[中房研协]2021年1-8月房地产行业数据点评

  01

  8月商品房销售面积和销售金额累计涨幅继续回调，单月同比跌幅加深

  1—8月份，商品房销售面积114193万平方米，同比增长15.9%；比2019年1—8月份增长12.1%，两年平均增长5.9%。商品房销售额119047亿元，增长22.8%；比2019年1—8月份增长24.8%，两年平均增长11.7%。

  进入8月商品房销售市场继续走弱，1-8月销售面积和销售金额同比涨幅持续回调，较1-7月分别减少5.6个和7.9个百分点。整体市场降温，但部分城市在政策高压之下仍然热度不减，特别是长三角地区城市韧性较强。

  8月房地产政策环境继续趋紧，“稳地价，稳房价，稳预期”仍是核心政策目标。住建部提出的“建立人、房、地、钱四位一体”联动机制为各地房地产市场调控指明了方向。地方限价、限购、限售等行政限制性手段的城市继续扩容，一些三四线城市房地产市场走弱，地方政府及时出台“限跌令”，开启双向调控，房地产资金监管、房地产市场秩序整治逐渐成为多地常态化工作。

  8月销售面积在上月大幅回调后继续下行，且明显低于往年同期水平。8月商品房销售面积12545万平方米，较7月减少3.6%，较去年8月减少15.6%，较2019年8月减少4.0%。7、8月为传统销售淡季，部分城市疫情反复也对销售活动产生一定影响，叠加各地调控政策的升级落地，消费者观望情绪抬头，市场有所降温。预计九、十月市场项目供应逐渐放量，将带动成交量回升，但整体回升幅度有限。

  分类物业销售看,办公楼、商业营业用房同比涨幅较低。各物业类型两项指标同比涨幅均持续收窄，销售金额的回调速度高于销售面积，住宅回落幅度最明显。从各地区销售情况看，东部和中部地区销售面积和金额同比涨幅处于相对较高区间，东北地区销售金额呈现负增长。各地区两项指标同比增速均处于回调区间，东部和中部地区销售金额回调幅度相对明显。

  02

  房地产开发投资同比增速继续回落，单月同比接近正负零线

  1—8月份，全国房地产开发投资98060亿元，同比增长10.9%；比2019年1—8月份增长15.9%，两年平均增长7.7%。住宅投资73971亿元，增长13.0%。

  1-8月全国房地产开发投资同比增幅继续回落，疫情基数影响消除，同比增速走势趋于平稳。房地产企业在40%投销比限制下，转变以前追求高周转的“投资先行”模式，开始从销售及融资目标出发制定新的投资需求与限度。企业由“快”转向“稳”，在土地市场的竞争也更加理性。

  月度数据方面，8月新增房地产开发投资额13165亿元，环比增加3.5%，同比增加0.3%。开发投资单月同比增速逐月下滑，8月增速处于近一年来低位，进入负增长区间仅一步之遥，开发企业投资调整趋势不改。

  从物业类别投资上看，住宅类投资涨幅依然明显高于办公楼及商业营业用房。与上月相比，各物业类型同比涨幅均有回落，回落幅度保持一致。从地区来看，中部地区领涨全国，同比上涨17.1%，东部、西部涨幅在9.5%左右；与上月相比，各地区涨幅均有回调，中部和东北地区回落幅度更为明显。投资规模上，东部地区以51871亿元高于其他三区域的总和。

  03

  房屋新开工面积同比跌幅扩大

  1—8月份，房屋新开工面积135502万平方米，同比下降3.2%。其中，住宅新开工面积100765万平方米，下降1.7%；办公楼新开工面积3316万平方米，下降21.4%；商业营业用房新开工9486万平方米，下降16.7%。

  1-8月，商品房新开工面积持续负增长，跌幅较1-7月扩大2.3个百分点，本月住宅也进入负增长阶段，各物业类型新开工面积呈全面下降局势。8月房屋新开工面积16554万平方米，为今年最低单月，较上月减少6.3%，较去年同期少16.8%。目前销售和投资均处于调整期，一些大型开发企业陷入融资失信，资产缩水，销售停滞的泥潭，房地产政策没有转向的迹象，开发企业开工意愿积极性不高，作为销售市场的先行指标，新开工面积持续减少对未来市场供应产生影响。

  04

  房地产开发企业到位资金增速继续回落

  1—8月份，房地产开发企业到位资金134364亿元，同比增长14.8%；比2019年1—8月份增长18.1%，两年平均增长8.7%。其中，国内贷款16918亿元，下降6.1%；利用外资53亿元，下降47.5%；自筹资金40773亿元，增长9.3%；定金及预收款50997亿元，增长31.3%；个人按揭贷款21490亿元，增长13.4%。

  1-8月，房地产开发企业到位资金增速较上月回落3.4个百分点，回落幅度有所放缓。从资金总量及增幅看，今年开发企业的融资环境并非最差，压力适中，分析企业到位资金结构可以看到，定金及预收款和个人按揭贷款涨幅最大，是企业主要的资金来源，占全部资金的53.9%，自筹资金占30.3%。银行对企业放贷仍持谨慎态度，国内贷款降幅较1-7月扩大1.5个百分点。总体看，前期市场销售带来的回笼资金有力支撑了企业融资需求，冲抵了银行贷款方面的回缩压力。当然，下半年尤其是进入四季度后，银行贷款额度受限或者使用完毕，放贷持续收紧，再加上房地产市场的趋冷，自筹资金融资渠道及规模受限，企业将再次面临较大的资金周转压力。

  05

  土地购置面积、成交价款持续负增长，土地成交均价继续上涨

  1—8月份，房地产开发企业土地购置面积10733万平方米，同比下降10.2%；土地成交价款6647亿元，下降6.2%；土地成交均价6193元/平方米，上涨4.4%。

  1-8月，土地购置面积和成交价款仍保持负增长，跌幅较1-7月略有扩大；土地成交均价逐月上涨，且高于去年同期。8月全国整体市场量价走势波动不大，但重点城市在公告第二批集中供地时，土地出让规则调整较多，包含竞买人资质条件和准入要求、降低地块溢价率、强化房地价联动以及严格购地资金审查、管控新建住宅品质等。调整之下，企业在重点城市拿地成本或出现一定幅度下调。

  06

  住宅待售面积持续减少

  8月末，商品房待售面积50580万平方米，比7月末减少284万平方米。其中，住宅待售面积减少257万平方米，办公楼待售面积减少13万平方米，商业营业用房待售面积增加10万平方米。

  1-8月商品房待售面积较上月略有减少，同比上涨1.1%。住宅和办公楼待售面积保持下降趋势，商业营业用房继续小幅增加。