[克而瑞]浙江“未来社区”新风口下,房企有哪些机会?

2021-07-15 10:41:06

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2021-07-15
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:克而瑞

 浙江“未来社区”的规划建设对房企而言,无论从战略还是投资角度都是一次重要机遇。

  ◎  作者 / 朱一鸣、李丹

  7月2日,浙江省建设投资集团股份有限公司发布公告称,拟出资10亿元参与设立“浙江未来社区基金”,基金规模30.07亿元。事实上,浙江自2019年启动“未来社区”建设以来,已连续三年共计推出三批名单,合计150个未来社区建设规划,万科、融创、新城、华润、绿城等房企均有涉足。在浙江省“未来社区”概念的持续推进下,房企可以聚焦哪些发展机会?

  1 未来社区规划四种模式
房企竞相参与

  “未来社区”概念在国际上早有探索范例,例如新加坡的“邻里中心”计划、欧洲BLOCK街区、日本共享住宅等。在国内,由浙江省于2019年首次提出,以“139”为核心内涵,旨在以“人民美好生活”为核心,以“人本化、生态化、数字化”为价值坐标,打造覆盖九大生活场景的新型城市功能单元。

  在未来社区的规划中,主要包括四种模式。一是整合提升,以整合社区现有运营资源,增补优质社区公共服务配套为主;二是拆改结合,以保留为主,实现城镇老旧小区改造与片区联动城市更新相结合;三是全拆重建,针对2000年以前建成且普遍采用多孔板建材、存在较大安全隐患的住宅小区,在重建过程中要求原住民原拆原回;四是规划新建,优先在城市发展核心区开展。此外,另有一类为全域类,为包含以上四种情况的整体推进、滚动实施。

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  随着浙江“未来社区”试点项目的陆续推出,房企纷纷响应。据不完全统计,截至目前绿城中国参与数量达4个,华润置地竞得项目3个,此外万科、金地、中铁建、华鸿嘉信参与项目数量达2个。值得注意的是,这其中房企合作参与现象普遍。例如,温州鹿城区滨江云谷未来社区由保利和招商联合体以65.05亿元竞得,杭州萧山亚运未来社区由华润、万科和绿城共同参与建设,温州鹿城集新未来社区由中铁建和雅戈尔联合参与,嘉兴南湖区甪里未来社区由华润、嘉兴城投、嘉兴南投联合体以17亿元竞得。

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  2 参与“未来社区”
房企迎来四大利好机会

  1.“双重”战略利好下,非热点城市的潜在投资机会

  随着今年集中供地政策的出台并落实,热门城市土拍溢价率居高不下,竞争压力攀升。其中,武汉、重庆集中供地土拍溢价率超过50%的地块不在少数,而浙江省的杭州、宁波的大部出让土地成交溢价率也在30%左右。在稳地价、稳房价、稳预期之“三稳”政策背景以及融资收紧的大环境下,房企为抓住更多机会,不惜高息借债凑保证金,甚至以牺牲利润空间为代价,中小房企更是举步维艰。

  在此背景下,浙江“未来社区”规划用地无疑是房企“转移战场”的优质机会。一方面,除了集中供地热点城市,“未来社区”在例如衢州、台州、金华、丽水等“非集中供地城市”均有较多规划分布,竞争相对温和。其中,金地于今年6月竞得舟山普陀区夏新未来社区地块,仅经过一轮报价,以底价9.8亿元获得。此外,“未来社区”建设由政府主导规划并引进合作企业,地价相对理性。

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  另一方面,“未来社区”首先于浙江试点,占据了“新型城市功能单元概念”与“长三角一体化战略”的双重利好,是房企战略布局的重要机会之一。同时,房企可以“未来社区”为切入口,新进城市拓展布局,例如华润置地以金华义乌下车门未来社区地块首入金华。此外,浙江省将搭建数字化平台,利用“数字经济”赋能未来社区的多种生活场景,而“未来社区”建设亦将反哺浙江整体区域价值的提升。

  2.降低拿地风险,保证未来收益

  从第一批集中供地情况来看,针对部分城市集中供地的高热度,地方政府为维稳土地市场,相继推出限地价、竞配建、竞自持、摇号等政策,并组合落地,其中成都高新南区76亩地块以59%自持比例刷新了成都楼市记录。

  而“未来社区”地块相对而言政策环境较为宽松,大部分地块无出让附加条件,仅少数地块有自持要求,比例相对而言不高。例如萧山瓜沥七彩未来社区,要求竞得开发商自持10%面积,同时配建相关的“三化九场景”设施。而其他大部分“未来社区”地块并无自持要求,仅要求“三化九场景”的落实,作为未来社区重要一环。值得注意的是,配建部分地块虽不可售,但将由政府按照相应的配建包干造价和装修价格回购,对开发商资金占用的要求比较低。例如宁波北仑霞浦通山未来社区地块,配建场景建成后由政府指定的单位按5000元/平方米价格回购。

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  同时,“未来社区”项目基于从交通便利程度的优化到全方位生活场景的覆盖,提升居民生活品质的同时,带动板块价值的提升,预估售价将比区内周边板块项目上浮,开放商收益率得到保证。例如丽水莲都区大家·未来社区,近月来销售均价在20300元/平方米左右,相较于莲都区商品房均价上浮23%左右。

  3.大量涉及“城市更新”项目带释放,旧改实力房企可加强关注

  当前,房企参与的未来社区主要集中在第一、二批次,其中第二批的36个未来社区名单中,全拆重建类占到29个。而在2021年推出的第三批名单中,整合提升类占40个,拆改结合类占27个,全拆重建类占17个,规划新建类仅4个,另有两个权益类项目。可以发现,整体来看涉及拆除、改造的未来社区项目不在少数,且预计这类项目后期释放量更大。对参与房企而言,考验其“拆、建、营”一体化能力,同时对旧改经验丰富的房企而言也是一次机会。

  截至目前,除了“规划新建”类,融创、华润、滨江、绿城、阳光城、中铁建等房企已参与到“全拆重建”类型未来社区的建设之中。其中,丽水灯塔未来社区项目为典型的“全拆重建”类项目,由中铁建负责项目土地整理投资、划拨用地范围内基础设施和附属建筑及其配套设施的设计、投融资、建设和运营管理。项目总用地面积31.63万平方米,总投资额约108.37亿元,规划总周期14年,其中建设期4年、运营期10年。需要注意的是,涉及城市更新项目持续周期较长,资金压力带来挑战。

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  4.产业导入,形成价值联动

  房企与政府共同参与“未来社区”探索的过程中,可以“未来社区”九大场景的设计理念为基础,基于自身多元业务方面的资源优势,引入优势产业资源,发挥资源整合能力,推动“未来社区”功能单月内自成一体的价值联动,释放趋势利好。

  具体来看,主要有以下四方面。一是商业产业,“未来社区”包含商业业态形式丰富,包括商超、影院、银行等,而诸如万科、招商、华润、保利等品牌房企在商业开发运营方面已具备较为成熟的模式与经验,为“未来社区”打造赋能。二是教育产业,“未来社区”主要针对托育难、入幼难,优质教育资源稀缺等痛点,在社区覆盖幼儿园、图书馆、老年大学、幸福课堂等,以及线上优质教育资源整合共享。当前,例如万科、碧桂园、恒大、阳光城、俊发等房企在教育地产方面均积累了一定优势。三是健康产业,针对社区医疗“看得起”但“看不好”,养老设施与服务缺失等问题,“未来社区”构建“5分钟”健康服务推送圈,实现全民康养,而诸如万科、绿城、华润等房企均在大健康产业早有布局。四是物业服务,针对老旧小区物业服务不足,收费与服务品质不匹配等问题,“未来社区”推出“平台+管家”模式、“无盲区”安全服务网、“便民惠民”社区服务体系,全面提升物业服务质量;而近年来房企物业板块发展迅速,并涌现物业分拆上市热潮,可借机引入自身物业或提供相应支持。

  此外,通过“数字化”平台的打造,连接邻里、教育、健康、服务、治理等多种场景,是“未来社区”核心之所在,对此房企也可做积极探索。例如,融创东南为响应浙江省“未来社区”建设,联合华为共同推出了“归心5G”,进行数字化探索。通过“社区中脑”提升社区管理效率和能力,以“温度值”积分体系鼓励业主参与社区自治共建,业主还可在社区内体验“AI私教”、VR线上课程、日常康养管理等场景内容。

  总体而言,浙江“未来社区”的规划建设对房企而言,无论从战略还是投资角度都是一次重要机遇。但同时,根据“未来社区”特点,房企还需不断提升自身能力,例如城市更新、资源整合、商业运营等方面,以便更好把握机会。此外,房企在参与前还需合理评估自身能力,一方面“未来社区”由政府主导,对开发质量和速度要求较高;另一方面,基于当前“未来社区”仍处于探索阶段,尚未有成熟案例落地,以及潜在政策不确定性,需做好风险应对方案。

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