总值达79149元（按2019年年平均汇率折算约11473美元），比上年增长5.3%。

  人口层面，总量保持稳定。2019年末，全市户籍人口821.35万人，比上年末减少3.38万人，全年人口出生率为7.23‰，死亡率为3.74‰，自然增长率为3.49‰。年末常住人口720.89万人，城镇化率64.9%，比上年提高0.87个百分点。

  收入层面，城镇常住居民人均可支配收入38816元，比上年增长8.1%；城镇就业基本稳定，2019年末，新增城镇就业人员11.52万人，城镇登记失业率保持1.78%的较低水平。

  基建层面，盐城市委市政府于2020年5月12日出台了《关于推进全市新型基础设施建设的实施意见》，提出围绕新能源及装备、汽车及关联领域、大数据中心及应用、5G技术及场景应用、智慧城市等十个领域编排了100个全市新基建重点项目，计划总投资2384.9亿元，年度计划投资693.9亿元。

  02

  市场变化

  2020年楼市量价创新高

  2021年初热度不减，房价3个月跳涨3000元/平

  纵观盐城楼市历年发展脉络，2015-2017年得益于中央“去库存”号召和地方人才激励等利好政策下，楼市迎来一轮量价齐升，2018年因前期需求透支严重，整体量价稳步回调，市场趋于理性；2019-2020年楼市再迎高点，节节攀升，主要是受到棚改货币化安置、“地王”频现、政策宽松等多因素驱动，2020年商品住宅成交面积创6年新高，供不应求，价格波动上行至11325元/平方米。

  聚焦到月度变化，2020年10月以来市场开始启动，城东、城南等热门板块“抢房”现象屡见不鲜，返乡置业受疫情影响不大，城西奥园·公园悦府项目2021年1月中旬至2月中旬去化套数达120套，较2020年月均去化套数近乎翻番，而城东中梁首府壹号等部分楼盘因推盘节奏原因，春节期间放量不明显。

  房价层面，去年房价涨幅比较平缓，基本在1000-1500元/平方米左右，今年受土地市场“地王”频出影响，加之地方政府对房价管控宽松，3月较年初单盘涨幅便达到了3000元/平方米。以中梁·首府壹号为例，已从年初的1.2万元/平方米的均价上涨至1.5万元/平方米。

  聚焦到月度变化，2020年10月以来市场开始启动，城东、城南等热门板块“抢房”现象屡见不鲜，返乡置业受疫情影响不大，城西奥园·公园悦府项目2021年1月中旬至2月中旬去化套数达120套，较2020年月均去化套数近乎翻番，而城东中梁首府壹号等部分楼盘因推盘节奏原因，春节期间放量不明显。

  房价层面，去年房价涨幅比较平缓，基本在1000-1500元/平方米左右，今年受土地市场“地王”频出影响，加之地方政府对房价管控宽松，3月较年初单盘涨幅便达到了3000元/平方米。以中梁·首府壹号为例，已从年初的1.2万元/平方米的均价上涨至1.5万元/平方米。

  值得关注的是，不同学区房价也存在显著的差异化特征，盐城最好的学区资源主要集中在老城和城南片区：第一梯队为地处城南和老城交界的串场河小学，盐城实验小学，盐城初阶中学鹿鸣路小区（中盐中），中海九樾最后一批房源推售价格未2.8万元/平方米左右，目前二手房均价在3.5万元/平方米。第二梯队为老城区的解放路实验学校、景山中学片区，在售新盘较少，选择空间有限，目前二手房均价在2-2.5万元/平方米。第三梯队为城东的亭湖区实验小学（解放路东校区）和盐城市亭湖初阶中学、景山中学东校区，在售新盘均价1.6-1.7万元/平方米；城南的聚亨路小学、盐渎实验学校等学区房价格也在1.7-1.9万元/平方米不等。

  04

  政策环境

  不限购、不限价，信贷收紧

  棚改放量，95折购房引人才

  盐城政策环境基本宽松，不限购、不限价。在贷款方面，2020年末至今有收紧征兆，控制二手房保障一手房，一手房放款周期在3个月左右，二手房放款周期在6个月左右。银行放款窗口期为每个月1-6号，此后无额度。

  目前盐城首套房且无按揭贷款的，首付比例为30％；购房人名下有一套房有贷款，首付比例为40％；部分资质良好、月供还款能力较强的客户（家庭月收入在2万元左右）二套房首付比例可低至30%；目前盐城客户更多偏向于贷款购房，低首付（30%-40%）客户占比较高，全款购房客户占比不足10%。

  在贷款利率方面，盐城首套房贷款利率为4.95-5.05%；二套房上浮为5.3-5.35%，较之前上浮0.5个百分点。

  在棚改方面，盐城近两年棚改拆迁力度较大，无论是拆迁数量还是赔偿金额，都是比较高的。亭湖河东片区去年每户赔偿金额可达200-300万元不等。2021年盐城也出台了相关棚改计划，今年规划拆迁在4万户左右，安置房3万户左右，1万户货币化安置，仍有一部分增量需求有待释放。

  在人才新政方面，盐城为吸引人才也出台了住房补贴、购房补贴、专项补贴、生活补贴、交通补贴等多种优惠措施。譬如在盐企业就业或自主创业的全日制本科及以上大学生，可以申请政府公租房或者享受租房补贴，本科400元/月、硕士600元/月、博士1000元/月。到盐城县市企业就业或者自主创业的大学生户籍可在大市区落户。在盐购买新建普通商品住宅的，政府给予购房总价5%补贴。

  05

  项目去化

  河东、城西南刚需跑量

  市场大火，在售楼盘基本取消分销

  2020年10月盐城楼市“大热”以来，每个月新房成交量基本在6万套左右，二手房成交量也在2.2-2.3万套。城中和城南板块集中了盐城核心学区资源，加之配套完善，属盐城房价“高地”，不过2万+的在售均价基本很难实现开盘售罄。目前盐城市场火热主要集中在河东、城西南等城市外围区域，从CRIC监测的2020年盐城商品住宅销售TOP10项目情况，结合我们的实地调研，可以看出，富力科创城、碧桂园·凤凰府、恒大·悦澜湾为销售前三甲。其中，富力科创城项目体量较大，销售团队达100多人，加之价格不贵，性价比较高，实现热销。

  2020年盐城市场尚未“大火”之前，楼盘还会与贝壳、58爱房等中介、分销机构合作为项目导客，单楼盘基本会选择与2-3家合作，带客效果尚可，中梁首府壹号渠道带客成交占比可达20%。不过随着10月以来市场好转，各楼盘基本都取消了代理、分销，以自销为主，外围板块诸如河东项目都会蓄客到认筹比1:2的时候选择开盘，基本都能取得开盘去化90%以上的佳绩。

  06

  客群结构

  地缘性客群为主，主城、城南学区改善

  城西、城东刚需、投资

  盐城城区的买房者中基本为盐城本地人为主，基本不存在外地“炒房客”，随着盐城房价与苏南城市逐步弥合，外出务工者“返乡置业”热情也很难延续。从盐城在售项目客群结构来看，跨区域置业现象并不普遍，主要还是以项目所在区域的地缘性客群为主，居民置业首先考虑的仍是自身生活范围，一般很难“跳圈”。

  分区域来看，主城、城南项目主要集中了高端购买力的改善型客群，而河东、城西等外围区域除了地缘性客户之外，还会吸纳盐城下属郊县客户，譬如城西的奥园公园悦府项目，主要吸纳北部滨海、阜宁、响水客群占比可达4成，再如城东的中梁·首府壹号项目，城东地缘性客户占比为30%，射阳县也达占比16%，阜宁、滨海、响水零散分布，单个占比不足10%。

  目前来看，市场正从刚需往改善发展，但还是以首置、首改为主。盐城的热销户型基本为100-120平方米三房刚需、刚改户型，满足普通工薪阶层居住需求同时，总价压力尚可承受。

  07

  购买能力

  购买力“见顶”

  刚需200万总价天花板，月供压力大于首付

  目前来看，因房价短期跳增，恐慌性购房情绪弥漫，短期存在需求透支现象，刨除棚改货币化安置“暴富”客群，居民购买力有一定的“见顶”征兆：刚需总价天花板在200万元，因本地居民工资基本在5000-6000元/月，首套首付三成的客户占比较多，居民月供压力明显大于首付。以中梁·首府壹号项目为例，首付3成客群占比60%，高于3成占比40%，全款客户占比较低。同时去化最快的户型为100-110平，总价基本在170万左右，首付50万元，月供基本在6000-7000元，对于本地普通双职工家庭而言，购房压力还是比较大。

  究其原因，一方面盐城对外来人才吸附力相对有限，虽然出台了各类补贴，但目前主要吸附的还是东北等欠发达区域人口，譬如随着盐城工学院升级盐城大学，去东北区域挖掘人才；另一方面，本地产业以悦达、起亚等汽车传统制造业为主，劳动密集型产业固然能吸纳了大量劳动力，但是产业工人收入基本在4000-5000元/月不等，很难支撑当前高房价。

  此外，随着盐城房价持续跳增，与苏南、环沪、环宁等强三线的房价差距逐步缩小，购房投资性价比也在降低，对于返乡置业客群的吸引力也呈现下降趋势。

  08

  土地市场

  “三道红线”难抑拿地热情

  2021年初地王频出，主城楼面价破1.5万元/平

  从CRIC监测数据来看，2015-2017年盐城土地成交量低位徘徊，年成交量基本都在800-1000万平方米左右波动，2018-2020年以来，随着盐城政府棚改力度的逐步加大，全市涉宅用地成交量大幅增加，2018-2020年年成交量均在1500万平方米左右高位持稳，2021年1-2月涉宅用地成交量也达283万平方米，同时伴随着品牌开发商相继入驻，成交楼面价自2019年稳步上扬，2021年前2月已突破4500元/平方米。

  聚焦到单个地块层面，2020年下半年至今，“地王”频出，成交楼面价不断被刷新，单价破万元的地块已达6宗，主要集中在市中心和城南板块。绿城中国拿下的盐城市本级挂[2020]48号滨河路东、黄海路南侧地块滨河路东、黄海路南侧地块，楼面价高达15782元/平方米，溢价率为68%，同时值得关注的是，目前成交热点区域亭湖河东板块，近期也有一宗宅地成交，楼面价也达到了9274元/平方米。

  09

  房企竞争

  品牌房企优势凸显，碧桂园、中梁等跑量为主

  本土小开发商“捂盘惜售”

  2012年之前，该阶段处于一个较为粗犷的发展时期，开发商主要以本地、小型房企为主，品牌开发商还未有介入。2012年至2015年，该阶段许多品牌房企进入盐城，如12年的恒大、华润，14年的碧桂园。2015年至今，处于大开发商掌握了话语权的阶段，规模房企的资金优势逐步显现，拿地更加激进，加之品牌房企专业化操盘能力，譬如碧桂园、中海、绿地香港、仁恒等凭借产品品质，在本地购房者心中拥有较好口碑。本地较为知名房企有通银地产，发展势头较好，可与全国品牌房企一争高下。

  目前来看，本地房企和品牌房企开盘策略会存在显著差异，本地小开发商因在售项目有限，土拍拿地难，一般在市场行情较好时存在“捂盘惜售”的情况，而对于品牌房企诸如碧桂园、中梁而言，有考核节点、销售业绩回款等硬性指标，一般还是以加紧跑量为主。

  10

  总结展望

  房价跳增下需求透支严重

  2021年市场大概率趋稳

  目前来看，盐城楼市短期内热度依旧较高，主要是得益于棚改货币化安置补充居民购买力，地王频出强化购房乐观预期，加之政府对楼市近乎“零管控”使得短期内房价有一轮巨大跳升，短期来看，需求透支现象还是比较严重的，预判2021年，我们认为，楼市以稳为主，不会出现如2020年般的“大跃进”，购买力有“见顶”趋势，主要是基于以下几点：

  一是棚改区域轮动由主城向外围郊县扩散，货币化安置的补偿力度不及2020年，目前城西刚需项目主力客群基本已下沉到郊县，后期棚改“托市”的可能性不大；二是随着房价持续上扬，与苏南、环沪、环宁价差的逐步弥合，对返乡置业客群的吸引力也在逐步下降；三是本地刚需客多为劳动密集型低端制造业产业工人，月工资收入不过5000-6000元/平方米，目前总价150-160万左右的房源，月供已迫近刚需购房者购买力极限。

       值得关注的是，目前盐城土拍火热，万元地块频出，高端盘后期预计会集中入市，以目前居民购买力情况来看，高价盘若无显著的学区、产品优势，大概率面临去化难、回款难等多重问题，理应引起高度警惕。