[中房研协]2022年第二季度房地产市场运行情况（市场篇）

  01

  房地产开发投资累计同比负增长

  上半年，全国房地产开发投资68314亿元，同比下降5.4%。其中，住宅投资51804亿元，下降4.5%。从同比走势来看，开发投资持续承压，累计增幅逐季滑落至负增长区间。2022年以来，政策端持续发力稳定楼市，但开发投资的低迷态势难以扭转。受制于销售回款不畅、流动性压力不减、新开工及施工的放缓和土地出让的走弱等因素影响，投资近一年来首次出现同比下降，增速降至历史低位，拖累了经济增长。在当前经济下行压力加大的背景下，“稳地产”对“稳经济”至关重要，房地产投资对于经济增长的支撑作用很难通过其他投资弥补，政策面需保持房地产投资走向平稳。

  从土地出让和新开工水平来看，房地产投资的支撑力度仍在走弱，当季开发投资规模4.05万亿元，投资同比增速再次由正转负，增速较上年同期和上季度分别回落18.4个和9.8个百分点。分类市场看，住宅投资仍是房地产开发投资的主体，当季住宅、办公楼和商业营业用房投资分别占同期房地产开发投资额的76.6%、3.6%和7.8%。投资增速上看，当季住宅投资步入负增长区间；办公楼和商业营业用房投资维持下跌态势，且跌幅继续扩大。

  单月数据来看，6月开发投资规模为1.6万亿元，单月同比连续4个月负增长，降幅呈现进一步扩大趋势，这也是半年累计跌幅继续扩大的原因。当前投资形势并没有出现边际改善，在市场销售短期内难以快速恢复、流动性风险依然存在的背景下，房企拿地态度普遍谨慎，导致投资开工数据较差，房地产市场整体依然还在探底的过程中。

  从区域投资累计增速看，各区域开发投资增速均呈现加速下行走势。其中，中部地区投资增速由正转负，跌幅最小；东部和西部地区投资保持下降趋势，跌幅扩大；东北地区投资跌幅最大，但连续两个月放缓。具体来看，上半年东、中、西和东北地区同比增幅分别为-4.5%、-0.5%、-8.6%和-26.5%。投资规模上，东部地区依然保持领先，占总投资比重为53.9%，高于其他三区域的总和；西部和中部地区次之；东北地区垫底。

  从季度数据来看，当季东部和中部投资同比重回负增长阶段，西部和东北地区则维持下降态势。具体来看，东部、中部、西部和东北地区增速分别为-8.2%、-3.9%、-12.4%和-27.8%，较上年同期回落了16.2、19.0、19.3和36.3个百分点，西部和东北地区投资表现乏力，成为拖累房地产投资的主要区域。从区域贡献占比看，当季东部、中部、西部和东北地区的投资额分别占总投资额的52.0%、22.8%、21.7%和3.6%，其中，东部和中部地区占比较上年同期略有提升。

  从季度内各月数据来看，各区域开发投资绝对值呈逐月攀升态势，但同比均处于负增长状态。开发投资处于负增长阶段的背后是土拍市场遇冷、新开工力度减弱以及房企对销售回款预期的悲观。

  02

  到位资金同比降幅收窄，企业融资端尚未得到根本性改善

  上半年，房地产开发企业到位资金76847亿元，同比下降25.3%。其中，国内贷款9806亿元，下降27.2%；利用外资55亿元，增长30.7%；自筹资金27224亿元，下降9.7%；定金及预收款24601亿元，下降37.9%；个人按揭贷款12158亿元，下降25.7%。

  房地产开发企业到位资金同比跌势放缓，主要受6月商品房销售市场小幅回升影响。其中定金及预售款和个人按揭贷款跌幅较1-5月分别收窄1.8个和1.3个百分点；国内贷款及自筹资金跌幅较上月继续扩大。各项资金来源占比情况与上月相比变动不大，定金及预收款和个人按揭贷款占全部资金的47.8%，自筹资金占比35.4%。

  目前来看，伴随着金融纠偏政策的落地及“宽信用”的兑现，部分房企资金面有一定改善，尤其是财务稳健的优质房企获得资金倾斜的概率更大，但金融机构对民营房企的融资支持力度依旧不足，部分房企在当前的偿债高峰期仍面临着较大的流动性风险，行业融资环境修复还需要时间。

  从季度内企业到位资金结构来看，定金及预收款和个人按揭贷款是企业主要的资金来源，占全部资金的50.5%,比重较上年同期减少7.3个百分点，反映出当前购房意愿仍较低；自筹资金占38.3%,上升7.4个百分点，得益于企业仍在积极筹措资金; 国内贷款占比为11.1%，下降0.2个百分点，显示出部分房企在金融政策支持下融资缓解逐步得到改善，但相当一部分的房企融资能力依然承压。

  值得注意的是，近期部分地区出现的一些烂尾楼集体停贷事件，也是行业去杠杆、资金链出现断裂风险的一种集中体现。虽然部分楼盘出现集体断贷占银行按揭贷款的比例微乎其微，但这是一种非常危险的信号，其连锁反应和蝴蝶效应尤为警惕，如果管控不当，则有可能出现新的社会信用危机。

  单月数据方面，6月房地产开发到位资金总量达1.64万亿元，同比连续11月负增长至下降23.6%，但降幅连续2个月呈现改善迹象。其中，国内贷款、定金及预收款、个人按揭贷款的单月同比降幅有所收窄，主要得益于销售端的回暖以及银行对于开发贷、按揭贷款和投放力度加大；而自筹资金单月同比降幅继续扩大，表明房企发债融资仍受阻滞。整体来看，目前销售的修复程度并不足以缓解资金紧张局面。

  03

  新开工面积承压持续下跌，竣工、施工同比由正转负

  上半年，房地产开发企业房屋新开工面积66423万平方米，下降34.4%。房屋竣工面积28636万平方米，下降21.5%。

  整体来看，供给端的修复明显弱于需求端。其中，新开工规模持续处于深度调整期，累计同比延续了2021年下半年以来的趋势性下滑，且降幅不断扩大。本次新开工的持续下跌，跌幅之深，周期之长是具有非常复杂的社会经济背景，与房企的经营模式、行业规模、市场需求都有直接的关系，不是外来扰动因素导致的短期波动，而是内在的调整。

  房屋竣工方面，累计同比下行至负增长区间，市场预期的竣工高峰并未如期而至，但在地方“保交付”政策以及房企销售业绩释放的诉求下，后续项目竣工进程或有改善，将推动其降幅进一步收窄。

  上半年，房地产开发企业房屋施工面积848812万平方米，同比下降2.8%。从施工面积累计同比增速走势看，开发投资累计同比增速与施工面积增速之间存在明显的正相关关系，由于新开工的持续走弱及开发商资金面的紧张，施工数据承压回调，累计同比步入负增长阶段。

  从季度内各月房屋建设情况看，新开工和竣工面积规模逐月小幅提升，但两指标同比延续下降态势，且单月跌幅再下一个台阶，其中6月下跌均超40%。新开工持续走弱的核心原因是一方面，企业拿地缩减一定程度影响了新开工节奏；另一方面，商品房销售承压叠加资金紧张情况下导致开工意愿不强。而竣工面积单月增速呈现出下行趋势，主要受制于房企资金面紧张，工地被动停工导致竣工滞后。

  04

  商品房销售面积和销售金额跌势放缓，单月增速底部回升

  上半年，全国商品房销售面积6.9亿平方米，销售额6.6万亿元，同比分别下降22.2%和28.9%，较5月分别收窄1.4和2.6个百分点，同比降幅结束了自年初以来不断扩大的趋势。其中商品房销售金额同比跌幅依然大于销售面积，价格同比继续回落。

  整体来看，商品房销售市场的下行趋势有所好转，跌幅有所收窄，但成交规模相对仍处低位，叠加近期部分城市的项目“断供”事件或对市场预期产生消极影响，可能一定程度上拖累市场恢复节奏，后续市场是否进入回暖通道仍有待观察。

  分类物业销售看，住宅市场表现低迷，销售面积累计同比跌幅扩大；办公楼和商业营业用房销售面积保持上涨，但涨幅收窄。

  从季度数据来看，销售面积同比自上年三季度由正转负后，延续下降趋势。二季度内销售的下降证明了房地产基本面仍在筑底，需求端的实质性复苏仍需政策进一步刺激。值得注意的是，当季销售金额降幅高于销售面积。根据全国商品房销售面积和销售金额估算，6月商品房销售均价下降至9753元/平方米，同比下降3.1%，部分城市房价非理性上涨的局面受到遏制。

  单月数据来看，5月以来销售面积单月环比转增，且同比增速下行趋势有所放缓，房地产销售市场在疫情影响转弱和稳楼市政策发力的背景下企稳迹象渐显。具体来看，6月商品房销售18185万平方米和17735亿元，环比分别增长66%和68%，涨幅为近几年同期最高，受此影响，同比降幅分别较上月收窄13.5个和16.9个百分点。

  从各地区销售情况看，上半年各地区的销售面积同比增速均处于回调区间。其中，西部跌幅继续扩大，其余区域跌幅均有所收窄；东北地区跌幅最大，回调幅度也最明显；东部地区销售面积及金额占全国比重分别为39.4%、55.7%，对整体市场影响较大。

  季度内从各月销售情况看，各区域销售面积同比均为负增长状态，但5月以来销售面积环比转增，同比降幅也有所收窄，成交量呈现底部回升迹象。6月市场回暖主要得益于疫情影响减弱，房企冲刺半年业绩，加大推盘和优惠促销力度，同时叠加房贷利率下降及限购、限贷放松等政策刺激，购房需求得到释放。但整体来看，季度内销售成交量与往年同期相比仍处较低水平，市场真正回暖还需政策发力。

  05

  70大中城市房价格指数综合环比跌幅收窄，同比涨幅持续走弱

  二季度内，70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨数量有所增加，4-6月上涨城市数量分别为18个、25个和31个。季度内房价延续了下降趋势，但跌幅有所收窄，4-6月环比综合平均下跌0.30%、0.17%和0.10%；同比来看，房价上涨城市数量持续减少，4-6月上涨城市数量分别为30个、23个和21个。季度内房价同比综合平均涨幅由正转负后，跌幅持续扩大，4-6月分别下跌0.11%、0.79%和1.29%。

  分能级而言，从当季环比数据来看，一二线城市房价平均指数涨幅略有反弹，三线城市房价延续下跌态势，但跌幅收窄。其中，一线城市3个月环比指数算数平均值分别为0.17%，0.35%，0.45%；二线城市分别为-0.06%、-0.07%，0.06%；三线城市分别为-0.56%、-0.32%，-0.30%。从同比数据来看，一线城市房价平均涨幅呈现持续放缓态势，二三线城市房价由涨转跌。其中，一线城市3个月同比指数算数平均值分别为3.88%，3.55%，3.28%；二线城市分别为0.97%，0.28 %，-0.69%；三线城市分别为0.54%，-0.07%，-0.63 %。

  具体到各城市表现，6月新房房价环比涨幅排名前十的城市依次为成都、杭州、北京、青岛、上海、合肥、厦门、扬州、遵义、南京，以一二线城市为主，其中成都和杭州涨幅超过1.0%；价格环比下降的城市中，岳阳、宜昌、大理、北海、秦皇岛跌幅均在1.0%及以上，主要为经济欠发达的弱三线城市。同比来看，上涨的城市中，杭州、北京、银川、成都、西安涨幅居前，在4.2%-6.3%之间;同比下降的城市中，北海、岳阳、湛江、哈尔滨、南充等城市跌幅均在6.0%及以上。从二手房数据来看，二季度70个大中城市二手住宅价格环比上涨城市数量有所增加，4-6月上涨城市分别为15个、15个和21个，环比指数算数平均值分别为-0.27%，-0.39%，-0.21%。

  分能级来看，一线城市价格环比涨幅趋稳，二三线城市仍处于负增长区间，房价下跌压力显现。其中，一线城市各月二手房综合环比分别为0.40%，0.05%，0.05%；二线城市分别为-0.31%，-0.34%，-0.10%；三线城市分别为-0.32%，-0.48%，-0.33%。同比来看，4-6月价格同比上涨城市数量分别为13个、13个、12个，同比指数算数平均值分别为-1.56%，-2.23%，-2.71%。各层级城市同比涨幅继续回调，其中，一线城市各月二手房综合同比分别为2.35%，1.75%，1.15%；二线城市分别为-1.00%，-1.72%，-2.14%；三线城市分别为-2.50%，-3.14%，-3.66%。

  06

  国房景气指数持续回落

  2022年4月、5月和6月国房景气指数分别为95.88、95.6和95.4。行业景气指数季度内持续回落。