[克而瑞]19城“房票”安置的历史经验能否激活楼市新困境？

  现阶段推行房票安置，可谓是“照方抓药”，压力城市寄希望通过房票安置拉动居民购房消费，助力房地产去库存。

  ◎  作者 / 杨科伟、柏品慧

  2022年以来，郑州、宁波奉化、南京溧水等19城相继落地房票安置政策，助力房企去库存。类比于棚改货币化安置拉动约21.5%的住房销售，房票能否激活相较羸弱的房地产市场？

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  19城重启房票安置意图去库存稳土地
以期激活市场循环

  2022年以来，19城实行房票安置，以便刺激居民购房消费，助力房企去库存，主要涉及以下六方面内容：

  其一，房票面值普遍高于货币补偿款。例如江阴，房票面值由货币补偿房票、购房优惠房票两部分组成，其中货币补偿房票=被征收房屋货币补偿金额+被征收房屋评估总价×5%；购房优惠房票=购房面积×土储中心与房企谈判确定的优惠底价×5%。

  其二，房票使用有效期大都在12个月以内。又如鄂州，房票自出具之日起，有效期12个月，张家港凤凰镇房票有效期仅3个月。

  其三，政府搭建“房源超市”，房票安置享价格优惠。例如信阳，市住建部门牵头建立“房源超市”，房企自愿提出申请，明确接受房票安置的具体房源、价格优惠幅度。

  其四，购房款大都不低于房票金额的85%，房票余额可退还。例如界首，购房款不得低于房票金额的85%，不足部分由被征收人自行支付，尚有余额的，余额部分由房企于购房合同生效并完成备案之日起三个月内退还被征收人。

  其五，部分城市以税收减免或购房补贴进一步刺激房票安置。例如龙港，新购房屋价值与房票票面价值相等部分免征契税，仅超出房票安置补偿款部分缴纳相关税费。又如宁波奉化区，自出具房票之日起3个月内兑付，一次性给予票面购房使用部分10%的补贴；第4-6个月内兑付，一次性给予票面购房使用部分8%的补贴；第7-9个月内兑付，一次性给予票面购房使用部分6%的补贴；第10-12个月内兑付，一次性给予票面购房使用部分4%的补贴。

  其六，房企依进度与当地政府结算房票资金。例如许昌，商品房买卖合同生效并完成备案之日起2个月内拨付房票金额的60%，完成房屋所有权首次登记1个月内再拨付30%，余款于房屋交付后3个月内拨付。

  通过我们调研情况可知，南京溧水区房票在实际执行层面采取自愿原则：既可以选择房票，也可以选择货币补偿。使用房票购房则可以享受三重优惠：包括免征契税、房款0.8%的购房补贴以及10%房票金额奖励。

  郑州提倡优先选择房票，房票一年过期之后，再选择其他安置办法。使用房票购房同样可以享受三重优惠：包括免征契税、安置补偿权益金额8％的奖励以及不计入家庭限购套数。值得一提的是，近期，郑州部署六大举措稳住经济大盘，提及积极对接国开行3000亿元棚改资金，确保6月底前集中签约6万套安置房。

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  市场下行刺激效果不达预期
货币安置撬动21%需求的“成功经验”深入人心

  我们认为上述19城推行房票安置，核心动因不乏以下两方面因素：

  其一，救市政策效果不达预期，市场并未回稳。例如南京溧水区市场形势依旧严峻，部分项目更是零认购。2022年1-5月，南京溧水区新开盘项目去化表现持续低迷，平均去化率低至10%。6月前20天，溧水区新盘平均去化率仍低位保持在11%，不少项目成交去化困难。例如万科未来城，6月4日加推192套，开盘当天零认购。

  其二，现阶段推行房票安置，似有“旧瓶装新酒”的味道。2015-2017年，全国棚改货币化安置加速推进，助力三四线城市房地产市场全面转暖，房价出现普涨行情。自PSL创设以来，国开行发放棚户区改造贷款呈指数级增长态势。2014-2017年，国开行新增棚改贷款由4086亿元持续提升至12819亿元，净增长2.1倍。

  棚改货币化安置撬动约21.5%住房销售。2014-2017年，全国棚改货币化安置加速推进，全国棚改实际开工量由470万套稳步提升至609万套，货币化安置比例更是由9%大幅提升至60%。而以套均住房面积85平方米测算可知，2017年全国棚改货币化安置大约实现去库存3.1亿平方米，占当年全国商品住宅销售面积的比重达到21.5%。

  现阶段推行房票安置，可谓是“照方抓药”，压力城市寄希望通过房票安置拉动居民购房消费，助力房地产去库存。

  值得一提的是，区别于棚改货币化安置犹存真实购房需求转化问题，部分拆迁户拿到货币补偿款可能并非用于购房消费，但房票安置可谓是将货币补偿资金提前锁定在住房领域，似乎更能拉动潜在购房消费。

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  市场下行的三大问题悬而未决
地方财力也会影响房票安置最终落地效果

  正所谓此一时彼一时，预计房票实际执行效果将大打折扣，主要涉及以下三方面因素：

  其一，市场下行的三大核心问题仍悬而未决。第一，市场需求及购买力透支。而受疫情影响，居民就业及收入预期下滑，首付及月供还贷压力上升。第二，房价预期转跌，市场观望情绪依旧浓重。第三，房企暴雷致市场信心缺失，购房者普遍担忧房屋交付问题。

  其二，房票发放数量将显著受限。在没有中央信贷资金助力的情况下，房票便需要地方财政资金予以补贴。对于那些财政资金本就捉襟见肘的城市而言，实难在全市范围全面推广房票安置，房票发放数量也将显著受限。

  其三，基于担忧房票资金结算，房企参与积极性不高。房票相当于地方政府给房企“打白条”，房票资金结算与地方财政资金充裕程度密切相关。对于那些财政收支压力较大的城市而言，房屋销售后的房票账面资金结算犹存较大不确定性，难免影响企业销售回款进度而打击房企参与积极性。

附表：2022年上半年19城实行房票安置