“五一”认购同环比降3成、单盘来访环增,新政有待发酵

市场报告克而瑞研究中心 2024-05-07 09:15:06 来源:克而瑞地产研究

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2024-05-07
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:克而瑞

  导语

  5月大概率延续弱复苏态势,环比微增,同比持跌。

  ◎  文 / 杨科伟 俞倩倩

  2024年“五一”假期房企推盘积极性不高,即便热度居前的成都、西安推盘个数也不足5个,在整体低迷的市场环境之下,五一新房成色一般。17个重点监测城市认购面积同环比下降3成左右,多数城市项目来访、认购环比上升,而同比持降,热点城市和热销项目个数还在减少;目前仅核心区改善盘+大折扣刚需盘尚能走量。究竟不同城市间呈现出怎样的分化行情,未来走势又将如何?

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  五一假期推盘缩量,成交备案同环比降6-7成
核心一二线同比跌幅小于三四线

  从供应层面来看,2024年五一假期(2024年5月1日-5月5日,下同)房企整体推盘积极性不高,即便是短期内热度居前的成都、西安五一期间开盘个数也不足5个,多数城市推盘量较去年同期均有了不同程度回落。

  从CRIC监测的双节假期成交备案数据来看,43个重点监测城市累计成交42.65万平方米,环比下降70%,同比下降59%,较2023年国庆假期日均降幅也达到了7成以上。各能级城市环比跌幅均在7成左右,同比来看,核心一二线城市跌幅略小于三四线,北京、成都等因去年低基数影响,同比持增,多数三四线成交仍处低位,除江门、佛山、汕头、温州外,余下三四线假期备案面积均不足1万平方米。

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  认购面积同环比降3成
京蓉新政刺激来访、认购回升

  津宁郑等客户观望加剧考量到备案数据或将延迟,我们同时结合了克而瑞城市机构调研数据,可以看到,五一成色相对一般,17个重点城市认购面积同环比降幅均在3成以上。其中北京、西安等短期内热度较高,五一假期认购面积同环比齐增;济南主要受到去年基数较低影响,同比倍增。

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  细化到项目来访、认购层面,16个重点城市五一假期项目来访组数和认购较4月末均有了不同程度回升,但是多数城市同比持跌,仍处相对低位。典型城市大体分为以下几类:

  一是以北京、成都为代表,市场基本面尚可,短期限购松绑等利好政策加持,使得市场热度延续。以北京为例,五一周单盘来访135组,认购6套,环比分别上涨了52%和500%,部分新房项目收获热销,热销楼盘假期期间认购量在20套以上,日均到访量达50组左右;热销楼盘普遍为五环外新房,叠加430政策影响,五环外项目热度提升。成都如是,因五一节前出台新政,全面取消限购,上调公积金贷款额度,使得市场保持稳中有增态势,据克而瑞问卷调研(30个楼盘样本):五一期间有约5成项目来访量上涨,其中3成为小幅上涨,另有2成保持稳定;成交量看,4成项目成交上涨,但仅1成项目涨幅较大,多项目小幅上涨或保持稳定;从购房预期来看,超5成项目对解除限购之后的市场持看稳预判,市场预期好于春节调研(58%看空)。

  二是天津、南京、郑州等城市短期内观望加剧,项目来访量同环比齐增,但认购量尚不及去年同期。以南京为例,“以旧换新”政策推出以来,市场反应较为积极。五一期间案场调研显示,主城及近郊板块来访增量明显,主城项目超100%,累计超3000组客户报名,认筹超300组,河西、燕子矶、大校场等板块项目热度较高。再如郑州,五一期间典型项目营销动作聚焦提佣、增加折扣、特价房等维度,暂无新的模式出台,不过提佣政策的确可以在短期内快速揽获客户,单盘五一期间来访量高达140组,环比上涨69%,同比上涨15%。

  三是多数城市仍处深度调整期,目前项目来访、认购保持环比上升,同比下降,诸如长沙、合肥等城市表现比较平淡,五一假期仅相当于一个普通周末。譬如长沙,五一小长假市场环比拉升较大,典型项目来访和认购增幅分别达到17%和49%,但仍不及去年同期,跌幅在3成左右。项目反馈来看,五一仅相当于平常周末水平,市场低迷以及阴雨天气等影响,客户看房意愿不高,认购意愿较低,转化率偏低。

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  项目去化:特价房+强渠道或成“标配”
核心区改善盘+大折扣刚需盘尚能走量

  盘点各城市五一假期不同城市各项目营销动作,不难发现,特价房+强渠道已成为“标配”,五一期间多数城市案场折扣力度基本与前期持平或稳步加码,不过热点城市和热销项目个数减少也是不争的事实,五一期间重点城市项目开盘去化率基本与4月持平或小幅微降。热点城市诸如西安亦有降温迹象,西安五一期间仅4盘加推384套房源,整体去化率为39%,去化未达到市场预期。合肥五一市场仅6 盘推售602套房源,整体去化率仅为15%,较4月下降9个百分点。

  目前来看,热销盘主要有以下几类共性特征:一类为供应稀缺核心区域的改善盘,这类楼盘往往产品力强,或拥有重点学区加持;另一类为折扣力度较大的刚需盘,假期期间整体市场来访认购情况好于预期。

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  从各项目成交客户的特征来看,我们发现改善“优中选优”、刚需分流至二手房市场的现象更为显著。改善盘除了供应稀缺之外,往往需要搭配价格优势或产品力优势方能取得不错的去化效果,譬如成都外光华建发书香云锦项目地处板块核心区,优质教育资源+限购解除+产品力,首开表现较好,去化约5成;再如成都二八板块招商中旅中环臻邸首开推出164套房源,地段+品牌+产品力(高得房率+端厅等),叠加渠道2.5%高佣,首开去化约6成。刚需客户则呈现出显著的购买力降级。持续被分流至二手房市场。

  总体来看,月末核心一二线城市限购松绑等利好政策相继落地、房企加强营销力度积极自救的背景之下,五一市场还是保持着稳步复苏态势,不过政策效果远不及预期。展望未来,我们认为,5月大概率延续弱复苏态势,环比微增,同比持跌。各城市仍将延续分化行情:北京、成都等因新政加持,短期来访、认购上升,市场热度有望延续;南京、郑州、天津等客户观望情绪加剧,来访能否转化为认购仍有待市场检验;而余下的多数城市行情相对平淡,成交也已进入筑底阶段,降无可降,或将延续低位波动。

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中国城市住房价格288指数

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指数环比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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