导语

  预期政策推动5月将有所改善，商品房销售同比增速继续保持低位但降幅逐步收窄。

  ◎ 文 / 杨科伟、谢杨春、吴嘉茗

  5月17日上午，国家统计局公布了4月宏观经济和房地产行业数据。经济层面，在加大宏观政策实施力度之下，工业、出口、就业、物价等主要指标总体改善，国民经济延续回升向好态势。而房地产市场则继续调整，商品房销售面积金额、房地产开发投资累计降幅扩大，新开工、竣工面积降幅虽边际改善但仍保持低位运行。

  01

  工业、出口、物价等指标总体改善，但居民短、中长期贷款接回落仍显内需疲弱

  4月份国民经济运行平稳，虽然部分指标增速有所放缓，但工业、出口、就业、物价等主要指标总体改善，国民经济延续回升向好态势，积极因素累积增多。

  整体来看，第一，生产供给稳中有增。4月份，规模以上工业增加值同比增长6.7%，比上月加快2.2个百分点；环比增长0.97%，超过八成的行业和近六成的产品增速回升。第二，市场需求继续扩大。4月份，货物进出口增速由负转正，同比增长8%。累计看，1-4月份进出口规模创历史同期新高，4月份社会消费品零售总额同比增长2.3%，比上月有所回落。1-4月份，固定资产投资同比增长4.2%，保持平稳增长态势。第三，物价总体改善。4月份，CPI环比由降转涨，同比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。其中，扣除食品和能源的核心CPI上涨0.7%，涨幅扩大0.1个百分点。

  但4月金融数据大幅放缓则在一定程度上体现出内需不足、购买需求相对疲弱。

  一方面4月M1增速转负、M2持续下降，经营、投资活跃度偏低，印证了目前市场对于流动性陷阱的担忧。4月M2-M1剪刀差较3月扩大1.4pcts至8.6%，为近三年次高；另一方面，4月新增社融规模自2005年10月以来再次出现负增长，意味着实体经济获得的融资支持正在减弱。此外，自2月以来，新增信贷的持续同比下降反映出当前个人层面上增加债务的意愿并不强烈，特别是在住房按揭和信用卡贷款方面，增长显得较为疲软。

  02

  4月商品房面积、金额同比降幅双双扩大4.6pcts，预期政策推动5月将有所改善

  1—4月份，新建商品房销售面积29252万平方米、新建商品房销售额28067亿元，同比分别下降20.2%和28.3%，两者降幅较1-3月分别扩大0.8pcts和0.7pcts。

  由此可见房地产继续处于调整期，“金三银四”预期落空，市场处在底部缓慢修复阶段。

  一方面是供应紧缺的局面未有明显缓解，企业推盘意愿尚处低位。据CRIC数据显示，4月30个重点城市新增供应环比下降20%，同比下降43%，仍然是2019年以来同期最低值，前四月累计供应降37%；另一方面二手房表现比新房韧性更足，分流部分刚需甚至首改客户。据CRIC数据4月重点城市二手房成交面积环比增长12%，同比下跌9%，跌幅有所收窄。前四月累计成交面积预计为2531万平方米，累计同比下降18%。

  此外，单月同比自去年4月之后整体下降趋势未改。4月新建商品房销售面积6584万平方米、新建商品房销售额6712亿元，环比分别下跌42%和38%，其中4月商品房销售面积为2015年以来同期新低。单月同比降幅则再度走扩，4月面积、金额同比降22.8%和30.4%，均较3月降幅扩大窄4.6个pcts。

  值得注意的是，4月末以来政策密集出台，包括核心城市限购进一步松绑对市场信心的修复起到积极作用，部分核心城市品质较好的次新楼盘带看量和成交量都出现较大回暖，体现了政策维稳市场的重要作用，预计接下来随着保交流以及以旧换新等政策的全面落地，成交量将逐渐企稳。

  03

  一二手商品住宅销售价格同环比皆扩大，二手房价跌幅远超一手房

  2024年4月份，房地产市场继续调整，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比、同比降幅均有所扩大。

  环比来看，4月份，70城新建商品住宅销售价格跌幅为0.6%。其中一线城市下降0.6%，降幅比上月扩大0.5个百分点，仅上海上涨0.3%。二、三线城市新建商品住宅销售价格分别下降0.5%和0.6%，降幅均比上月扩大0.2个百分点。

  4月份，70城新建商品住宅销售价格跌幅为0.9%.一线城市下降1.1%，降幅比上月扩大0.4个百分点，二、三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.9%，降幅均比上月扩大0.4个百分点

  同比来看，4月份，70城中有63个城市新建商品住宅价格整体下跌，整体跌幅达到3%。其中，一线城市价格同比下降2.5%，降幅比上月扩大1.0个百分点，仅上海同比上涨4.2%。二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降2.9%和4.2%，降幅比上月分别扩大0.9个和0.8个百分点。

  4月份，70城中二手商品住宅价格整体下跌6.8%，所有城市价格均下降。一线城市下降8.5%，降幅比上月扩大1.2个百分点，二、三线城市分别下降6.8%和6.6%，降幅均比上月扩大0.9个百分点。

  值得注意的是，无论是环比或是同比，二手房价格跌幅均高于新房，且下跌城市数量也远多于新房。而二手房的价格持续走低，无疑将进一步挤压新房规模，分流新房刚需客户。

  04

  新开工、竣工同比跌幅双双收窄，4月新开工跌14%、竣工跌19.1%

  1—4月份，房地产开发企业房屋施工面积687544万平方米，同比下降10.8%。房屋新开工面积23510万平方米，下降24.6%。其中，住宅新开工面积17006万平方米，下降25.6%。房屋竣工面积18860万平方米，下降20.4%。其中，住宅竣工面积13746万平方米，下降21.0%。

  今年以来，新开工、竣工双双较弱的格局并未出现实质性扭转，降幅始终保持在低位运行，但有逐步企稳之势。

  新开工面积累计降幅连续两个月收窄，1-4月降幅较1-3月继续收窄3.2个pcts，-24.6%的降幅与去年下半年相近，比2023年全年降幅高出4.2个pcts。4月新开工面积6227万平方米，环比下降20.7%，同比降幅则较3月大幅收窄11.4个pcts至14%，单月同比降幅仅高于2023年1-2月、11月和12月。但绝对量上看，企业新开工的意愿受到市场走弱影响颇大，4月新开工量是2014年以来单月新低，较2023年月均新开工量下降22%。

  受到去年高基数的影响，竣工面积增速在2024年跌入负区间，但无论是从单月亦或是累计增速来看，均有边际企稳的迹象。1-4月竣工面积跌幅较1-3月小幅收窄0.3个pcts至-20.4%。其中，4月新开工面积3601万平方米，环比下跌26%，同比下降19.1%，较3月份降幅收窄2.7个pcts。单月竣工绝对量与新开工量走势一致，处于2012年以来新低。考虑到保交楼仍是化解当前市场风险的重要一环，随着未来配套政策落地，竣工面积增速有望企稳。

  05

  新开工与土地投资走弱拖累开发投资跌幅继续扩大，4月同、环比分别降10.5%和14%

  1—4月份，全国房地产开发投资30928亿元，同比下降9.8%，降幅较1-4月扩大0.3个pcts，累计增速为2020年3月以来新低。住宅开发投资23392亿元，下降10.5%，降幅与1-3月相持平。

  开发投资没有延续年初回暖趋势，累计降幅连续两个月扩大，一方面是新开工增速仍然保持在低位，对开发投资的拉动影响有限，另一方面，土地市场的走弱甚至核心城市土拍降温也对开发投资形成拖累。根据CRIC统计，2024年1-4月全国300城经营性土地成交金额同比下降16%，作为房企重点关注的一线城市降幅达到29%。其中，4月份300城经营性土地成交金额同比下降40%，各能级城市均同比跌幅较大。

  单月来看，4月全国房地产开发投资额8846亿元，环比下降14%，绝对量与2023年月均下降3.2%。同期来看，4月全国开发投资同比跌10.5%，跌幅较3月扩大0.4个pcts。

  综上，我们对于后市给出如下判断：

  预判5月，我们认为，在限购逐步解除、“以旧换新”、首付比例下降、贷款利率下限的取消等多重政策利好下，购房信心及预期正逐步恢复，随着月内新推盘“提质缩量”，整体成交或将小幅放量，绝对量预期将与本月持平或微增10%以内。

  不过基于去年基数较高，同比还将延续降势。分能级来看，一线整体热度好于二三线是大概率事件，“强者恒强”局面预期延续：以上海、北京、西安、杭州等核心一二线城市，市场热度居前，受新政利好刺激，去化率或将环比持增；以深圳、苏州、武汉、南京等或因供应放量或供给结构持续优化，市场热度有望低位复苏；以刚需主导型城市，诸如天津、青岛、郑州、重庆等，虽然整体推盘仍以刚需产品为主，但因二手房低价分流影响，去化率或将低位徘徊。

  在捡漏“低价房”的背景下，二手房5月成交或将与4月持平或小幅微增，回暖程度预期好于新房，其中京沪宁庐厦目前二手房成交占比已超7成，二手房份额仍将继续增长。

  综合而言，商品房销售面积、金额、累计同比增速继续保持低位但降幅逐步收窄。而在“保交楼”政策的推动下，2024年二季度的竣工面积仍有支撑，但整体仍呈现下降趋势。在去库存的大背景下土地供求规模的收缩将影响房地产开发投资的增速，预计仍将延续3-6个月的筑底震荡走势。