[克而瑞]发展租赁住房，正在如何改变土地市场格局？

  导读

  租赁住房发展尚在起步阶段，对土地供求影响仍未完全显现。

  2020年末，“蛋壳”等长租公寓相继暴雷，中央经济会议把“解决好大城市住房突出问题”列为2021年要抓住的八大重点任务之一。对一二线城市来说，2021年土地供应在遵循“因城施策”、合理充裕的前提之下，土地供应将进一步向租赁住房建设倾斜，以解决大城市的租房问题。从各地租赁住房项目的推进进度来看，2021年将是试点城市租赁房的入市大年，租房市场的发展规模和方向将更为引人关注。

  本文将从试点城市租赁住房市场发展趋势与现状分析切入，分析各城市租赁用地发展的推进情况差异，进而从产品竞争的角度出发，研究发展租赁用地将会如何影响销售型商品住宅的土地供应、客群购房节奏以及需求分流，以及会为房地产市场带来哪些挑战与机会。

  01顶层设计不断完善

  租赁房已成为宅地供应重要组成部分

  住房问题长久以来便是大城市面临的主要问题之一，特别是经过2015年~2017年房价大幅上涨后，以北上为代表的大城市常住人群购房压力倍增，低收入人群的住房问题也更加突出。为了解决“住房难”的现象，国家近年来频繁提到要发展“租购并举”的住房制度，满足不同人群的住房需求，并出台信贷支持、户籍政策改革、土地制度改革等一系列政策扶持租赁市场发展。

  1、从资金扶持到租住同权，发展租赁住房已成为“三稳”重要抓手（略）

  2、单列供地计划+定向信贷扶持，租赁用地不断“挤占”宅地供应空间（略）

  3、利用集体用地建设与中央财政奖补双线推进，试点路径亦在因地制宜

  中央政府在发展租赁住房市场方面主要从两方面推进：一是集体供地建设试点，二是中央财政补贴试点。集体供地建设租赁住房试点从2017年开始，至今共有18个城市试点；中央财政补贴试点从2019年开始，目前已有24城市围。

  从入围城市名单来看，试点城市的选取和当地的土地供应、人口流入、房价水平相关。根据不同类型的城市，中央选取的试点路径也有所不同：如北京、上海等人口流入量较大、新市民居住问题十分突出的城市均在两个名单之内，贵阳、肇庆等城市村集体建设用地较多但外来人口租住需求缺口不大，这类城市仅入围集体用地建设试点，对集体用地入市探索作用更大；深圳、长春等集体用地较少但居住需求十分突出的城市则入围了中央财政补贴试点名单。具体来看：

  1）试点集体用地发展租赁住房且有财政支持的城市共有13个，分别是北京、上海、广州、杭州、南京、成都、合肥、厦门、武汉、沈阳、郑州、福州、青岛。这类城市的人口流入量相对较大，特别是杭州、成都等二线城市，在人才政策的利好下，近年来外来人口流入量明显增加。随着房价的快速上涨，这些城市的新市民的住房问题也相对更加突出。同时，这些城市也存在较多的闲置存量用地，可以利用这些资源来加大住房用地供应。因此，双线推行租赁市场发展能更快解决这些城市突出的住房问题。此外值得一提的还有苏州，虽然未列入中央财政支持城市名单，但在2020年5月进入了建设银行的六个合作城市名单之列，苏州将从中获得200亿元的专项贷款，可在接下来三年为市场提供约10万套政策性租赁住房。

  2）试点集体用地发展租赁住房、无财政支持的城市共有5个，分别是肇庆、佛山、南昌、海口、贵阳。这类城市中，除佛山外，其余城市外来人口流入量相对较少，租赁需求缺口也比较小。对于这类城市的试点更偏向于探索集体用地入市，为构建城乡统一的建设用地市场打下基础。

  3）非试点集体用地发展租赁住房、有财政支持的城市共有11个，分别是长春、济南、重庆、天津、石家庄、太原、西安、长沙、深圳、宁波、南宁。从城市区域分布来看，这些城市多为北方二线城市，特征是城区建设早，城区遗留集体建设用地不多，难以通过利用集体建设用地有效增加租赁住房。同时，这些城市净流入人口也比较高，租赁需求缺口也比较大、通过奖补方式更能鼓励社会人员、企业、机构来参与租赁市场发展，增加租赁房源。

  02北上广进度领先

  高房价、高外来人口

  促租赁市场加快发展

  由于各城市人口规模、房价水平、经济发展等多方面都存在着差异，导致不同城市在租赁市场发展进度也不同。外来人口较多、住房问题比较突出的北京、上海等特大型城市，政府对租赁市场的发展也更加积极，近年来租赁住房用地供应也明显多于其他城市。但大部分试点城市租赁住房市场发展较为缓慢，特别是集体用地建设租赁住房方面推进缓慢，建成入市运营项目也屈指可数。不过，随着土地管理的改革，特别是今年住建部、自然资源部要求重点城市单列租赁用地供应计划，加大租赁用地供给后，各地租赁市场的发展在今后将会明显提速。

  1、集体用地改革条线方面，京沪租赁住房发展进度明显领先（略）

  2、中央财政扶持试点24城，武汉新建租赁住房补贴力度最强（略）

  3、试点城市大多推进较慢，仅上海、广州等五市公开出让超100万平方米（略）

  03租赁住房发展尚在起步阶段
对土地供求影响仍未完全显现

  由于各城市在人口、经济、产业等方面存在较大差异，各城市的房地产规模和发展情况本身也存在较大差异，而且各城市集体用地建设租赁住房进度、中央财政扶持力度又各不相同，其租赁市场发展进度也参差不齐，因此租赁住房发展对于各城市的房地产市场的影响也各不相同。本节则以租赁用地供应量相对大的上海、广州、南京、杭州、合肥等城市为例，分析这些城市租赁住房发展已经给市场带来的影响。

  1、供给占比：租赁宅地占比多在5%左右，2021年份额将加速提升

  近些年，重点一二线城市逐渐加大了租赁住宅用地供应的力度。CRIC监测数据显示，2018-2020年三年间重点城市纯租赁用地的总成交建面均维持在600万平方米的高位，其中上海是租赁住宅用地供应最多的城市，近三年供地总建面有700余万平方米，占据了全国租赁住宅土地供应总量的近四成，也为全国其他城市起到了良好的示范效应。

  由于城市规模存在较大差异，我们按照各城市近三年纯租赁用地的成交建面占同时期宅地成交建面的比重来衡量各城市纯租赁用地的供应力度。就这一数据来看，上海表现最为突出，纯租赁住宅用地比重高达17%；其次是杭州，自2017年杭州被列为全国住房租赁试点城市后，其也在积极探索住房租赁市场，并在租赁用地供应上加大了力度，2018-2020年三年间杭州已成功出让了40宗人才专项租赁用地，可建体量224万平方米，占同期成交宅地体量的比重达到6%，其余城市比重多在5%以下。相比之下，上海和杭州租赁住宅土地供应走在全国前列。

  2、区位特征：多位于中远郊区域，长期规划利好显著但短期区位欠佳（略）

  3、需求影响：各地年目标均为2万套左右，新房改善化背景下对住房销售影响有限（略）

  4、投资规模：低价出让+中央财政扶持，租赁用地占用地方融资额度尚在低位

  2020年底，央行进一步明确并收紧了银行业务中的房地产贷款余额占比，使得行业融资环境进一步趋严。在发展租赁用地推进力度持续加强的情况下，发展租赁用地是否会使得融资难度进一步雪上加霜？不过从目前情况来看，还是不必对此过多担忧：

  首先，租赁用地的出让价格处于较低水平，以租赁宅地出让较多的上海为例，2018-2020年间上海成交了88宗纯租赁用地，平均成交价格为5969元/平方米，而同期上海成交的涉宅地的平均楼板价约11769元/平方米，租赁用地的价格仅有普通宅地的46%。值得注意的是，这还没有考虑租赁宅地和普通宅地分布上的差异，如果细分到区域上来看，同一个板块来看，租赁宅地的成交均价仅有普通宅地的三成左右。

  此外，从租赁用地的竞拍情况来看，大多数租赁用地都是底价成交，且拿地企业多为地方国企，加上租赁用地多位于郊区等因素，租赁用地的交易成本本身就相对较低。

  加之中央财政对于地方和房企还有一定的补助，譬如南京对新建租赁房源补助建设成本：公开出让土地建设全自持的，按不高于1500元/㎡；集体土地建设的，按不高于400元/㎡；新三大保障房片区建设的，按不高于2700元/㎡；对改建租赁房源补助改建成本，商业用房、工业厂房以及毛坯商品房改建和装修的，按不髙于400元/㎡；对当年纳税额前20名租赁住房企业按实际纳税额补助，最高补助达100万。在中央的财政扶持之下，占用融资的额度也比较有限。因此，虽然发展租赁用地的“优先级”较高，但是还是不必过于担忧发展租赁用地对地方融资额度的占用。

  5、短期趋势：成都、宁波、苏州推进较缓，短期内租赁住宅用地占比或显著上升

  就租赁用地与普通宅地成交建面的比值来看，成都、宁波、苏州等城市均为1%及以下，远低于上海的17%，较平均值5%差距甚远，租赁宅地推进比较缓慢。但是三城又都是典型的人口流入型城市，尤其是宁波，近年来人口流入明显加速，以2019年常住人口变动情况来看，宁波常住人口增量高达34万，在国内主要城市中排在第四位，仅次于杭州、深圳和广州。

  就人才细分来看，作为制造大市，宁波制造产业发达，门类齐全，拥有石化、汽车制造、纺织服装、家用电器等8大千亿级产业。万千亿级产业的快速发展也带来了大量的新增就业需求，助力大批人才前往宁波安居就业。据政府公布数据，2019年宁波博士后工作站新设数量28家、授牌数量30家，分别占全省总数的20.5%和25.2%，均居全省第一，首次超越杭州；目前，宁波68家产业技术研究院已集聚各类人才3万多名，2018年和2019年引进两院院士等顶尖人才数量达到17人，全市人才净流入率在2019年居全国城市第二位，尤其制造业人才净流入率更是高居全国各城市第一位。

  大量人才的涌入势必带来相应的居住需求，考虑到近些年房价过快上涨，需求转化面临一定的瓶颈，因此增加租赁住房供应成为解决这部分人群居住需求的重点方向，在国家大力的扶持之下，短期内租赁住宅用地占比势必会显著上升。

  04杭州、宁波人口再集聚效应突出

  发展租赁房将令可售宅地更为紧俏

  在中央和地方的财政、信贷等政策的扶持之下，近些年来试点城市租赁市场取得了一定的发展，尤其是上海、广州、杭州、南京和合肥五市在三年期间公开出让面积超过100万平方米，相较而言，其余城市推进相对缓慢，市场占比相对较低。此外，考虑到当前新房市场是以改善型需求为主，而入围的城市大都是人口净流入比较多的城市，这部分人群的主要居住需求还是以刚需市场为主，即使试点城市年均新建、改建租赁住房数量目标均在2万套以上，由于产品适配性较低，因此租赁市场的大力发展对于新房市场的需求侧影响还是相对较小的。

  展望未来，在“两集中”新政之下，租赁宅地进一步挤压普通宅地的供应体量，而且由于两次集中供地时间间隔较长，长时间的土地“零增长”更容易造成房企的“饥饿感”，因而试点城市优质宅地的竞争将进一步升级。在总宅地供应量相对稳定的情况之下，销售型宅地的体量势必会减少。在当前资产荒的大背景之下，销售型住宅的投资价值将会越发的突出。在供不应求的市场格局之下，销售型住宅产品的去化前景更值得看好。

  对不同城市而言，由于租赁市场发展进度不一，同时各城市人口规模、外来人口量等指标也存在较大差异，综合上述指标对试点租赁城市的房地产市场前景进行综合评价之后，结果发现：租赁市场发展对杭州、宁波等人口集聚性城市的房地产市场影响相对较小；但对沈阳、苏州、天津这类已经进入常住人口缓增甚至一度负增长的城市，租赁宅地供应增加对其造成一定的冲击，商品住宅成交规模受到影响也在意料之中。

  1、土拍“两集中”叠加租赁住宅用地入市，试点城市优质宅地竞争持续升级（略）

  2、租赁住房挤占销售型住房供给，改善类产品去化前景更值得看好（略）

  3、发展租赁房推升杭州、宁波可售宅地热度，天津、苏州刚需类项目将受到较大冲击

  步入四月份，合肥、杭州、成都等多个大中城市已经公布了2021年全年的供地计划，并单列了租赁住房用地规模，譬如杭州2021年全年市区住宅用地供应计划为1001.52公顷，其中单列的租赁用地规模就高达101.34公顷，占市区住宅用地供应的占比超10%。据CRIC不完全统计，大部分城市租赁住宅用地的比重保持在10%及以上，与往年相比，2021年土地供应明显地向租赁住房建设倾斜，租赁住房供给将进一步增加。

  按照当前各试点租赁城市租赁用地供应的推进情况来看，除上海之外，其余城市距离10%的租赁宅地比重还有较远的距离，因此租赁住房对于商品住宅市场的挤压一定时间内还将存在。

  再结合外来人口规模和近五年常住人口增量来看，由于成都、广州、杭州、宁波等城市人口集聚效应依然较强，典型如杭州和宁波，在外来人口规模较大的基础之上，人口再集聚效应依然比较突出，2019年常住人口增量在全国处于领先位置，因此租赁住房供应的加大对房地产市场的需求侧整体影响相对较小，另一方面，考虑到增加租赁住房对可售住宅面积的挤占，未来面向刚需的商品住宅项目或更为紧俏。

  而沈阳、苏州、天津这类城市已经进入常住人口缓增甚至一度负增长的时代，本身房地产需求就受到较大的影响。以苏州为例，2020年苏州房地产整体表现就冷热不均，整体表现为地市控价放量、楼市尤其是二手房市场偏冷的格局。2020年全年二手房成交量约6.6万套，较2019年下降了近四成，年内挂牌量增1.7倍，从卖方市场变为买方市场，二手房市场进入冬天。并且在二手房的拖累之下，新房市场表现也不佳，尤其是苏州市区供求关系逆转，供求比达到1.3，成交总量处于近年均值水平，但供应量处于5年新高。可以预料，在租赁宅地供应增加的冲击之下，这类城市商品住宅需求侧，尤其是刚需类项目受到影响也在意料之中。对于有意在这些城市拿地的企业而言，面对刚需类项目用地的抉择，建议还是应当更加审慎。