[克而瑞]11月到位资金同环比分别下降35%及3%，近期政策利好仍要看落地情况

  国内贷款处于年内最低1037亿，近期授信激增但仍要看实际落地。

  ◎  作者 / 房玲、易天宇

  11月以来房企融资端连续出现利好，11月8日交易商协会宣布推进扩大“第二支箭”，支持民营企业债券融资2500亿；11日央行、银保监会联合发布“金融16条”；28日，证监会又公布了“股权融资优化5条新政”，帮助房企打通股权融资渠道。至此信贷、债券、股权融资各方面政策皆有所松动，纾困方向也从此前“救项目”转换至“救项目与救企业并存”。在政策的连续利好下，又能否有效缓解房企未来的到位资金压力？

  11月到位资金同比下降35%至10833亿
近期政策利好效果仍需时间传导

  12月15日国家统计局公布2022年1-11月房地产行业数据，11月新房销售面积和金额环比分别上涨3%和4%，但同比降幅再度扩大，同比分别下降33.3%和32.2%。2022年前11月，商品房销售面积121250万平方米，同比下降23.3%；商品房销售额118648亿元，下降26.6%；两者同比降幅相比前10月分别扩大1pct和0.6pct。可见，当前市场已完成规模筑底、整体止跌在即，但全面回暖仍存在较大难度，市场情绪仍然萎靡。

  由于商品房销售疲软仍未改善，房企到位资金压力依旧较大。11月房地产开发企业到位资金环比继续下滑3%，达10833亿元；同比降幅为35%，相较于10月同比降幅扩大了9.4个百分点。2022年前11月，房地产开发企业到位资金为136313亿元，同比下降25.7%，比前10月的24.7%继续扩大。虽然11月房企融资端连续出现利好，信贷、债券、股权融资各方面政策皆有所松动，但政策的发力未有立即带来行业面的回暖，政策效果仍需时间慢慢显现。

  单月销售回款同比下降35%
防疫政策调整影响市场节奏

  从销售回款（个人按揭款+定金及预付款）来看，2022年前11月销售回款为66471亿元，同比下降了31.3%。单11月销售回款为5280亿元，环比下降了3%，同比下降了34.6%，其中个人按揭款和定金及预付款到位资金环比分别下降了1.9%和3.6%，同比分别下降41.8%和30.4%。

  11月销售回款继续回落，一方面由于疫情管控全面解禁，民众对于疫情的恐慌情绪尚未完全消退，加之管控解除后短期阳性病例有增无减，实则处于疫后恐慌期，客观上也会对购房产生消极影响。另一方面，核心一二线限制性政策局部松动释放了一定利好消息，但对于广大弱二线和三四线城市而言，基本进入了纾困政策的“失效期”，短期政策难以改善。

  但从中长期来看，11月11日央行、银保监会出台的16条措施中，明确提出支持个人住房贷款合理需求，重点支持刚需、改善性客群及新市民这三类群体，按揭首付比例及房贷利率或将因城市、银行优化调整。此后12月多个重点城市限购“松绑”，佛山全域放开了限购、武汉限购范围限时缩小至二环内，郑州适度调整住房限购政策等。相信随着政策出台、需求释放，明年房地产市场有望逐步复苏。

  国内贷款处于年内最低1037亿
近期授信激增但仍要看实际落地

  国内贷款（包括开发贷及并购贷、委托及信托贷等）方面，前11月到位资金中国内贷款为15823亿元，同比下降26.9%，降幅较前10月略扩大0.3pcts。单月来看，11月国内贷款为1037亿元，环比下降了7.8%，同比下降了30.5%。注意的是，11月国内贷款处于年内的历史最低位。

  11月11日，央行、银保监会出台16条措施支持房地产市场平稳健康发展，其中要求稳定房地产开发贷款投放，特别要求“对国有、民营等各类房地产企业一视同仁”；支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期、调整还款安排；鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求；支持国开行、农发行等开发性政策性银行，为房企提供“保交楼”专项借款；银行“两道红线”松绑，延长政策过渡期等等。

  从政策出台到12月16日，银行纷纷与房企签订合作协议，已披露的银行意向性授信额度已超3万亿，其中碧桂园、龙湖、万科等成为多家银行的合作对象。虽然近期房企接收银行信贷额度较多，但仍要看最终实际落地规模，预计国内贷款或于12月起有所改观。

  其他到位资金同比下降12%
2500亿支持资金有望缓解流动性压力

  从自筹资金来看，前11月房地产开发企业到位资金（自筹资金）48994亿元，同比下降17.5%，降幅较前10月扩大2.7pcts。单月来看，11月房地产开发企业到位资金（自筹资金）4138亿元，同比下降38.8%，降幅较10月扩大18.1pcts；环比下降3.5%。

  此外，包含公开市场发债等融资方式在内的其他到位资金，前11月同比下降9.3%至4959亿元，降幅较前10月继续扩大了0.2pct。其中单11月为374亿元，环比上升16.1%，同比下降11.6%。虽然近期房企债券融资环境不断利好，但受惠对象集中少数优质房企。据统计，2022年11月100家典型房企的融资总量为517亿元，环比增加24.9%，同比减少33.1%；境内发债主体主要集中招商蛇口、华润置地等国企央企以及龙湖、万科等优质民企。

  11月8日，交易商协会宣布推进并扩大民营企业债券融资支持工具(第二支箭)，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，预计可支持约2500亿元民营企业债券融资。此后龙湖、中海、新城、保利、美的等一批房企均申请了大额债券注册额度，截至2022年12月16日已知涉及规模超1600亿。预计随着相应债券分期发行，未来境内债规模也将触底回升。

  总体来看，2022年11月房地产行业到位资金压力依旧，环比继续下滑了3%。11月销售回款继续回落，主要由于疫情管控全面解禁后短期阳性病例增加，客观上对购房产生消极影响。虽然11月政策连续出台利好政策，从“第二支箭” 2500亿到“金融16条”，再到“股权融资优化5条”，近期房企也注册获批了较高的信用额度及债券额度。但至今为止，债券及银行贷款实际落地规模依然不多，不仅11月国内贷款处于年内最低，其他到位资金仍处于同比下滑状态，近期的政策利好仍需一段时间传导。但可以期许的是，房企供给侧改革已渐进尾声，央国企、优质民企经营将逐渐恢复稳态，问题房企也将有序出清。