[克而瑞]11月供应增加而成交再降14%，京杭等个别地市回温

  市场底或到明年二季度，热点城市“保温”多数城市筑底徘徊。

  ◎  文 / 克而瑞研究中心

  11月，房地产市场继续探底，重点30城供应同比下降38%，成交同比跌幅扩至30%。受疫情影响，广州、重庆等市场陷入“半停摆”状态，成交皆创历史新低。土地出让节奏明显加快，成交规模创年内新高，但溢价率延续低位徘徊，流拍率回升至年内高位，仅北京、杭州因供地质量提升土拍热度升温。

  01 新增供应

  低位回升，环比增18%
沪深支撑一线集中放量

  11月整体供应量筑底回升：30个重点城市预计新增商品住宅供应1537万平方米，环比上涨18%，同比下降38%。供应低潮期中仅一线和核心二线支撑整体企稳。一方面上述2021年以来土拍货量充足，另一方面楼市成交相对良好，新房存量相对去化压力可控。部分核心城市的优质项目加推入市将对新房成交表现起到一定支撑作用。

  具体来看，一线城市供应283万平方米，环比上涨41%，主要因上海和深圳新盘入市推动。深圳华侨城·四海华亭和恒裕·柏悦湾分别新增供应近10万平方米。上海11月新增供应124万平方米，为2022年第6个月新增供应超百万平方米；本月新增供应仍以郊外环为主，如大名城·映辰、华发建发·缦云等。不过一线11月供应同比仍降31%，广州降幅甚至达到63%，可见房企整体推盘积极性不高。

  二三线城市新增供应继续向热度较高的城市集中，城市间分化加剧。26个重点城市新增商品住宅1253万平方米，环比上升13%，同比则下降39%。分城市来看，杭州、合肥11月供应均处于历史高规模，同比分别上涨44%和72%。长沙、武汉、西安、天津、苏州、佛山、宁波、常州、厦门等均环比不同幅度增量。而青岛、济南、海口、郑州、徐州、福州等城市11月继续延续同环比齐降的缩量表现，除郑州等因疫情因素外也与上述城市新房成交过于萎靡有关。

  02 新房成交

  环比再降14%
仅沪宁庐蓉等热点城市环比持增

  2022年11月，整体市场持续“探底”，据CRIC监测，11月30个监测城市成交面积为1331万平方米，环比再降14%，同比下降30%，1-11月累计同比跌幅达39%，与上月基本持平。从金融16条到全面降准，再到“第三支箭”纾困房企，政策“强心剂”落地效果尚未在市场层面显现。

  分能级来看，一线延续降势，11月总成交为206万平方米，环比下降16%，同比下降36%。仅上海热度延续，成交同环比保持增势，究其原因，一方面随着六批次集中入市，供应迎来了新一轮高峰，单月环比大增63%；另一方面，核心区域适销对路产品入市结构性拉动了去化率，据CRIC监测，青浦招商虹桥璀璨时代、闵行越秀仁恒天樾园和、宝山四季都会绿龙北均实现了开盘即售罄。北京则进入了供应断档期，导致成交同环比“腰斩”，广深市场尚无明显起色，单月成交量均不足50万平方米。

二三线城市总成交仅1108万平方米，环比下降14%，同比降30%。各城市环比跌多涨少，显著回落的大体可分为以下两类：一是短期受疫情负面影响严重的，诸如重庆、郑州等；二是弱二线和部分三四线城市，诸如福州、昆明、南宁、徐州等成交也出现明显下滑。而东南沿海城市诸如南京、无锡、合肥等成交出现阶段性回升，以南京为例，整体成交尚处低位，同比下降21%，据CRIC调研数据，项目开盘并未有明显好转，11月开盘去化率仅为26%，居民购房观望情绪依旧浓厚。

  03 项目去化

  热点减少、合肥“三连降”
改善普遍好于刚需

  以项目开盘去化率走势来看，据CRIC调研数据，31个重点城市平均开盘去化率由10月的36%微增至11月的38%，上升2个百分点。细化到周度变化呈现出“先降后稳”走势，11月前三周去化率稳中有降，由55%降至47%，而后续伴随各类强力政策纾困，叠加部分城市核心区域供应放量，市场热度止跌回稳，至第48周（11.21-11.27）去化持稳至49%。

  聚焦到单个城市，11月各城市环比涨跌参半，大体呈现出如下特征：一是上海、北京、长沙等热点恒热，随着优质供应集中放量，去化率基本都稳步回升至60%以上。二是无锡、东莞、珠海等三四线城市11月涨幅显著主要基于供应疲软，单盘热销拉动平均去化率稳步攀升，实则短期购房者观望情绪依旧浓厚，市场尚未有明显起色。三是成都、西安、合肥等前期热度较高城市去化率全面回调，合肥更是去化率“三连降”。除了疫情反复等外部影响之外，一方面非热点区域推盘量显著上升，结构性拉低了平均去化率水平；另一方面，供应集中放量，购房者选择更为多样，客户分流情况严重，四是前期去化低迷三四线城市金华、常州等整体去化率尚属低位徘徊，不足10%。

  04 库存

  持平上月
武汉去化周期超2年、郑渝徐等同比翻番

  11月整体30个重点城市因供应持平、成交缩减呈现供略过于求，整体供求比为1.2。30城狭义库存环比微增0.7%，持平上月。具体而言，热点一二线城市因供应环比上涨而呈现短期供过于求的状态，如上海、深圳、长沙、武汉、西安、宁波、厦门等。

  多城受到新房成交规模进一步缩减影响，30个重点城市中四成库存消化周期超过2年，其中大连、郑州、武汉已超过30个月，郑州、重庆、徐州等消化周期同比上涨一倍有余。

  总的来看，虽然全国整体新房供求维持相对平衡的低热度状态，但是多个重点城因新房成交愈发的不理想，库存积压、去化受阻等问题在进一步加剧。

  05 二手住房

  成交环比涨18%好于新房
深宁苏杭等涨幅超2成

  11月二手房成交规模略有回升，10个重点城市预计成交439万平方米，环比上升18%。由于2021年深圳、青岛、杭州、大连均处于低基数，11月同比上涨22%。但前11月同比累计仍下降24%。

  具体来看，一线城市北京和深圳预计成交125万平方米，环比上涨6%。其中深圳环比上涨26%，较为突出。二线和三四线城市分别上涨25%和23%，除青岛环比略有回落外，其余城市成交规模均有不同幅度回升，其中南京和苏州分别同比上涨5%和8%。

  从2022年前11月主要城市二手房成交情况来看，三季度起二手房成交表现显著好于新房。这主要是由于当前强一二线优质新房供应稀缺、弱二三线新房交付困难下，以次新房为主的二手房成为购房者“趋利避害”的短期最优解。随着近期面向房地产业的金融利好持续出台，市场环境改善后二手房市场热度或将有所下降。

  06 土地市场

  成交规模达年内最高位
京、杭集中土拍回温

  11月，300城经营性土地总成交建筑面积为15492万平方米，环比上涨6.9%，同比转降24.1%；成交总金额达4199亿元，环比下降5.5%，同比减少18.9%。因月内三四线城市成交占比增加，土地成交均价进一步回落至2710元/平方米，环比下降11.6%，但同比上涨6.9%。

  11月，土拍平均溢价率为2.9%，较上月增加了0.8个百分点，仍在年内低位徘徊。一线城市方面，在北京、深圳有多宗土地触顶成交的带动下，一线城市本月溢价率上涨至4.7%，尤其是北京，成交6幅地中仅1幅底价成交，其余均溢价出让，更是有3宗竞地价及现售面积双触顶，平均溢价率高达10%。二线城市方面，多数集中供地城市的土拍热度仍维持在低位。三四线方面，大多数城市出让地块也均为底价成交，仅盐城、丽水、马鞍山等少数长三角城市土拍保持了一定热度，月内平均溢价率超过了5%。土地平均流拍率大幅上升至16.1%，较上月增加了3.9个百分点，重新回到年内较高水平。11月土地流拍率的上升，主要还是大量三四线城市供地规模的增加所致，预计高流拍率的城市还将继续密集出现。

  07 综观

  市场底或到明年二季度
热点城市“保温”多数城市筑底徘徊

  展望未来，我们提出以下两点预判：其一，随着房企融资功能逐渐恢复，企业暴雷或将阶段性划上“休止符”，叠加稳经济政策持续加码，有望对冲行业下行预期。受此影响，缺失的信心有望逐步重塑，那些尚在观望的潜在置业群体或将陆续入市，房地产交易也将逐步回归稳定，预计到明年二季度可能形成市场底。其二，各线城市大概率重启轮动修复。其中，核心一、二线城市有望“保温”，尤其是杭州、成都这类强二线城市，在市场出现走弱迹象及时解绑政策，短期有助于提振市场情绪，成交或将继续走稳。弱二线及多数三、四线城市或将筑底徘徊，市场修复节奏将明显滞后于核心一、二线城市，毕竟市场需求及购买力还需积累，市场真正回稳仍需较长时间周期。