[克而瑞]从销售目标看2021年房企业绩上升空间

  导 读 

  规模房企整体业绩延续谨慎预期，年内货值去化压力提升。

  ◎  作者 / 朱一鸣、贡显扬

  目前，在“房住不炒”长效机制及调控收紧的主旋律下，行业整体规模增速放缓、市场面临下行压力。叠加“三道红线”新规，企业控负债、降杠杆压力增加，投资和规模扩张动能相应降低。2021年典型企业对全年的销售规模预期如何？规模房企业绩上升空间还有多大？从企业年内的货值安排和目标去化率水平可以一窥端倪。

  01
  规模房企整体目标设定延续谨慎预期

  目标增长率趋于平稳截至目前，已有近半数的百强房企披露了2021年业绩目标。整体来看，行业平均目标增长率近年来呈降低趋势，较2018年41%的高位有明显回落。一方面，近年来在“房住不炒”长效机制及调控收紧的主旋律下，市场面临下行压力、行业整体规模增速放缓。另一方面，“三道红线”下企业投资和规模扩张动能相应降低，业绩增长承压。2021年，企业对业绩规模增长的总体预期不变，延续谨慎的态度。不过基于一季度市场的回暖，规模房企目标增长率的中位数较去年略有提升至15%。

  02
  目标增长率10%-20%区间是行业主流
  占典型房企近半数

  从2021年规模房企业绩目标增长率的分布来看，在提出业绩目标的50家行业典型房企[1]中，有12家企业的目标增长率高于20%，以千亿以下规模的中小型房企为主。23家企业目标增长率在10%-20%之间，是行业主流。另有15家企业目标增长率低于10%，较行业平均水平相对谨慎。

  [1] 2021年提出业绩目标的50家行业典型房企：中国恒大、融创中国、融创中国、碧桂园（权益）、中海地产、招商蛇口、世茂集团、华润置地、龙湖集团、绿城中国、金地集团、旭辉集团、新城控股、金科集团、中国金茂、阳光城、中梁控股、融信集团、美的置业、远洋集团、奥园集团、雅居乐、富力地产（权益）、正荣集团、龙光地产（权益）、佳兆业（权益）、合景泰富、中骏集团、建业地产、蓝光发展、越秀地产、时代中国、禹洲集团、首开股份、宝龙地产、大悦城集团、弘阳地产、德信地产、建业地产、保利置业、花样年、新力地产（权益）、合生创展、朗诗绿色地产、当代置业、佳源集团、大发地产、港龙中国、景瑞地产、银城国际、信达地产

  03
  以龙头房企为代表
  部分规模房企目标设定更趋谨慎

  从具体企业的年度业绩目标和目标增长率情况来看，2021年以龙头房企为代表的部分企业目标设定更趋谨慎。一方面，龙头房企以及行业TOP30房企规模基数较高，业绩增速提升空间有限。另一方面，在目前企业投资和扩张动能承压的背景下，这部分规模房企对业绩增长预期更趋保守。

  其中，恒大将2021年的业绩目标设定为7500亿元，目标增长率由去年的8.1%进一步放缓至3.7%。碧桂园提出“三年增长”计划，目标未来三年每年录得10%的权益销售增长。融创、中海2021年均提出双位数的业绩增长，世茂、华润的目标增长率也在10%左右。此外，绿城、金茂、中梁、融信、正荣、新力、禹洲等企业2021年的业绩目标增长率均较去年降低，且目标增长率在10%以下，低于行业平均水平。

  04
  部分房企业绩预期相对积极
  中小规模房企目标增长率更高

  同时，在2021年提出全年销售目标的规模房企中，也有近半数的企业业绩预期相对积极。其中，如招商蛇口2021年销售目标3300亿元，目标增长率较高达18.9%，较去年13.4%的目标增长率有所提升。龙湖2021年销售目标为3100亿元，目标增长率较去年的7.2%提升至14.6%，未来预计年增长率达到15%-20%之间。

  美的置业、龙光、佳兆业、合景泰富、中骏、宝龙、大悦城等企业2021年的业绩目标增长率也较高，均在18%以上。其中，宝龙2020年超额完成750亿元的目标，2021年总可售资源充裕、可售货值1703亿元，其中长三角占比71.4%、一二线占比84%。2021年销售目标破千亿，28.8%的目标增长率在规模房企中也处于较高水平。

  此外，在2021年业绩预期相对积极的这部分房企中，千亿以下的中小规模房企也占到了较大比例。这类房企仍具有一定的规模诉求，在保证年内货值相对充裕的前提下，设定了较高的目标增长率。如合生创展近年来调整经营策略，加快了开发和供货节奏，业绩复合增长率逾40%，2021年可售货值900亿元、销售目标500亿元，目标增长率达39.5%。

  05
  货值目标去化率提升至65%
  年内企业去化压力提升

  最后，从全年的货值安排及目标去化率水平来看，2021年行业规模房企货值目标去化率的中位数为65%左右，较2019、2020年60%左右的水平有明显提升（货值目标去化率=年度目标销售规模/年内预期总可售货值）。

  据统计，在披露全年预期货值和业绩目标的房企中，融创、绿城、建业等6家企业目标去化率超70%，碧桂园、龙湖、旭辉、金茂、阳光城等12家企业的货值目标去化率在65%-70%之间。综合来看，在与往年相比较高的目标去化预期下，2021年企业整体的项目去化压力提升。在既定的全年货量供应下，企业需要依赖销售端更强的营销力度，实现较高的去化率水平以达成年度业绩目标。

  总结：2021年，规模房企整体的目标增长率较去年略有提升至15%。其中，近半数房企目标增长率在10%-20%之间，是行业主流。延续2018年以来回落的趋势，企业目标增长率正趋于平稳。规模房企对业绩规模增长的总体预期不变，延续谨慎的态度。

  分企业来看，以龙头房企为代表的部分规模房企在目前投资和扩张动能承压的背景下，目标设定更趋谨慎。同时也有一部分房企的业绩预期仍相对积极，这类房企以千亿以下的中小规模房企为主，在保证年内货值相对充裕的前提下仍具有一定的规模诉求。

  但整体来看，2021年规模房企的货值目标去化率较2019、2020年60%左右的水平有明显提升，达到近65%。年内企业需要依赖较高的去化率水平以达成年度业绩目标，行业整体的项目去化压力提升。

  长期来看，在“房住不炒”长效机制下，行业发展方向变得清晰，预计未来行业整体销售面积规模将步入无增长时代。在这样的背景下，企业规模增速放缓将成为常态，未来规模房企整体的业绩目标制定会更趋谨慎，目标增长率也将趋于平稳。