[克而瑞]“十一”新房成交同比跌43%，一线坚挺仍增30%

  因福建、东北疫情的不确定性影响，今年十一黄金周居民旅游热情并不高涨，经文化和旅游部数据中心测算，10月1日至7日，全国国内旅游出游人次按可比口径恢复至疫前同期的70.1%。实现国内旅游收入同比减少4.7%，恢复至疫前同期的59.9%。楼市表现也如萧条的旅游行业一般“差强人意”，即便各城楼盘降价政策频出，也难挽成交颓势，60个重点城市成交量同比下降43%，与2019年同期相比降幅也达33%，究竟不同城市间呈现出怎样的分化行情？

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  60城新房成交同比下降43%

  一线“坚挺”，二线稳中有降，三四线加速下行

  2021年十一假期（2021年10月1日-10月7日，下同）60个重点监测城市累计成交187万平方米，同比下降43%，与2019年同期相比，降幅也达到33%，惨淡行情可见一斑。分能级来看：

  一线购房需求相对“坚挺”，同比微降8%，显著高于2019年同期。北京、深圳十一成交量与2020年和2019年同期相比“翻番”，放量主要集中在国庆前三天，不排除政策“高压”下前期成交房源延迟备案影响；上海十一成交同比下降88%，仍超2019年同期167%，主要是受限于短期供应“缺口”，部分楼盘甚至出现认筹完毕后关闭样板间、不接待看房者的情况，广州楼市则略显低迷，十一假期仅成交6.57万平方米，属3年同期成交最低。

  二线楼市稳中有降，同比跌幅达42%，较2019年下降5成以上，不同城市间迎来此消彼长的轮动行情：青岛、济南等内陆城市开启了以价换量的收割模式，部分楼盘7折卖房，以此带动了一波刚需集中释放，同比2020年同期成交持增。福州如是，虽然尚未摆脱疫情阴霾，不过供应放量（超70个楼盘持续加推），叠加降价促销（19个楼盘“放价”优惠，最高优惠金额达到38万元），还是取得了不错的走量效果。杭州市场热度延续，购房者成交热情有增无减，十一成交量达3年同期新高，为16.73万平方米。相较而言，中西部城市诸如武汉、长沙、南宁、兰州等进入了需求疲软期，成交表现显著不及去年同期，市场下行持续加剧。

  三四线成交明显转冷，同比下降49%，在不同能级中降幅居首。各城市市场同比跌多涨少，分化持续加剧：上涨城市以东南沿海居多，诸如汕头、石狮等成交保持高热状态，同比上涨3成以上，与2019年同期相比，均实现翻倍增长；而半数三四线共计23城同比跌幅在5成以上，部分经济欠发达、缺乏产业支撑的三四线诸如北海、宝鸡等成交量均不足1万平方米，创3年同期新低，市场惨淡程度可想而知。

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  核心5城二手房“明涨实跌”

      东莞年内调控多次加码下一二手齐跌

  虽然据CRIC监测的5个重点城市十一假期成交2.7万平方米，同比上涨52%，较2019年涨幅也达14%，主要是受到北京、佛山成交规模占比较大影响。从实际情况来看，二手房整体市场相较于一手房而言更为惨淡，上海、广州、东莞等9城建立二手房参考价发布机制，随着银根收紧，部分城市甚至出现二手房停贷情况，种种不利影响都使得整体二手房成交表现不容乐观。 

  以东莞为例， 4月初被住建部约谈，列为重点监测城市后，随即发布《东莞住建部门迅速行动，落实“一城一策”调控要求》，8月调控再度加码，又出台了《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》，堪称东莞楼市调控史上最严，从土拍规则，到新房限购，到二手房增值税、指导价制度，再到严查资金来源等，均有调控新规，因而整体一二手成交均呈现明显回落态势。

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  四季度楼市难言乐观

    “限跌令”下，房企以价换量空间持续压缩

  展望未来，鉴于“金九”爽约，叠加“十一”黄金周也是惨淡收场，预示着四季度房地产市场难言乐观，同比降幅预计进一步扩大，而累计同比增幅也将持续收窄，至年末或将跌至负区间。

  不过“热点恒热”的分化格局不会发生根本性逆转：核心一二线需求依旧坚挺，房企推盘积极性也相应高涨，预计整体成交仍有望高位维持；相较而言，弱二线和广大缺乏基本面支撑的三四线下行压力依旧较大，信贷收紧使得本就疲软的购买力更加难以为继，首付、月供压力尽显，去库存风险仍需警惕。

  值得关注的是，部分二三线城市楼市调控已然出现了由“限涨”到“限跌”的苗头，甚至不乏财税托市，以期刺激居民购房消费，减缓市场下行压力，房企欲以“以价换量”来“抢销售、抓回款”的空间将越来越小，部分负债规模偏高的房企也将举步维艰。