[克而瑞]京、沪也难逃降温，同样靠国企、央企“托底”

  考虑到重点城市土拍规则均已向京、沪看齐，接下来土地市场的高溢价时代将一去不返。

  ◎  作者 /马千里、吴嘉茗、邱娟

  ■■■ 核心城市第二轮集中土拍已经接近尾声，重头戏京、沪土拍姗姗来迟。首轮土拍规则就已经十分完善的京、沪，第二轮集中土拍表现如何？与首轮有何差异？土拍热度、盈利空间和房企拿地态度发生了怎样的变化？

  1 京、沪也难逃撤牌、延期出让
热度较首轮均有下降

  与首轮几乎全部成功出让不同，京、沪第二轮土拍热度均有所下降，在正式土拍前均出现了撤牌、终止出让情况。

  北京有26宗地延期至第三次集中土拍，上海则终止出让了7宗宅地。从成交情况来看，两城热度均有明显下降，上海尤为典型，首轮土拍中上海有六成（18宗）地块进入一次性报价，本次土拍中仅有两成（6宗）进入一次性报价。北京表现较上海稍好，共有4宗地块触及最高限价，海淀区2宗地块进入竞方案阶段。

  另外，企业拿地积极性明显下调，联合拿地比重明显提升。北京参拍房企仍以中海、华润、首开、城建等“老面孔”为主，且主要是国企、央企，相比之下民企参拍意愿有所降低；上海第二轮土拍中有6宗土地是以联合体的形式拿地的，较首轮明显增加。

  2 北京：开拍前夕六成地块提前退场
报名房企数量骤减

  北京第二轮集中供地出让前夕，规划局公告披露26宗地块将延期至第三批集中供地出让，占原本计划出让地块的六成（按幅数），在土拍正式到来之前，便宣告了本次土地出让热度下降的预期。最终北京本次成交地块共17宗，成交总建面162.4万平方米，揽金513亿元，整体平均溢价率为4%。

  怀柔、顺义全部地块延期出让，海淀区4宗地报名人数最多

  按本次延期出让的地块分布情况来看，各区域的“延期比例”也在一定程度上体现了区域受认可程度：怀柔、顺义区的地块均延期出让，而海淀区是唯一“全员晋级”的区域，且044号、045号地块的报名人数在本次土拍中领先其他地块，可见在市场遇冷时期，核心区域的受认可程度更加凸显。

  海淀区2宗地块进入竞方案阶段，多数地块未及最高限价

  分区域来看，海淀区本次热度最高，东升镇2宗地块在总价、政府持有份额均上限后进入竞方案阶段；昌平1宗小型宅地触顶，摇号成交，主要由于该地块体量较小、配建要求较低，封顶价仍有一定盈利空间；大兴区黄村镇地块也触及价格上限，进入竞现房销售阶段。除此以外，本次其他地块均没有触及最高限价，通州、石景山、平谷区出让地块更是全部底价成交，可见不同区域的土地热度也不可相提并论。

  拿地还是老面孔，外来中小型开发商“没想法”

  本轮成功拿地的房企基本都是北京土拍市场的“老面孔”，中铁、首开、华润和中海成为最大赢家：首开、中铁各拿3宗，华润、中海也各有2宗地块入账（含联合体拿地），外地房企仅有龙湖通过与北辰的联合体成功拿下1宗地。在当前政策环境下，一线城市拍地门槛较高，小型房企、外来房企投资难度大，投资积极性也明显下降。

  整体地房比偏高，叠加配建要求后盈利空间进一步遭挤压

  盈利方面，本次成交地块均设有商品住宅销售指导价，对比成交楼板价与住宅销售指导价来看，地房比主要分布在30%-65%左右，对企业而言留有一定的盈利空间，这也是本次土地仍有部分溢价成交的主要原因。但如果加上配建保障性住房、共有产权房（销售限价更低）以及现房销售等限制条件，实际土地成本比名义楼面价更高，企业的盈利难度依然较大。

  3 上海：超半数地块底价成交
进入一次性报价地块降至两成

  上海本次土拍挂出27宗宅地（不含保障、租赁，含城中村改造），开拍前又紧急终止挂牌7宗地，余下的20宗均成功出让，总成交金额480.6亿元。整体来看，超半数地块以底价成交，且拿地房企多为上海本土的城投以及本土深耕房企，外来品牌房企在沪拿地数量明显减少，市场热度显著降温。

  流拍率大幅提升，整体溢价率降至3.77% 

  首轮土拍中上海涉宅地仅有1宗于开拍前近10天撤牌，而二轮集中土拍临近开拍紧急撤牌7宗地，流拍率（含撤牌）升至26%，较首轮提升了23个百分点。从整体溢价率水平来看，由于上海两次土拍竞价环节均设置中止价、最高报价和一次性书面报价，从源头上杜绝了高溢价的可能性，地价得到有效控制，平均溢价率依然维系在较低水平，仅有3.77%，较首轮下降了1.69个百分点。就具体地块来看，本次上海成交的20宗含宅地块中有9宗地块溢价出让，其余11宗地块均为底价成交，整体市场热度较首轮有明显下降。另外，本次仅有6宗进入一次性报价环节，较首轮明显减少。溢价率最高的地块为青浦区西虹桥沪青平公路北侧48-06A地块，该地块距离国家会展中心直线距离约1.6公里，位于大虹桥核心地段，经过多轮报价后被路劲+象屿+招商联合体以63.95亿竞得，成交楼板价37570元/平方米，溢价率9.86%。

  地方国企频繁出手，联合拿地比重显著提升

  上海第二轮土拍中成功出让的20宗地块中，有6宗土地是以联合体的形式拿地的，较首轮明显增加。另外，与首轮土拍一致，本地国企拿地比重依然较高，像上海城开、上海城建、上海城投、临港、徐房、新长宁等地方国企拿地比重高达40%，成为本轮土拍的大赢家。值得注意的是，在上海首轮土拍中表现积极的碧桂园、金地等品牌房企在本轮土拍偃旗息鼓、无一斩获。

  拿地成本明显下降，盈利空间有所提升 

  总体来看，杨浦、嘉定、宝山等区域地块热度相对较低，尤其是杨浦的两宗宅地，均底价或低溢价成交，成交楼板价较之前明显下降。以本次集中土拍楼板价最高的杨浦区江浦社区D-05地块（江浦街道162街坊）为例，该地地处内环内，并且是纯宅地，被上海城建以41.4亿元的总价竞得，楼板价为68060元/平方米，而去年7月底金隅在距其1.3公里的地方竞得的纯宅地的楼板价为85764元/平方米，参考这一价格，江浦街道162街坊楼板价下降了20.6%，拿地成本明显下降。按照其10.99万元/平方米的房地联动价测算的话，地房比仅有61.9%，房地差高达41840元/平方米，盈利情况较之前明显提升。

  其余地块按照各地块的房地联动价测算，这些地块的地房比均在60%以下，盈利也均保持在较高的水平，尤其是青浦、嘉定、临港的部分地块地房比在40%左右，盈利十分可观。

  整体来看，同其它城市一样，作为楼市风向标的京、沪二轮集中土拍也有一定程度的降温。不过，鉴于两城首轮土拍规则本就较为“完善”，首轮土拍表现已经较为理性，因此两城本轮土拍较首轮降幅不及其余城市那样显著。考虑到重点城市土拍规则均已向京、沪看齐，接下来土地市场的高溢价时代将一去不返，尤其是在房地产行业整体资金环境仍然高度收紧的环境下，低溢价拿地将成为热点城市集中土拍常态，“稳地价、稳房价”调控效果显现。

  不过，需要关注的是，沈阳、长春等非热点城市已经出台政策托市，典型如哈尔滨出台16条稳楼市举措，同时市场上也出现了各种调控将放松的论断。为从供给侧维稳行业波动，接下来地方政府在第三轮集中供地中如何稳定投资预期将成为重中之重。