[易居研究院]2022年二季度全国居民购房杠杆研究

  一、全国居民购房贷款走势

  1、2022年二季度个人住房贷款余额同比仅增长6.2%，创近13年新低

  从人民银行季度公布的全国个人住房贷款余额走势来看，近年来呈现持续增长的态势，但增速持续放缓。7月29日，央行发布2022年二季度金融机构贷款投向统计报告，数据显示个人住房贷款余额38.86万亿元，同比增长6.2%，创下2009年一季度以来的最低增速。

  2004年四季度-2014年四季度的10年间，个人住房贷款余额由1.6万亿元上升至11.5万亿元，期间新增房贷余额约9.9万亿。2015年-2017年四季度，短短3年时间，贷款余额迅速攀升至21.9万亿元，期间新增贷款余额约10.4万亿。对比2004-2014年间的9.9万亿余额新增可以看出，2015年启动的这轮行情仅用了30%的时间却增加了105%的贷款。

  回顾全国个人住房贷款余额同比增速历史变化，最高点出现在2009年四季度（60%），这与四万亿刺激有关。此后2010-2011年间，中央相继出台了“国十一条”、“国十条”、“新国八条”等调控政策，大幅提高了二套房的首付比例以及贷款利息，个人房贷余额增速随之回落，2012年二季度回落至11%。2012年三季度个人房贷余额同比增速开始回升，2013年四季度达到21%后重新回落。2014-2015年二季度间，个人房贷余额同比增速一直在17-18%区间内盘整。2015年三季度开始，个人房贷余额同比增速快速提升,加上国家不断出台的一系列去库存利好政策，2017年一季度超过了之前5年的增速水平达到35.7%。2017年二季度，个人房贷余额同比增速出现回落（30.8%），此后继续保持回落态势至今，2018年二季度以来回落速度有所趋缓。2020年四季度，部分银行个人房贷额度紧张，放贷速度变慢，个人住房贷款余额同比增速回落的幅度略有扩大。

  数据显示，2021年一季度以来个人住房贷款余额同比增速回落幅度不断扩大，2022年二季度增速分别较上季度末和上年同期低2.7个和6.8个百分点。主要原因是宏观经济和房地产行业不景气，居民购房意愿低下。

  7月28 日，中共中央政治局会议指出，要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。此次中央政治局会议将“稳定房地产市场”放在了最前端，首次提及“保交楼”。从政治局表态来看，政策思路是优先保全购房者的权益而非单纯对困难项目或企业“输血”，从而一定程度托底市场信心。但我们认为目前的监管仍没有明显表现出通过需求刺激手段解决行业问题的倾向，总体上宽松力度低于预期，预计下半年个人住房贷款余额同比增速还将继续回落。但在政策发力维护房地产市场稳定的情况下，市场购房预期将有所好转，成交量将缓慢复苏，该同比增速曲线的下行速度可能略放缓。

  2、2022上半年全国个人住房贷款余额占人民币各项贷款余额比例持续回落

  2022年二季度末，全国个人住房贷款余额占人民币各项贷款余额的比例为18.8%，较上季度回落0.5个百分点。

  从全国个人住房贷款余额占比的历史数据来看，2005年以来整体上呈震荡上升趋势，该比值上升最快的时段是2009-2010年和2015-2016年，对应了最近两轮的全国楼市大行情。2020年个人住房贷款余额占比上升幅度有所放缓，主要是疫情后货币政策宽松，但房地产调控政策仍偏紧，货币放水没有过多集中于个人房贷领域。2020年12月31日，央行和银保监会出台房地产贷款集中度管理制度，对各类银行业金融机构的房地产贷款和个人住房贷款占比设置了上限，进行分档管理，其中中资大型银行个人住房贷款占比上限为32.5%，中资中型银行上限为20%，共五档依次递减。受该政策影响，全国个人住房贷款余额占比在2020年四季度见顶19.9%后，2021年上半年打破了每年一季度至四季度持续增加的季节性趋势，2021年二季度该指标与一季度相比不增反降，三季度较二季度持平。2021年四季度在央行不断发声维稳房地产市场的情况下，个人住房贷款余额占比终于小幅回升。但今年上半年该指标再次连着两个季度回落，主要原因是住房成交量大降。

  3、2022年二季度个人住房贷款余额新增额急剧收缩，全国人民币新增贷款中个人房贷占比暴降至4.0%，创近13年新低

  这里对人民银行季度公布的个人住房贷款余额做差估算出个人住房贷款余额季度新增额走势。数据显示，2022年二季度，个人住房贷款余额新增200亿元，创下2017年二季度以来的最低值。

  观察历史数据，2016年四季度至2017年底，个人住房贷款余额新增额连续回落。2017年四季度，个人住房贷款余额新增额进一步降至8000亿元，同比下降33%。2018年前三季度连续反弹，四季度下降至8700亿元。2019年初全面降准后，流动性较为充裕，全年个人房贷余额新增额相比上年小幅上升。2020年前三季度，个人住房贷款余额新增额持续小幅上升，这是由于疫情后货币政策略转宽松，四季度个人住房贷款余额新增额大幅下降。2021年一季度大幅上升后连续两个季度不断下降，打破了2015年以来三季度较二季度个人住房贷款新增额上升的周期性规律。受房企不断暴雷、市场预期迅速恶化等因素影响，从2021年四季度开始，个人住房贷款余额新增额急剧收缩。

  从全国人民币新增贷款中个人房贷占比来看，2022年二季度，个人住房按揭贷款新增额占新增境内贷款比例暴降至4.0%，创下2009年二季度以来的最低值。

  观察历史数据，该指标大致出现三个高点（30%以上），分别发生在2007、2009年和2016年。2016年三季度，该指标连续刷新历史最高值，达到53%。也就是说，新增境内贷款中有将近一半流向了住户按揭贷款。2017年以来，该指标呈震荡下行趋势，说明个人房贷在总信贷中的占比得到了较好的控制。2020年，虽然疫情后货币放水，但该指标没有像2009年和2016年那样大幅上升，说明货币放水没有过多流入房地产领域。2021年全国人民币新增贷款中个人房贷占比数据四个季度均较2020年同期明显回落，主要是2021年上半年房地产调控严厉，购房利率较高且住房贷款审批严格；下半年市场需求急剧收缩，全国房地产成交量大幅下滑并一直低迷到了2022年上半年。这也使得今年一二季度该指标以每季度约10个百分点的速度暴降。

  8月1日，央行召开2022 年下半年工作会议，强调稳妥化解重点领域风险，因城施策实施好差别化住房信贷政策。保持房地产信贷、债券等融资渠道稳定，加快探索房地产新发展模式。在当前全国房地产行业持续不景气，并逐渐拖累区域经济发展、地方政府财政收入的情况下，我们认为一方面各地区监管部门会结合当地实际情况，合理确定最低首付比例、公积金贷款最高额度等要求；另一方面，长端LPR 有望进一步下降，以满足消费者刚需及改善购房需求。预计随着购房利率下行、按揭投放量发力，2022下半年个人住房贷款余额新增额和人民币新增贷款中房贷占比可能复苏。

  二、全国居民购房杠杆率走势

  1、全国居民购房杠杆率持续下降，创近10年新低

  这里将个人住房贷款余额新增额占全国一、二手房成交总额的比重与9%公积金贷款占全国住宅成交总额比重的历史平均值加总，估算出全国居民购房杠杆率。

  观察历史数据，从2015年三季度开始，居民购房杠杆快速上升，2016年四季度达到2010年以来最高位，为44.6%。2017年一季度，该指标小幅回落至44.4%，此后7个季度连续下行。2019年，居民购房杠杆率一直处于小幅震荡中，基本在31%-32%的区间稳定下来。2020年上半年全国首套房贷平均利率持续小幅下降，这有助于刺激居民贷款购房，居民购房杠杆率连续两个季度小幅上升。不过下半年以后，多城通过提高二套房首付比例或贷款利率等，对房贷政策进行了收紧，使得全国居民购房杠杆率下行一直持续到了2021年三季度。

  2021年四季度央行等监管层发声不断，针对房地产金融政策表态，向市场传递积极信号。同时，央行着手指导商业银行等金融机构纠正过紧的房地产信贷政策，如金融市场司司长邹澜在央行第三季度新闻发布会上表示，“少数城市房价上涨过快，个人住房贷款投放受到一些约束。房价回稳后，这些城市房贷供需关系也将回归正常。”在央行要求地方金融机构必须投放一定额度按揭贷款的政策支持下，2021年四季度全国居民购房杠杆率在连续下降三年半后终于小幅回升，但2022年一季度又开始重新回落。

  2022年二季度，全国居民购房杠杆率下降至21.2%，已创下2012年三季度以来的历史最低值。原因是今年上半年个人住房贷款余额新增额下降过快，且降幅超过全国一、二手房成交总额。预计随着三季度全国住宅成交量温和复苏，以及下半年个人住房贷款余额新增额大概率小幅复苏，下半年全国居民购房杠杆率还将继续下行，但趋势放缓。

  2、百城房价环比涨幅领先全国居民购房杠杆率企稳复苏

  由于新房价格受到限价政策的影响，不能准确地反映市场情况，本报告均采用二手房价格，数据来自国家统计局70城二手住宅销售价格指数以及“中国城市二手房指数”网站。由于国家统计局二手房价格的统计方式存在不足之处，为了更准确的反映市场情况，本报告结合“中国城市二手房指数”网站数据对二手房价格进行一定的调整。具体方式为：以2006年1月为基期，对房价涨幅进行累计计算。其中，2016年之前国家统计局70城二手房价的环比增幅作放大处理，2016年后的房价数据来自“中国城市二手房指数”网站。（注：2016年后的数据样本覆盖了全国337个地级以上城市，与统计局70城样本相比包含了更多的三四线城市样本。）

  比较全国居民购房杠杆率与百城房价指数季度环比涨幅走势发现，房价涨幅与居民杠杆率总体呈现正相关关系。2015年一季度开始，居民购房杠杆率和房价指数同时出现大幅攀升态势，房价指数季度环比涨幅在2017年二季度见顶，居民购房杠杆率在2016年四季度见顶，主要原因是2016年底开始越来越多的城市收紧信贷政策。2018年一季度，杠杆率和房价指数涨幅同步下行，二季度杠杆率进一步下行，房价指数涨幅扩大，三四季度杠杆率和房价指数涨幅同步下行。2019年一二季度，杠杆率和房价指数涨幅同步上行。730政治局会议首次明确提出不将房地产作为短期刺激经济的手段，三季度杠杆率和房价指数涨幅同步下行，四季度杠杆率小幅上升，百城房价指数环比涨幅收窄至0。2020年上半年，全国首套房贷利率持续下行，全国居民购房杠杆率小幅上行，百城房价指数环比涨幅也连续小幅上行；三季度居民购房杠杆率小幅下行，房价指数环比涨幅则继续小幅上行；四季度二者均下行。2021年二季度居民购房杠杆率小幅下行，但百城房价环比指数冲高至阶段高点，四季度全国居民购房杠杆率回升，但百城房价指数环比涨幅回落至阶段低点-0.4%。

  2022年一二季度，随着全国居民购房杠杆率持续下降至近10年的历史最低点，百城房价环比涨幅领先于全国居民购房杠杆率企稳复苏，二季度小幅回升至-0.2%。

  三、全国住户部门杠杆率走势

  1、全国住户部门杠杆率上升过快趋势被有效遏制，连续7个季度高位盘整

  国际清算银行公布的居民杠杆率，指的是一国或地区居民部门的债务与GDP之比。在居民债务统计口径上，国际清算银行同国际货币基金组织保持一致，采用的是存款类金融机构信贷收支表中的住户部门贷款。国际货币基金组织在2017年10月发布的《全球金融稳定报告》中指出：当住户部门杠杆率低于10％时，该国的债务增加将有利于经济增长；当住户部门杠杆率高于30％时，该国中期经济增长将会受到影响；而当住户部门杠杆率超过65％时，将会影响到金融稳定。

  从历史数据来看，2007–2008年，我国住户部门杠杆率保持在20%以下的较低水平，2008年末为17.9%。2009年初至2010年二季度，国际金融危机发生后，随着“四万亿”刺激政策的推出，房地产市场快速回暖，住户部门杠杆率快速上升，此后至2012年底，上升趋势减缓。2013年一季度，住户部门杠杆率达到31%，首次突破30%，此后连续快速上升至2020年三季度。长时间持续攀升的住户部门杠杆率显然对经济长期增长带来了一定的负面影响，主要表现在居民负债占可支配收入比重快速上升,严重挤压消费能力，同时潜在偿债风险加大。

  2022年二季度，我国住户部门杠杆率为62.3%，环比小幅上升0.2个百分点，同比上升0.1个百分点。2020年四季度以来住户部门杠杆率增长过快趋势终于得到有效遏制，基本高位持平在62.2%左右。

  根据国际清算银行数据统计，疫情后全球货币大放水将该指标于2020年末推向了继08年金融危机后的第二个历史高位，部分发达经济体如澳大利亚、韩国、加拿大等国家住户部门杠杆率均超过了100%，美国接近80%。2021年末，中国住户部门杠杆率约61.6%，在全球处于中等水平。虽然略高于新兴市场经济体的平均水平，但远低于发达经济体的平均水平75%，更显著低于日本、美国在危机时期的峰值。

  6月26日，国际清算银行在《2022年度经济报告》中提到，过去一年里中国房地产业对中国经济增速放缓有着巨大影响。中国房地产行业占GDP的比重远高于其他经济体，鉴于住房信贷的繁荣和萧条在过去全球金融危机和经济衰退中扮演了重要角色，中国当局被迫采取措施降低杠杆率。

  8月1日，人民银行在2022 年下半年工作会议上点名房地产领域，提到今年上半年一些突出金融风险得到稳妥处置。房地产行业重点集团、大型企业风险处置稳妥推进。会议要求继续稳妥化解重点领域风险，防范化解中小银行风险。支持多省地方政府和监管部门处置化解个别企业、机构的风险事件，牵头设立金融稳定保障基金。因城施策实施好差别化住房信贷政策。加快探索房地产新发展模式，维护房地产市场融资平稳有序。

  显然，央行已充分意识到过高的住户部门杠杆率将持续消耗我国经济发展的潜能，威胁金融系统安全平稳运行。但由于本轮周期中房地产行业急剧降温严重拖累了中国宏观经济增速，房企频繁暴雷引起了多地多米诺骨牌式债务危机，因此央行在下半年工作会议中重点强调了房企信用风险的妥善处置，避免负反馈效应进一步扩散。同时，为了稳定市场预期，将继续保持需求侧行业政策和流动性政策的双宽松，因城施策和刚需按揭支持力度升级。预计三、四季度我国住户部门杠杆率进一步增长或下滑的空间均不大，将会继续在62%左右震荡。长期来看，为了行业良性、健康发展，房地产信贷温和收缩是本轮行业供给侧改革的必然趋势。住户部门杠杆率将在房地产行业发展新模式逐渐稳定后缓慢下行。

  2、2022年二季度全国住户部门贷存款余额比例下滑

  全国住户部门贷款余额与全国住户部门存款余额的比值变化，也可以从另一个侧面反映住户部门的资金杠杆走势。2007年一季度-2009年一季度，住户部门贷存款余额比例在20%-30%之间小幅波动。2009年二季度开始，住户部门贷存款余额比例基本呈现逐年上升的趋势，2016-2018年呈加速上行趋势，这与2016年以来住户部门贷款余额增速较高有关。住户部门贷存款余额比例从2008年末的25.3%上升至2018年末的66.1%，期间上升了40.8个百分点。2019年以来，住户部门贷存款余额比例上升速度减缓，但上升趋势一直持续到了2021年末。

  2022年一季度开始住户部门贷存款余额比例明显下滑，二季度下降至64.5%。从存量来看，住户贷款与住户存款同比仍在正增长；但从各自的增量变化来看，新增贷款和新增存款的规模均在收缩。由于新增贷款和存款规模的变化受短期投资和消费的影响比较大，下半年随着疫情得到有效控制、各产业稳步复苏，消费发力，新增贷款规模有望回升。尤其是各城市政府正在陆续加大力度支持房地产业，央行也降低了首套房贷款利率，且未来利率还有一定的下行空间，预计未来一段时间内住户部门贷款余额增长会有所加速。预计今年下半年全国住户部门贷款余额/存款余额比例将趋稳。