[仲量联行]北上广深4大一线城市办公楼市场供应缺口高达3000万平方米

仲量联行发布《应势开新，重塑格局：2021中国办公楼市场白皮书》

  2021年9月7日，北京——近日，仲量联行针对超过200个中国城市的办公楼市场进行了深度调研，重磅发布《应势开新，重塑格局：2021中国办公楼市场白皮书》，梳理总结了市场阶段性特征和趋势动向。仲量联行大中华区研究部总监黄志辉博士表示：“我们希望通过对中国办公楼市场的发展历程、租赁成本和需求盈缺的全景描绘，让政府机构、企业及投资者能更能清楚了解此市场蕴含的巨大潜能和面临的风险挑战，为业界提供有效的商业决策和全局统筹参考。”

  中国各地办公楼市场差异巨大 京沪租金高居世界前列

  通过对全国所有直辖市、省会城市以及超过70%的地级市的宏观经济和商业地产数据进行整合梳理，仲量联行发现，中国各级城市的办公楼市场发展差异巨大，头部城市已跻身全球领先地位，而“长尾”区间则仍处于早期发展阶段。受经济、社会、人口等宏观因素影响，按照体量和租金水平，中国办公楼发展可分为起步期、建设期、发展期、成熟期。目前仅北上广深4个一线城市处于成熟期，而70%的中国内地城市仍处于起步期。

  在租金和体量方面，中国内地仅有北上广深等4座一线城市的甲乙级办公楼市场规模超过1,000万平方米，六成以上的内地城市办公楼体量尚不足50万平方米，相当于每座城市里只有5至8栋现代标准化的办公楼宇。与一线城市租金高于5元/平方米/天相比，超过30%的城市办公楼日均租金低于1元/平方米。从全球范围来看，除北京名列世界第3，上海排名第14之外，其他内地城市的租金水平都排在全球50名之后。

  通过整合租金、体量、出租率、第三产业增加值等数据指标，仲量联行首创编制了城市办公租赁成本指数，计算各城市每年实际产生的办公场所租赁成本占相关经济指标增量的比重，为各城市办公楼市场的租赁活跃度和租金承付水平提供参考借鉴。以发展和成熟期的租赁成本指数前10名排行为例（如下图），该类城市租赁成本指数越大，其租金承付能力就越高，市场发展动力就越强，体现着中国楼宇经济发展的最高水平，聚集着大量的头部企业，如北京、上海、成都、西安等。

  办公需求向头部城市聚集 部分城市出现供应过剩

  通过选取2005至2020年这15年的数据进行比对分析，白皮书发现中国内地GDP排名前30城市第三产业增加值每增长一亿元人民币，会推动优质办公楼市场需求增加547平方米。其中深圳第三产业增长对于办公楼市场需求的拉动最为强劲，一亿元人民币的增长带来1,672平方米的办公楼使用需求。除一线城市外，其他拉动力较强的城市则多为经济实力雄厚，大型企业扩张需求稳健的济南、西安、成都等省会城市。

  基于这样的分析，仲量联行也测算出了各城市办公楼市场的理论需求上限。北京和上海甲乙级办公楼的潜在需求均在4,000万平方米左右，广州和深圳则在2,000万平方米上下，成都、南京和杭州等城市需求上限也超过了700万平方米，经济总量排名前10城市的潜在需求总量则超过其他200多座城市的需求潜力总和，体现出中国办公楼市场需求向头部城市聚集的特征。

  研究表明，中国经济总量前50大城市已建成办公楼的总体量，距离潜在需求上限仍有超过6,000万平方米的差距，4座一线城市的总供应缺口高达3,000万平方米以上，中国办公楼市场的整体供应端还有20%左右的增长空间。但从另一个角度来说，中国头部城市已完成了所需办公楼供应超过八成的建设。尤其是全国经济总量前50大城市中，已有17个城市的办公楼处于“供应过剩”状态，未来进一步开发的空间已经较为有限。盲目建设、粗放开发很有可能触发供应过剩风险。随着中国经济持续向高质量发展转型，商业地产也需要转向集约性资源投入和精细化管理，与新动能加速协同，适配产业实际需求。

  下沉市场扩张势头明显 集中化企业房地产战略恰逢其时

  “双循环”发展格局下，大量企业着眼于庞大的中国国内市场，迫切希望在三四线城市谋篇布局。根据仲量联行的统计，过去两年，全国前十大头部TMT企业的新扩租面积合计超过150万平方米；从城市层面看，至少有80家全国性企业已经在100多座城市设立了办公地点或者在短期内有租赁计划，这也让企业在购置、租赁和使用房地产方面的花费与日俱增，一家业务范围遍布全国的中资企业每年与房地产相关的成本可达上亿元人民币，阿里巴巴、平安、中国银行等行业巨头甚至超过50亿乃至上百亿元/年。

  庞大的房地产支出迫切需要企业管理层秉持长期、远景思维，从集团层面进行集中化的通盘部署。在这种情况下，由分散式的物业租赁向集中化的企业房地产（CRE）战略的转变就成为了企业发展扩展的必经之路。白皮书指出，2013年时，全球范围内86%的跨国企业已建立集中化管理的CRE团队，而到 2015年时，这一数字则已经达到92%。近年来，许多中国企业也逐步开始建立集中化的CRE部门，以全国性、多城市、统筹化的管理模式来面对市场。

  仲量联行华东区董事总经理兼中国区商业地产部负责人张静表示：“作为承载、传递和催化经济增长的平台，办公楼市场也遵循着社会经济转型的规律，迸发出新特点，展现出新趋势。随着中国企业在‘下沉市场’扩张速度的加快，这些规模相对有限的城市聚合在一起，却能催生出巨大的需求体量，构成未来的增长极，拓宽中国办公楼市场的发展路径。借助这份白皮书以及近期仲量联行发布的中国首个覆盖200多个城市的办公楼市场信息数据产品——‘JLL睿见数据’，我们希望通过不断丰富的数据洞察和不断扩大的业务覆盖，能够携手行业各方共同促进商业地产行业的发展和变革。”