[易居研究院]2021年一季度全国居民购房杠杆研究

2021年一季度居民购房杠杆率创近8年新低，去年下半年来的新一轮调控效果显现

  5月12日，易居房地产研究院发布《2021年一季度全国居民购房杠杆研究》报告。报告显示，2021年一季度，居民购房杠杆率继续下降，创2013年二季度以来的近8年新低。数据显示，2021年一季度，全国居民购房杠杆率为28.1%，环比下降1.4个百分点，同比下降4个百分点，创2013年二季度以来的近8年新低。一季度，我国住户部门杠杆率小幅下降。数据显示，2021年一季度，我国住户部门杠杆率为62.1%，环比小幅下降0.1个百分点，同比上升4.3个百分点。

  易居研究院研究员沈昕表示，近两个季度以来居民购房杠杆率持续下降，主要是受部分热点城市调控政策升级以及房地产贷款集中度管理制度出台影响，一季度上海、广州、杭州、成都等多城银行房贷额度紧张，放款周期拉长。2月份以来，全国首套房贷利率持续上行，进入新一轮的上升通道，这将抑制居民贷款购房的积极性。

  易居房地产研究院的报告显示：

  1、个人住房贷款余额走势

  从人民银行季度公布的个人住房贷款余额走势来看，近年来呈现持续增长的态势。

  数据显示，2021年一季度末个人住房贷款余额35.67万亿元，同比增长14.5%，增速分别比上季度末和上年同期低0.1个和1.4个百分点。

  2021年一季度，广州、东莞、佛山、惠州等多个城市房贷额度紧张，利率上调，个人房贷余额同比增速继续小幅回落。不过需要看到的是，一季度个人住房贷款余额同比增速14.5%，仍高于金融机构人民币各项贷款余额同比增速12.6%和房地产贷款余额同比增速10.9%。

  2020年12月31日，央行和银保监会出台房地产贷款集中度管理制度，对各类银行业金融机构的房地产贷款和个人住房贷款占比设置了上限。2021年一季度末，全国个人住房贷款余额占人民币各项贷款余额的比例为19.8%，环比下降0.1个百分点，同比上升0.3个百分点。

  从全国个人住房贷款余额占比的历史数据来看，2005年以来整体上呈震荡上升趋势，该比值上升最快的时段是2009-2010年和2015-2016年，对应了最近两轮的全国楼市大行情。2020年个人住房贷款余额占比上升幅度有所放缓，主要是疫情后货币政策宽松，但房地产调控政策仍偏紧，货币放水没有过多集中于个人房贷领域。

  2021年一季度，个人住房贷款余额占比小幅下降，这其中有季节性因素，2017年以来历年一季度该比值下降居多。近日，继多次上调房贷利率后，广州银行再度收紧房贷，农行发布通知要求部分住宅最高只能贷5成，预计后续部分房贷额度紧张的城市和银行有跟进的可能。预计二季度个人房贷余额同比增速还将继续回落，个人房贷余额占比上升的幅度将小于过去几年的二季度。

  2、个人住房贷款余额新增额走势

  这里对人民银行季度公布的个人住房贷款余额做差估算出个人住房贷款余额季度新增额走势。数据显示，2021年一季度，个人住房贷款余额新增12300亿元，环比上升45%，同比上升14%。

  观察历史数据，2016年四季度至2017年底，个人住房贷款余额新增额连续回落。2017年四季度，个人住房贷款余额新增额进一步降至8000亿元，同比下降33%。2018年前三季度连续反弹，四季度下降至8700亿元。2019年初全面降准后，流动性较为充裕，全年个人房贷余额新增额相比上年小幅上升。2020年前三季度，个人住房贷款余额新增额持续小幅上升，这是由于疫情后货币政策略转宽松，四季度个人住房贷款余额新增额大幅下降。2021年一季度，个人住房贷款余额新增额上升幅度较大，新增额与2020年三季度相同，处于2017年以来的高位。

  从全国人民币新增贷款中个人房贷占比来看，2021年一季度，个人住房按揭贷款新增额占新增境内贷款比例为16%，环比下降9个百分点，同比小幅增长1个百分点。

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