[克而瑞]从微观项目去化热度解析当前重点城市分化走势

  前期的利好政策落地仍需发酵，市场的分化格局仍将延续，率先回暖的势必是“人+钱”集中的基本面较好的城市。

  ◎  作者 / 杨科伟、俞倩倩

  2022年以来，伴随着楼市下行压力加剧，从中央到地方，楼市利好政策不断，两会“定调”，六部委密集表态稳地产，郑州、福州、衢州等相继放松“四限”，而放宽公积金利率、降首付、下调房贷利率、推出购房补贴的城市更是不胜枚举；不过从CRIC监测数据来看，3月百城成交同比跌幅仍有扩大趋势，降幅高达51%。究竟当前各城市真实市场热度如何？哪些高热不退？哪些分化加剧？哪些延续低迷？

  1 3月尚未全面回温
开盘去化率跌多涨少，沪杭苏等5城高于60%

  从CRIC调研的全国重点城市3月开盘去化率情况来看，高于60%仅有5城，分别为上海、合肥、台州、杭州、苏州，主要集中在长三角经济相对发达的区域；而变化情况来看，总体呈现出跌多涨少，部分城市诸如南京等受疫情负面波及较大，开盘去化率阶段性回调；而青岛、济南、扬州等更多城市则呈现出客户消费欲望低，整体观望情绪加重，即便以价换量也难挽成交颓势。仅有少数城市苏州、惠州、深圳、珠海、郑州等3月开盘去化率稳步回升。

  2 地方新政效果：
郑州一、二手房稳步回升
福州、南宁延续惨淡

  首先聚焦前期政策“松绑”力度较大的内陆二线，诸如郑州、福州、南宁。政策落地效果不一，郑州已然进入了政策引导下的积极修复期，表现在以下几方面：一是新房市场，项目来访量和销售流速稳步提升，3月单项目月均到访量和月均流速分别达到了325组和20套，较1月低点增长1倍有余。二是二手房市场恢复速度明显快于新房，客户购房信心稳步提升，据CRIC监测数据，3月二手房带看量高达5万余组，环比2月上涨了140%，成交近2000套，环比2月上涨80%。

  福州、南宁整体延续惨淡行情，福州认购量短期回升主要源于万科城市之光集中开盘的个例影响，剔除这一因素，多数项目认购率不足20%，市场无实质性回暖，南宁如是，供需疲软，房企无集中开盘，以顺销为主，以价换量营销方式层出不穷，包括购房返现、零首付、85折、一口价等，如华夏院子项目，首付由20万元优惠至1万元，但收效寥寥。

  我们认为，利好政策的落地效果除了和刺激力度或宽松程度密切相关，更主要的还是取决于城市自身基本面的好坏，以福州、南宁为例，虽为省会城市，但对省内地市的吸附力较弱，加之前期需求透支重，福州早在去年3-4月便放开落户，已然刺激了一波外围客户入市；而南宁的契税补贴、放宽公积金贷款对于扩充当地居民购买力而言可谓“杯水车薪”，因而二城在短期内均难出现全面回暖行情。

  3 上海杭州“高热不退”
疫情重创的上海最低单项目去化率
也在80%以上

  目前来看，3月市场“高热不退”的主要集中在上海、北京和杭州。上海即便在与日俱增的新冠案例和濒临“封城”的重创下，3月开盘去化率依然居不同城市之首，高达90%以上。据CRIC监测数据，上海3月、9个已入市项目中，5个项目触发积分摇号，认筹率200%左右，入市项目平均去化率在90%以上，即便销售最差的项目去化率也高达80%以上，市场热度可见一般。

  杭州如是，3月整体去化率高达63%，市场热度较高的板块主要集中在主城区及其外围二圈层，主城区断供板块越来越多，93个项目价格倒挂，有些项目甚至触发摇号，而主城外围的二圈层去化率也在90%左右，基本可达到供求平衡。

  4 北京宁波升温显著
苏州、西安等区域板块“冷热不均”分化加剧

  北京，3月在供应持续放量的情况下，市场活跃度稳步提升。虽然整体开盘去化率仅36%，但是不乏单项目热销，朝阳京能•龙湖熙上开盘当日认购量高达110套，销售金额达6.5亿，去化率为54%；海淀中海滙德里开盘当天摇号成交官宣也达50亿元，去化率在7成左右。更有共有产权红盘海淀天恒·学院里开放申购，100人抢1套房。许多项目前期促销优惠基本都在收回，原有的98折、99折都已调回原价, 二手房带看量明显提升、成交周期缩短，成交量随之攀升，市场整体修复。

  苏州3月9个项目推售，开盘去化率高达60%，算是近半年去化率较高的月份之一。区域板块分化行情持续加剧，园区、狮山核心板块去化表现最好，园区2个价格倒挂盘“日光”；其次是新城板块，去化率能达到60%-80%；但是绝大多数板块去化率低于40%，并大量分销且佣金比例3%-5%。相城区项目在8.5-8.8折的基础上，还送物业费、车位抵用券、家电等，但去化率低至20%。

  西安受疫情影响，3月23个项目首开或加推，去化情况呈现出显著的两极分化：一方面主城区热度显著高于西咸新区，地段优质、央企开发、性价比高的项目较多；另一方面，主城区、西咸新区内部各项目之间去化差异也较为显著，主城区的18个项目，11个项目去化率能够达到60%以上。这些项目中又有3个项目，开盘当天去化率高达100%。西咸开盘的5个项目中只有1个去化率能够达到66%，其他四个项目的去化率也只有10%-20%。

  城市项目能得以热销的共性原因无外乎以下几点：一是项目所在板块供应稀缺，部分甚至存在“断供”情况；二是核心城市因“限价”原因导致了显著的一二手价格倒挂现象，“买到就是赚到”资产避险的投资心理驱动；三是项目往往有核心的教育、商业、交通配套加持，凸显其高性价比。

  5 广州成都武汉市场尚属“筑底”阶段
供、需端观望情绪浓厚“等风来”

  而核心一线广州和成交常年霸榜的成都、武汉目前整体市场仍处于低迷阶段，市场整体观望情绪相对浓厚。以广州为例，3月开盘去化率为20%，仅为去年同期的一半，招商·弘阳·雍云邸、中建宏泰学府悦城开盘认购率均不足10%，购房者观望情绪浓重。

  事实上，广州、武汉均表现出供应量的大幅萎缩，房企推盘积极性普遍不高，广州清明前后仅1个项目加推，其余均以单盘10-20套小体量促销形式推货，供应策略极为保守；武汉按推货节奏来看，一季度理应加推量在580万平方米，而实际仅供应260万平方米，主要与自身高库存和低迷的开盘去化率密切相关，一方面广狭义库存去化周期分别达到了22个月和5年，另一方面项目去化持续走低，新盘去化率由1-2月的30%腰斩至3月的14%，已近一年来低点。

  成都3月开盘去化率为58%，看似“名列前茅”，实则供应、成交量仍处底部运行，显著低于2021年上半年月均值。目前成都限制性政策从严，首套房贷利率高达5.6%，购房者当前承担的购房压力仍较大，且目前政策暂无松动迹象，也导致了购房者对后市信心不足。目前来看，客户价格敏感度高，刚需属性显著，3月恒大天府半岛项目和融创春风十里项目均出现了到访量激增，主要就是源于项目售价低于周边竞品项目6000-8000元/平。

  6 利好政策落地仍需发酵
少数城市有望二季度率先复苏

  纵观3月楼市，虽然半数以上重点城市皆有不同程度的松绑：居民端多以降首付、按揭贷款利率下调、购房补贴层面扩充居民购买力，企业端则在拍地取消配建捆绑、延迟土地款交付期限等土拍出让规则调整层面缓解企业资金压力。而就一二线除了郑州、福州、宁波“突围”限购成功之外，无锡传言取消限购则被住建部辟谣，武汉外围松绑政策也尚在研讨。深圳传言二手房指导价上调同样暂未落地。一季度利好“托市”政策频出但效果平平，出台更大力度政策预期强烈，另一方面，疫情多地集中爆发负面影响下，购房需求将递延至4、5月“阳春”释放。

  综上，我们认为，前期的利好政策落地仍需发酵，市场的分化格局仍将延续，率先回暖的势必是“人+钱”集中的基本面较好的城市，诸如深圳、惠州、珠海、南京、无锡、常州等有望在二季度率先迎来“转机”；武汉、郑州、厦门等或将轮动传导而筑底企稳；对于昆明、南宁、重庆、福州、青岛、济南、长春等而言短期下行压力依旧较大。