[克而瑞]行业透视 |​ “带押过户”叠加个税免退，二手成交能否继续上行

  展望四季度，二手房市场热度或将提升，二手房成交或将明显好于新房。

  近期，二手房政策暖风频吹，主要涉及财政支持退还换购住房个税，深圳、苏州、济南等16城落地执行二手房“带押过户”，北京试行“连环单”业务并行办理。受此影响，主要城市二手房成交能否继续上行？四季度二手房市场又将如何走向？

  降低二手房置换成本退还换购住房个税

  缩短交易期限16城执行带押过户

  近期，中央及地方相继落地二手房利好政策，以便支持改善性换房需求，激活二手房市场，主要涉及以下两方面的政策内容：

  其一，降低二手房置换成本，财政支持退还换购住房个税。2023年12月31日前，对出售自有住房并在1年内重新买房的，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。阶段性退还住房交易个税，有助于降低住房置换成本，促进改善性需求释放。

  其二，缩短二手房交易期限，16城落地执行二手房“带押过户”，北京试行“连环单”业务并行办理。二手房“带押过户”是指不解除房屋抵押，也可以办理过户登记，此举既减轻了房东筹资提前还贷压力，又大幅缩短二手房交易期限。“连环单”业务并行办理是指优化购房资格核验规则，将原需按顺序先后办理的房屋卖出、买入业务调整为并行办理，以便提升二手房交易效率、缩短交易期限。

  新版《民法典》为二手房“带押过户”提供了法律依据，《民法典》第406条明确规定：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，抵押权不受影响。据不完全统计，截至目前，深圳、苏州、济南等16城已完成首笔二手房“带押过户”业务。另外，广州、西安、徐州等5城均发文推广二手房“带押过户”模式，但政策真正落地仍需时间。

  9月政策效果未见南京带押过户比重低至2%

  20城二手房成交环比再降6%

  二手房市场回稳，近两月成交转跌但整体仍处高位。受限于新房停工、断贷风险不断发酵，二手房置业偏好明显上升，在一定程度上促进二手房市场回稳。6、7两月，重点20城二手房成交迭创年内新高，同比跌幅大幅收窄至20%以内。8、9两月，在需求集中释放后，20城二手房成交转降，但不代表二手房市场预期再度下行。例如9月，20城二手房成交1006万平方米，环比下降6%，但同比仍增长19%，说明二手房市场热度不减。

  “带押过户”尚处试点阶段，对二手房成交提振效果甚微。9月，8成城市二手房成交环比下降，其中不乏深圳、青岛、苏州这类落地执行二手房“带押过户”的城市。例如南京，9月二手房成交61万平方米，环比下降6%，同比下降20%。主要原因在于南京二手房“带押过户”尚处试点阶段，9月全市大约完成158套房屋“带押过户”，占当月二手房成交套数的比重低至2%，直观反映现阶段“带押过户”对二手房成交拉动效能极其有限。

  政策力度较弱叠加市场信心不足

  深圳、苏州等二手房成交提升幅度有限

  聚焦利好政策落地后，重点城市二手房周度成交变化，不乏以下三类的共性特征：

  其一，仅限于北京利好政策落地后二手房成交转暖。第39周，北京试行“连环单”业务并行办理，二手房成交升至32万平方米，环比增长29%。第40周，北京二手房成交进一步提升至38万平方米，创年内单周新高，环比增长19%。第41周，受限于国庆假期网签备案延迟，北京二手房成交降至9万平方米，但实际市场热度依旧不减。

  其二，利好政策对深圳等多城二手房市场作用周期较短，二手房成交整体提升幅度有限。第36周，深圳落地执行二手房“带押过户”，但二手房成交跌至3.1万平方米，环比下降33%。第37-40周，深圳二手房成交逐步提升至4.1万平方米，周均环比涨幅基本控制在10%以内。第40周，深圳二手房成交跌至3.8万平方米，环比下降6%。

  其三，利好政策对苏州等多城二手房市场几无影响，二手房成交基本保持平稳。第36周，苏州落地执行二手房“带押过户”，二手房成交小幅回升至12.3万平方米，环比增长3%。随后数周，苏州二手房成交基本保持在12万平方米附近，较政策出台前二手房成交相差不大。第38周，苏州二手房成交跌至9.6万平方米，环比下降23%。

  在政策出台后，仅限于北京二手房成交转暖，深圳、苏州等绝大多数城市二手房成交提升幅度有限，甚至成交还有所下滑，究其原因不乏以下两方面因素：

  其一，政策力度较弱，对二手房市场提振效果有限。多数城市二手房“带押过户”尚处试点阶段，业务完成量低至个位数，所占成交比重极低。即便是南京，9月全市大约完成158套房屋“带押过户”，占当月二手房成交套数的比重低至2%。

  其二，市场信心不足，潜在购房需求增长乏力。受房企暴雷、疫情反复等多方面因素影响，2022年以来居民购房消费需求异常羸弱，9月新增住户部门中长期贷款3456亿元，同比仍下降26%。而在潜在购房需求整体缩水的大环境下，即便二手房置业偏好上升，二手房市场也难走出相对独立的持续上涨行情。

  预计二手房成交受新房降价而高位波动分化

  交投增长明显与普遍折价并存

  展望四季度，二手房市场热度或将提升，二手房成交或将明显好于新房，北京、上海、杭州等成交增长明显，武汉、天津、重庆等需折价交易。

  其一，在政策暖风加持下，四季度二手房成交整体或将稳中有升。随着政策暖风不断发酵，有助于降低二手房置换成本、缩短二手房交易期限，在一定程度上刺激二手房置业消费。更为重要的是，购房者对新房交付问题仍心有余悸，二手房置业偏好或将持续上升。可以期许的是，四季度二手房市场热度或将提升，成交整体也将稳中有升，且明显好于新房。

  其二，京沪杭等二手房成交增长明显，汉津渝等折价交易。随着四季度一二线城市房地产市场逐步回稳，北京、上海、杭州等二手房市场或将更为受益，成交犹存较大的提升空间。主要原因在于改善性需求相对充裕，且打新市场热度不减，“卖一套再买一套”的改善性换房需求或将不断释放，二手房成交有望明显提升。

  武汉、天津、重庆等房地产库存高企，新房打折降价不啻为加快成交去化的重要途径，房价预期下调或将倒逼二手房折价交易。主要原因在于新房打折降价或将吸引部分置业需求回流新房市场，部分业主基于担忧房价预期持续下滑，二手房挂牌量或将持续提升，供需错配或将倒逼二手房业主下调售价心理预期，折价交易将成市场常态。