[克而瑞]2021浙江楼市强弱转折，2022三大梯队城市转机在何时？

  上下半年浙江楼市强、弱转折

  部分城市项目以价换量，义乌地王盘亏本也难卖

  2021年上、下半年，浙江省房地产市场强、弱转折，上半年市场异常火爆，下半年则持续转冷。据CRIC监测数据显示，上半年浙江省10个地级市商品住宅成交3656万平方米，同比增长52%，7个县级市成交515万平方米，同比增长32%。其中，杭州、海宁等成交显著放量，同比涨幅都在90%附近，丽水更是翻倍增长。下半年10个地级市成交跌至2349万平方米，同比下降30%；7个县级市成交降至296万平方米，同比下降53%。其中，金华、海宁等市场持续低迷，成交同比腰斩。

  随着下半年浙江省房地产市场持续转冷，市场层面出现以下两方面的新变化：

  其一，市场预期回调，高价盘、地王盘去化压力加剧。典型如义乌，上半年土拍市场诞生新的单价地王，楼板价超3.6万元/平方米，预期项目售价将达到5-6万元/平方米，但由于下半年市场持续转冷，即便开盘售价4万元/平方米也很难去化。

  其二，部分企业、部分项目率先以价换量，但并未出现大范围的降价潮。例如温州，部分品牌房企带头降价，部分“问题”项目通过购房返现（送车位、送装修、送现金等）的形式变相降价，最高降价幅度达20%。又如舟山，年末部分项目开始以价换量，并取得了不错的效果。

  11城划分三大梯队

  杭州宁波台州市场平稳，舟山湖州最惨淡

  依据2021年上、下半年新开盘项目去化率变化情况，并结合城市经济基本面、楼市供求关系等多方面因素，我们将浙江省11个地级市划分为三大梯队：

  第一梯队：杭州、宁波和台州，市场整体运行平稳，下半年成交有所下滑，但并未明显失速。新开盘项目平均去化率由上半年的6-8成小幅回落至下半年的6成附近，热销盘去化率仍能达到9成以上。

  第二梯队：绍兴、温州、金华、嘉兴、丽水和衢州，下半年市场持续降温，成交明显缩量，购房者观望情绪愈加浓重。新开盘项目平均去化率由上半年的4-6成降至下半年的3-4成，在售项目案场到访量持续下滑，客户转化率同样趋势性下降，成交去化周期明显拉长。各区域、各板块市场持续分化，核心地段的高价盘、远郊刚需盘普遍面临较大的去化压力。

  第三梯队：舟山和湖州，市场下行压力不断加剧，房地产库存日渐高企，去化压力仍需警惕。新开盘项目去化率由上半年的2-3成持续下滑至下半年的1-2成，即便是提高分销渠道佣金比例，成交去化也难以实质性好转。例如湖州，近年来城市扩展过快，地方政府重点打造南浔区，土地出让规模持续放量。但由于产业、人口导入情况不甚理想，楼市与经济之间的发展步调明显错位，现阶段南浔区房地产市场俨然一片“红海”，市场竞争愈加激烈。

  浙江市场不缺需求及购买力但缺信心

  房地产税将落未落影响预期

  分析2021年下半年浙江市场持续转冷的核心动因，我们认为不乏以下两方面因素：

  其一，受市场大环境影响，浙江省内客户对市场异常敏感，逆风行情下客户近乎全面退出，市场观望情绪愈加浓重。类比于2018年四季度，浙江楼市进入调整期，多城市项目案场到访量跌至谷底。但随着2019年上半年浙江市场转暖，客户入市情绪转向积极，部分城市项目再现抢购潮。因此，浙江省市场不缺需求及购买力，只是缺买房的信心。

  其二，房地产税将落未落影响预期。2021年10月，全国人大常委会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，预示着房地产税改革进入实操环节，这只“靴子”距离最终落地仅剩时间问题。联系到浙江省建设共同富裕示范区，房地产税率先在浙江省试点的可能性颇高。

  值得一提的是，浙江省置业群体主要来自于省内地缘性客户，户均持有多套房的现象不在少数，外省市客户所占比重并不高。而在房地产税将落未落的时间档口，持有多套房的省内客户理性选择还是以谨慎观望为主，避免房地产税政策力度过严加剧市场下行，继而带来不必要的财产损失。

  一梯队需求理性回调，二梯队房价过度拔高超预期

  三梯队竞品增多去化艰难

  尽管当下浙江省房地产市场面临一定的下行压力，但城市经济基本面、市场供求关系整体还是健康的。长期来看，浙江省房地产市场平稳健康发展的态势不会改变。

  2020年，浙江省GDP总量达到64613亿元，仅次于广东、江苏和山东，位居全国第四位。

  据七普数据显示，2020年浙江省常住人口6457万人，较六普净增长1014万人，仅次于广东省，高居全国第二位。其中，杭州、宁波和温州常住人口都在1000万人左右，金华、台州、嘉兴和绍兴同样突破500万人。

  浙江省素以藏富于民著称，2020年，核心城市杭州、宁波城镇居民人均可支配收入皆超6.8万元，三四线城市温州、绍兴、嘉兴等同样达到6万元以上，本地居民普遍有着较强购买力支撑。

  2021年，浙江省绝大多数城市房地产市场供求基本平衡，供求比大都保持在0.8-1.2的区间窄幅波动。即便如绍兴，2021年主城区供应面积262万平方米，成交面积196万平方米，供求比达1.3。但市场供过于求主要还是结构性问题，主城区新房供应过度高端化，套均总价动辄上千万，市场下行期去化艰难也属正常现象。值得一提的是，绍兴市场不乏结构性机会，售价在2万元/平方米以下的刚需盘仍是市场稀缺品，去化前景着实可期。

  浙江省多数城市房地产库存仍处合理区间，去化风险整体可控。典型如嘉兴，尽管市场持续低迷，但房地产库存明显偏低，核心板块还是处于无房可售的状态。截至2021年12月，嘉兴主城区库存面积163万平方米，消化周期约13个月，成交去化依旧不成问题。

  聚焦2021年下半年三大梯队城市市场转冷的个性因素：

  第一梯队：杭州、宁波和台州，上半年市场需求集中释放，下半年成交难以保持高增长态势。与此同时，打新市场热度整体下降，仅限于部分限价盘仍能实现日光，短期内市场观望情绪再起。

  第二梯队：绍兴、温州、金华、嘉兴、丽水和衢州，地价大涨倒逼房价上涨预期，部分城市过度拔高房价预期，超出市场购买力承受范围。典型如绍兴，主城区新房供应过度高端化，本地客户已然买不起房。

  第三梯队：舟山和湖州，下半年企业加快供货节奏，客户选择面增多，市场同质化竞争愈加激烈，在售项目去化压力不断加剧。

  杭州市场最坚挺，温州金华衢州下半年或现转机

  舟山湖州年底才能稳住

  展望2022年，浙江省房地产市场前景很大程度上将取决于供求关系，联系到近两年浙江省涉宅用地成交规模持续下行，预计房地产市场仍将实现供求平衡。2021年，浙江省11个地级市涉宅用地成交总建面8230万平方米，同比下降10%，9个县级市涉宅用地成交总建面1262万平方米，同比下降21%。

  即便房地产税率先在浙江省落地，预计政策力度也将相对温和，并不会对浙江省房地产市场构成实质性冲击。而在房地产税这只“靴子”最终落地后，市场信心或将逐渐恢复，浙江房地产市场有望走出持续下行的调整期。

  因此，我们认为2022年浙江省房地产市场整体走稳，各城市市场还将继续分化：

  第一梯队：杭州市场最坚挺，市场依旧处于供不应求的状态，热点区域有望将保持高热度。宁波、台州市场大概率将继续走稳，一旦利好政策落地，市场有望率先转暖。对于房企而言，杭州仍是投资首选，宁波则是次优选择。

  第二梯队：温州、金华、嘉兴、丽水和衢州市场仍需一定期限的缓冲期，才能将库存去化周期调降至12个月以内，预计下半年市场将会出现转机。相对而言，绍兴供应结构高端化问题依旧突出，预计市场波动较大，回调周期也较长。

  第三梯队：舟山和湖州市场前景仍不容乐观，预计2022年市场或将继续调整，可能要到年底市场才能真正稳住。