丁祖昱：市场发展白皮书

  这是房地产市场强、弱转化的一年。

  在“房住不炒”主基调下，房地产行业去杠杆全面实施，金融机构大幅压缩涉房贷款的融资规模；热点城市持续升级调控，二手房参考价在越来越多城市施行；房产税试点进入实操阶段┄┄一系列强监管之下，连锁反应正在发生。

  回顾即将过去的2021，上半年成交显著放量，百城成交面积创同期历史新高，热点三、四线城市房价出现普涨行情。下半年市场持续转冷，百城成交面积持续下行，同比跌幅扩至30%以上，这在历史上实属罕见。

  与此同时，各城市市场加剧分化。部分热点城市房价转折，上半年急涨、下半年转跌。即便是广州、深圳、厦门等核心一、二线城市，购房者观望情绪愈加严重。压力城市市场形势愈加严峻，天津、昆明、长春等19城落地“限跌令”。受此影响，房企打折降价常态化，特价房、工抵房等优惠频出。

  企业层面，2021年规模房企销售增速罕见出现负增长。规模房企整体的目标完成情况也远不及历史同期，平均目标完成率仅90%，明显低于过去三年105%以上的平均水平。在行业去杠杆、市场降温的背景下，不断出现大型房企风险暴露，金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降，行业从“控制风险”到“暴露风险”。

  市场趋冷，万科多年前喊出的那句“活下去”一语成谶。短期内活下去比什么都重要，行业已然进入“剩”者为王的时代。

  当然，好消息也有。10月以来，监管部门关于房地产行业的表态较为积极，房地产融资政策也出现了边际改善：近两月企业融资正逐步回升，居民按揭贷款也有所改善和提速。

  但这并不意味着市场的实质好转。从整体来看，目前预期的市场底尚未真正到来，短期内房地产市场仍难言乐观，“促销售、抢回款”已是业内共识。从宏观环境来看，我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力，外部环境更趋复杂严峻和不确定，困难和风险挑战仍然存在。与此同时，未来行业还将继续落实去杠杆，倒逼企业降负债、居民降杠杆。

  房地产行业的黄金、白银时代一去不返，青铜时代已经来临，这已然是现实。不管是对整个行业还是企业，都将从过去的粗放式发展要变成精细化发展，未来要做好过“苦日子、紧日子、难日子、穷日子”的准备。另外一方面，青铜时代房地产还有未来，行业十几万亿体量仍然可以维持，房价总体依然稳中有升，房企转向低利润、低增长、低杠杆的内生型增长模式，并且催生出多种关联的新赛道如物业、长租公寓、养老、资管。

  风起的时候，保持镇定。在过去二十多年的住宅大开发时代，我们拥抱时代拥抱红利。站在2022的十字路口，在与困难基本面较量的过程中，我们以“跨越”的姿态同行——跨越眼前的困难，跨越积累的难题，跨越行业的痛点，用一个交点，链接过去与未来的相遇，穿越又一个行业周期。

  跨越2022，我们一同拥抱又一个行业周期。

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