点击查看完整版报告：[易居研究院]中国百城住宅库存报告

  2023年党中央首次提出，房地产市场供求关系发生了重大变化。我们认为，房地产库存关联供应和成交两端，是衡量供求关系变化的最佳指标，也是反映房价指标的重要因素。深刻分析库存及库存去化周期等数据，对于我们深入认识供求关系的重大变化、找准市场堵点和突破口、推进城市及房企去库存工作等都具有积极的作用。

  本报告对全国百城的库存规模、供求关系、去库存周期等指标进行系统分析，覆盖了14年时长的数据和走势分析，尤其是结合2023年全年视角做了深度分析。我们认为，2023年各城市在各级政府领导支持下，主动用足用好各类政策，积极开展去库存的工作。同时，2023年各地去库存工作也面临很多新情况和新问题。在2024年相关工作中，更要妥善解决，真正促进去库存工作的高质量发展。

  一、库存规模

  1、百城库存：连续11个月同比下降

  2023年全年，全国百城库存规模总体呈现下降态势。年初库存规模为53058万平方米，而到了年底则为50518万平方米。据此计算，百城住宅库存规模同比下降4.8%。观察全年月度数据，当前全国100个城市库存规模已经出现了连续11个月的同比下降态势，终结了此前连续50个同比正增长的态势。这说明库存高企压力有了一定程度的降低或缓解。

  库存高企压力有一定程度的缓解，原因有二。1）2023年是全国各地全面去库存的关键一年，尤其是下半年各地积极响应党中央国务院精神，主动调整优化房地产政策，积极促进合理住房消费需求的释放。从实际观察来看，包括：主动降价的楼盘、以旧换新项目、教育和交通配套不错的项目、总价可控的房源等，其去化状况是不错的。2）房地产供给端出现萎缩，导致房源供应或推盘能力面临制约。供给端指标方面，全国房地产开发投资额指标连续两年同比下降、房地产新开工面积连续四年下降、全国重点监测的30个城市土地购置面积连续三年下降。此类数据均说明，当前房地产市场供给端出现萎缩状态，进而也会使得库存指标难以明显增加。

  从2023年全国百城库存数据来看，成绩是积极的、方向是正确的。当然从高质量推进去库存工作的角度看，对于库存方面的工作需要有更清的思路。1）方向上看，2024年的重心在于“去库存”，而非“补库存”。各地销售工作、房贷工作、购地工作等都要基于这个最基本的市场状况来进行。2）要适当关注结构性房源不足的问题，围绕“好房子”的标准开展库存相关工作，包括限价政策的放松、响应低碳要求和数字化要求、确保工程建设资金充足到位等。