[易居研究院]本轮房价涨幅见顶，下半年房价上涨动力将持续减弱

以下内容节选自

易居月报 之

《70城房价指数报告》

  核心观点

  70城6月新建商品住宅价格、二手住宅价格环比、同比涨幅收窄。6月，新建商品住宅价格环比上涨0.4%，同比上涨4.3%；二手住宅价格环比上涨0.3%，同比上涨3.5%。新建商品住宅价格上涨城市数量减少7个，二手住宅减少2个。

  一二三线城市环比涨幅略收窄，一线城市二手住宅价格同比涨幅略扩大。6月一二三线城市新建商品住宅价格环比分别上涨0.7%、0.5%、0.3%，同比分别上涨6.2%、4.8%、3.7%；二手住宅价格环比分别上涨0.7%、0.3%、0.2%。同比分别上涨10.5%、3.4%、2.7%。预期未来半年一线城市二手住宅价格同比涨幅将进一步收窄。

  济南连续6个月新房价格涨幅扩大，北京、上海领涨二手住宅。济南今年上半年新建商品住宅价格环比涨幅持续扩大，6月涨幅为1.5%，市场短期较为活跃；南充、常德、大理、昆明四城连续多月环比下跌；北京二手住宅价格环比上涨1.3%，位居第一；上海和金华则分别上涨1.0%，并列第二。

  房价涨幅见顶，预期未来几个月涨幅继续收窄。6月22日国务院在《关于加快发展保障性租赁住房的意见》中，首次提出针对住房租赁企业减税等措施，继续强调“房住不炒”定位；7月15日央行下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，但调控高压下，全面降准对楼市影响有限；在调控和货币政策持续影响下，本轮房价涨幅见顶，下半年房价上涨动力将持续减弱。

  70城6月新建商品住宅价格、

  二手住宅价格环比、同比涨幅收窄

  1、新建商品住宅价格环比上涨0.4%，二手住宅价格环比上涨0.3%

  易居研究院根据国家统计局2021年7月15日公布的《2021年6月70个大中城市住宅销售价格变动情况》,对70个大中城市新建商品住宅、二手住宅销售价格数据进行算术平均。计算得知，2021年6月，70个大中城市新建商品住宅价格环比涨幅为0.4%，相比5月减小0.11个百分点；二手住宅价格环比涨幅为0.3%，相比5月减小0.01个百分点。

  2、新建商品住宅价格同比上涨4.3%，二手住宅价格同比上涨3.5%

  对70个大中城市新建商品住宅、二手住宅销售价格数据进行算术平均，计算得知，2021年6月，70城新建商品住宅、二手住宅价格同比涨幅分别为4.3%和3.5%，相比2021年5月分别减小0.17个百分点、0.02个百分点。6月70城新建商品住宅价格同比涨幅首次回落，而二手住宅价格同比涨幅已经连续3个月回落，由此我们认为，本轮房价涨幅年内见顶，下半年房价上涨动力将持续减弱。

  3、新建商品住宅价格上涨城市数量减少7个，二手住宅减少2个

  根据国家统计局数据，6月70个大中城市中，新建商品住宅价格上涨的城市有55个，持平的城市有3个，下跌的城市有12个。相比5月上涨城市数量减少7个，房价总体呈下跌趋势。

  与此同时，二手住宅价格上涨的城市有48个，持平的城市有6个，下跌的城市有16个。相比5月，6月房价上涨的城市数量减少2个，房价持平的城市数量增加3个，房价下跌的城市数量减少1个。与新建商品住宅价格相比，二手住宅价格下跌的城市数量稍有减少。

  一二三线城市环比涨幅略收窄，

  一线城市二手住宅价格同比涨幅略扩大

  本报告对一二三线70个大中城市新建商品住宅销售价格和二手住宅销售价格数据进行算数平均，计算得知：6月一二三线城市新建商品住宅价格环比分别上涨0.7%、0.5%、0.3%；二手住宅价格环比分别上涨0.7%、0.3%、0.2%。此前一线城市调控政策频出，6月一线城市新建商品住宅价格涨幅相比5月收窄0.17个百分点，二手住宅价格环比涨幅收窄0.02个百分点。一线城市中，广州6月二手住宅环比涨幅为0.6%，相比5月减小0.3个百分点；深圳市场更冷，二手住宅环比涨幅从5月的-0.1%下跌至6月的-0.2%。而二、三线城市房价涨幅较小，新建商品住宅价格和二手住宅价格环比涨幅均收窄约0.1个百分点。

  同比来看，6月一二三线城市新建商品住宅价格分别上涨6.2%、4.8%、3.7%；二手住宅价格分别上涨10.5%、3.4%、2.7%。其中，一线城市新建商品住宅价格同比涨幅相比5月扩大0.2个百分点；二三线城市新建商品住宅价格和二手住宅价格同比涨幅变化不大。

  房价的同比涨幅走势在很大程度上能够反映楼市的周期波动规律。观察2015年1月至2021年6月一二三线城市二手住宅价格涨幅的周期波动，可以明显看出，一线城市的价格波动一般领先于二、三线城市。同时，可以根据走势大致划分为三个阶段：

  第一阶段：2015年1月至2017年7月。当时，全国住宅库存压力较大，中央提出了去库存导向，在各类政策宽松与购房需求释放的背景下，一线城市二手住宅价格同比涨幅大幅领先于二、三线城市，二线城市涨幅小幅领先三线城市。其中，2016年4月一线城市二手住宅价格同比涨幅到达36.0%的峰值，2016年10、11月和2017年1月二线城市二手住宅价格同比涨幅到达10.9%的峰值。

  第二阶段：2017年8月至2020年3月。随着“因城制策”房地产政策的推进，房价涨幅进入下行周期，一线城市涨幅趋零，进入盘整期；二线城市和三线城市同比涨幅曲线几乎重合且明显领先于一线城市。

  第三阶段：2020年4月至2021年6月。新的小周期开始后，一线城市同比涨幅再次领先二、三线城市，主要原因是疫情期间货币放水，一线城市相比二三线更为敏感，连续多月复苏较快。二三线城市同比涨幅维持在0%-0.5%区间，较为稳定。我们认为，2021年3月一线城市二手住宅价格同比涨幅在本轮周期中已经见顶，此后呈收窄趋势，预期未来半年一线城市二手住宅价格同比涨幅将进一步收窄。

  济南连续6个月新房价格涨幅扩大，

  北京、上海领涨二手住宅

  新建商品住宅价格6月环比涨幅排名前十的城市分别是济南、长沙、无锡、徐州、大连、广州、重庆、西安、北京、天津。其中，排名前三的济南、长沙、无锡涨幅依次为为1.5%、1.3%、1.2%，相比5月分别扩大0.5、0.5、0.4个百分点。值得注意的是，济南今年上半年新建商品住宅价格环比涨幅持续扩大，可能跟新房限价放松有关。此外，大连、广州、重庆、西安四城新房价格均环比上涨1%，并列排名全国第五。

  排名后五位的城市分别是岳阳、南充、常德、大理、昆明。从地理位置看，这五城均位于中西部地区。其中，大理今年上半年有5个月份新建商品住宅价格环比涨幅为负，6月涨幅下降至-0.6%；南充从今年2月起连续5个月涨幅收窄，昆明和常德则从今年3月起连续4个月涨幅持续收窄。

  二手住宅方面，环比涨幅排名前十的城市依次为北京、上海、金华、重庆、西安、无锡、杭州、海口、南京、武汉。北京二手住宅价格环比上涨1.3%，位居第一；上海和金华则分别上涨1.0%，并列第二。重庆6月二手住宅涨幅继续排名靠前，以0.9%和西安、无锡一起并列第四。

  房价涨幅见顶，

  预期未来几个月涨幅继续收窄

  70城二手住宅房价指数环比涨幅从2019年8月至2020年12月期间，几乎均停留在“偏冷区”。随着疫情结束，经济复苏，从2021年1月开始，二手住宅价格平均每月保持0.4%的环比涨幅，二手住宅价格指数进入“合理区”。

  但进入2021年以来，中央和地方调控政策整体偏紧。部分热点城市如深圳等，频繁出台房地产市场规范政策，严格限购限贷，出台二手住宅指导价，以打击炒房现象。6月中央政策继续偏紧，且明显向保障性租赁住房倾斜，如6月22日国务院在《关于加快发展保障性租赁住房的意见》中，首次提出针对住房租赁企业减税等措施，旨在继续强调“房住不炒”定位，多渠道增加住房供给，引导房地产市场平稳健康发展。

  同时，相比2020年，今年财政政策基调强调回归常态，货币政策也比去年更加审慎：3月央行举行座谈会，明确信贷政策和房住不炒政策挂钩。3月26日，中国人民银行、中国银保监会和住建部三部门联合印发《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，进一步加强对经营贷的管控。7月9日，央行发布降准公告，7月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点；但此次降准仅为货币政策回归常态后的常规操作，稳健的货币政策取向并未发生改变。此外，6月M1同比增速连续5个月回落，创近14个月新低，预计调控高压下，全面降准对楼市影响有限。

  6月，70城新建商品住房价格环比上涨0.4%，二手住房价格环比上涨0.3%，涨幅相比5月均略收窄。在房地产调控政策持续影响下，房价涨幅见顶，预期未来几个月涨幅继续收窄，但维持在合理区内。