北京链家研究院院长 高原

  6月26日北京市住建委、中国人民银行北京市分行、国家金融监督管理总局北京监管局、北京住房公积金管理中心等部门联合发布《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，《通知》决定加大个人购房信贷支持力度，降低贷款首付比例，同时下调商业银行房贷利率下限。本次政策调整是对5月17日国务院常务会议工作部署的地方响应，此前已有多地跟进下调首付比例和贷款利率,上海市于5月27日、广州市和深圳市则于5月28日做出同类调整。

  本次政策核心内容主要有五方面：一是降首付比例，商贷和公积金贷款首套首付比例由30%降为20%，二套首付比例五环内由50%降为35%，五环外由40%降为30%；二是降利率下限，首套贷款利率下限统一降为LPR-45BP，二套贷款利率下限调整为五环内LPR-5BP、五环外LPR-25BP；三是加大多子女家庭信贷支持力度，优化本市户籍二孩及以上家庭在商业性个人住房贷款和公积金个人住房贷款中首套住房认定标准；四是加大公积金支持绿色建筑发展的力度，给与上浮贷款额度支持；五是组织开展住房“以旧换新”活动。

  调降首付比例可有效降低购房者入市门槛，激发潜在购房需求，保持房地产市场的整体活力。以一套评估价为300万元的平原新城（五环外）房屋为例，政策前首套、二套首付分别为90万元（30%）、120万元（40%），政策后首套、二套首付则分别降为60万元（20%）、90万元（30%），购房门槛显著降低。

  下调新增房贷利率可降低购房者资金成本，减轻购房者负担。以五环外房屋贷款100万分30年还清为例，政策后首套贷款月供为4490元，比政策前减少313元，利息总额为61.7万元，比政策前减少11.3万元；二套贷款月供为4603元，比政策前减少464元，利息总额为65.7万元，比政策前减少16.7万元。此次调整后，北京市在首二套首付比例及利率方面与上海市基本达成一致。

  在支持多子女家庭合理住房需求方面，政策调整后二孩及以上家庭购买二套或按首套政策执行，这对多子女家庭的住房改善需求形成较大支持作用。此前上海、苏州等城市均出台过类似政策。

  5月17日央行“三箭齐发”后各省市陆续跟进调整，目前全国各大城市基本都已完成响应调整。北京、上海、广州、深圳等一线城市中，上海第一个完成调整，北京的调整力度基本与上海平齐。

  本次政策调整与此前的几次调整相比具有力度大、影响范围广的特点，体现出北京不断优化房地产政策、促进房地产市场平稳健康发展的决心。从近期市场动态以及上海等城市的政策后市场表现看，本轮政策调整对市场预期的改善具有积极意义，也能有效缓解购房者观望情绪，随着新政策的落地实施，北京房地产市场或将进入新的发展阶段。