[中房研协]商品房投资、销售年度规模再创新高，单月同比持续下降

  商品房单月销售数据持续同比负增长

  2021年，商品房销售面积179433万平方米，比上年增长1.9%；比2019年增长4.6%，两年平均增长2.3%。商品房销售额181930亿元，增长4.8%；比2019年增长13.9%，两年平均增长6.7%。

  2021年，房地产市场分化明显，从上半年的高增长到下半年深度调整。行业在全方位政策调控、疫情多发、部分大型房企债务违约等多重压力下，商品房销售面积和销售金额依然实现历史新高，也应注意到，同比增幅较2020年下调了0.7和3.9个百分点。月度累计同比增幅年初最高，此后逐月回调，12月降至全年最低点，全年销售指标实现小幅正增长。2021年房地产业增加值比上年增长5.2%，拉动整体经济增长0.4个百分点；新房市场销售额超过18万亿，新房开发进入平台期，未来几年总规律大概率会掉头朝下，但存量房交易、城市更新、资产运营、租赁保障、养老地产等方面正在逐步替代新房开发，成为新时期房地产经济的新内涵，发展空间巨大，从这个意义上看房地产业仍然是经济发展的支柱产业。

  2022年房地产市场调控政策主基调不会变，坚持“房住不炒”，坚持“稳房价、稳地价、稳预期”，因城施策进行调节。金融监管力度不放松，针对开发企业的“三线四档两个观察”，针对银行涉房信贷的“集中度管理”，针对土地出让的“两集中”等政策仍将继续执行。同时政策存在一定调整预期，“双向”调控普遍存在。2022年房地产市场预期总体前低后缓，政策不再加码或逐步趋于合理正常，市场态势平稳，总体规模略有回调。

  12月商品房销售面积21302万平方米，较上月增加41.2%，同比减少15.6%，较2019年12月减少6.0%；销售金额20263亿元，较上月增加39.9%，同比减少17.8%，较2019年12月减少2.2%。

  单月数据来看，下半年各月商品房销售面积和金额均处于负增长区间，12月跌幅较上月有所扩大。一方面2020年下半年市场处于快速恢复期，单月基数较高；另一方面市场需求逐步透支、金融监管深化、部分企业暴雷等因素叠加，购房者和投资方观望情绪加重，楼市普遍销售遇冷。

  分类物业销售看,住宅销售面积和金额均保持上涨，涨幅回调幅度明显；办公楼销售面积同比涨幅高于住宅，涨幅略有收窄，销售金额跌幅有明显扩大；商业营业用两项指标持续负增长，跌幅不再扩大。

  从各地区销售情况看，东部和中部地区销售面积和金额同比保持上涨，中部地区销售面积涨幅更为明显。西部地区两项指标均进入负增长区域，东北地区持续下跌，但跌幅收窄。

  房地产开发投资略显低迷，

  单月同比跌幅扩大

  2021年，全国房地产开发投资147602亿元，比上年增长4.4%；比2019年增长11.7%，两年平均增长5.7%。其中，住宅投资111173亿元，比上年增长6.4%。

  2021年，全国房地产投资规模再创新高，同比增速4.4%为2016年以来新低。从近期企业新开工、土地购置增速来看，难以支撑投资增速回升。同时，企业受“三道红线”、 40%拿地销售比等政策影响，将继续采取谨慎的投资策略。

  月度数据方面，12月房地产开发投资额为10288亿元，为2021年投资额最低的单月，同比减少13.9%，跌幅较前3个月明显扩大。单月投资额连续4个月负增长，带动累计数据增速的下行。

  从物业类别投资上看，住宅投资继续保持增长，同比涨幅比上月收窄1.7个百分点；办公楼和商业营业用房投资跌幅进一步扩大，办公楼跌势更明显。住宅投资占总投资比重为75.3%。

  从地区来看，东、中、西三个地区保持上涨，中部地区涨幅最大，三区域涨幅均持续回调。东北地区开发投资在进入负增长区间后，跌幅略有收窄；投资规模上，东部地区依然保持领先，占总投资比重为52.6%，高于其他三区域的总和。

  房屋新开工面积同比跌幅持续扩大 

  12月跌幅超三成

  2021年，房屋新开工面积198895万平方米，下降11.4%。其中，住宅新开工面积146379万平方米，下降10.9%；办公楼新开工面积5224万平方米，下降20.9%；商业营业用房新开工14106万平方米，下降21.7%。

  1-12月，商品房新开工面积同比跌幅较1-11月扩大2.3个百分点，其中住宅新开工跌幅较1-11月扩大2.5个百分点。12月房屋新开工面积16075万平方米，与上月基本持平，较去年同期少31.2%，较2019年12月减少26.8%。

  企业拿地缩减在新开工规模上逐步显现。从运营角度看，一方面企业资金投入在土地市场集中拿地后，很难支撑项目快速进入新开工阶段，另一方面材料市场价格和人工成本上涨，也是影响新开工进度的重要原因。从监管角度看，由于报告期内三道红线政策依然严格执行，预售资金监管也未明显放松，导致企业扩大再生产的开工资金和动力不足。2022 年新开工规模将继续呈下行趋势。

  房地产开发企业到位资金增速继续收窄

  2021年，房地产开发企业到位资金201132亿元，比上年增长4.2%；比2019年增长12.6%，两年平均增长6.1%。其中，国内贷款23296亿元，比上年下降12.7%；利用外资107亿元，下降44.1%；自筹资金65428亿元，增长3.2%；定金及预收款73946亿元，增长11.1%；个人按揭贷款32388亿元，增长8.0%。

  1-12月，房地产开发企业到位资金增速较上月收窄3个百分点。各项资金来源占比基本保持稳定，定金及预收款和个人按揭贷款占全部资金的52.9%，其次自筹资金占比32.5%。从资金增幅看，定金及预售款涨幅最大，回调幅度也更为明显，较上月收窄5.9个百分点。国内贷款持续下降，较上月扩大1.9个百分点。

  2021年12月，银保监会表示要根据各地不同情况，合理发放房地产开发贷款、并购贷款；证监会也表示将支持优质房地产企业发行债券，资金可用于出险企业项目的兼并收购。这将有助于化解逐渐显现的地产债务风险。2022年行业降杠杆的思路不变，也将继续维护企业的正常融资需求，随着违约房企的出清，行业融资或将进入稳定区间。

  土地购置面积跌幅扩大，

  土地成交均价上涨

  2021年，房地产开发企业土地购置面积21590万平方米，比上年下降15.5%；土地成交价款17756亿元，增长2.8%；土地成交均价8224元/平方米，上涨21.6%。

  1-12月土地购置面积跌幅较上月跌幅扩大4.3个百分点，土地成交价款涨幅有所收窄。两项指标走势差异明显，土地价格同比涨幅较上月扩大3.9个百分点。重点城市完成了全年三次集中供地，年末房企参拍门槛相对下降，市场热度有所回升，但企业在资金有限的情况下，投资方向主要集中在重点城市，难以改变全国整体成交量下行的趋势。土地购置和新开工规模的缩减，对未来销售市场供应影响较大。

  商品住宅待售面积有所增加

  2021年末，商品房待售面积51023万平方米，比11月末增加858万平方米。其中，住宅待售面积增加480万平方米，办公楼待售面积增加94万平方米，商业营业用房待售面积增加46万平方米。

  12月末各物业类型商品房待售面积均较上月有不同程度的增加。与去年同期相比，商品房库存增加2.4%，其中住宅增加1.7%，商业营业用房减少1.3%。