本文将从上海市“70/90”政策松绑后的新规出发，通过研究建筑面积10万㎡的土地可开发规划和策略的变化，来测算政策调整后上海住宅市场供应量可能发生的变化，包括供应总量、不同户型供应比例变化以及各环线区域供应量的变化等。并结合企业开发的实际情况，来预判未来上海市住房市场在大小户型关系方面可能呈现的发展趋势。

  供应模拟

  地块规划调整有利于大户型供应量增加

  由于上海市“70/90”政策松绑后新规要求，多层/小高层/高层住宅中小套面积从100㎡提升到了120㎡，中小套面积占比中环以内调整为不低于60%，中外环间不低于70%，外环外不低于50%，为了研究户型新规则调整后对上海市房地产市场的具体影响，我们先假设一块建筑面积10万㎡的土地，将其放在不同规则下进行供应结构的模拟计算，其中大户型面积设定为150㎡。具体可能至少有以下四种情形：

  第一种情形是按旧规70%面积需做100㎡小户型。在旧规要求70%面积即总计7万㎡必需做100㎡小户型的前置条件下，该地块约能供应700套小户型；与此同时地块剩余的30%面积、总计3万㎡能做150㎡大户型，还能供应约200套大户型；总计供应量约900套。

  第二种情形是按新规在中环内60%面积需做120㎡小户型。在新规要求中环内60%面积即总计6万㎡必需做120㎡小户型的前置条件下，该地块能约供应500套小户型；与此同时地块剩余的40%面积、总计4万㎡能做150㎡大户型，还能供应约266套大户型；总计供应量约766套。

  第三种情形是按新规在中外环间70%面积需做120㎡小户型。在新规要求中外环间70%面积即总计7万㎡必需做120㎡小户型的前置条件下，该地块约能供应583套小户型；与此同时地块剩余的30%面积、总计3万㎡能做150㎡大户型，还能供应约200套大户型；总计供应量约783套。

  第四种情形是按新规在外环外50%面积需做120㎡小户型。在新规要求外环外50%面积即总计5万㎡必需做120㎡小户型的前置条件下，该地块约能供应416套小户型；与此同时地块剩余的50%面积、总计5万㎡能做150㎡大户型，还能供应约333套大户型；总计供应量约749套。

  按照上海市土地新规进行计算后可发现，如果一块10万㎡的地块在中环内，意味着小户型供应量将从700套减少至500套，即减少29%；大户型供应量将从200套增加至266套，即增加33%；使得总供应量将从900套下降至766套，即减少15%。如果地块在中外环间，意味着小户型供应量将减少至583套，即减少17%；大户型供应量维持不变；使得总供应量将减少至783套，即减少13%。如果地块在外环外，意味着小户型供应量将减少至416套，即减少41%；大户型供应量将增加至333套，即增加67%；使得总供应量将减少至749套，即减少17%。

  开发策略

  企业不会一味做大，具体问题具体分析 

  按照上述模拟情况，在新规影响下，中小套型面积从100㎡提升至120㎡后，三房两卫户型会增加一些面积，可以把收纳需求更好地设计出来，改善过去100㎡左右的中小套型产品紧凑、同质化的问题；中小套型比例调整后，企业可以根据不同地段进行不同的产品配置，大户型供应会增加，定位也会更精细，可以做出更符合住宅市场需求的产品。这将极大地促进大户型供应量增加，也会使得中小户型供应量减少。

  但需注意的是，上述分析主要是基于开发商完全按照政策新规，以“做大”户型为核心目标而模拟的地块规划调整策略。实际上，当中小套型的比例要求降低后，为企业提供了建造更多大户型住宅的机会，开发企业也确实可能会在产品中增加大户型的比例，但这并不意味着企业就一定会采取“做大”户型的开发策略，这中间存在着企业对于市场需求预期的判断，以及和购房者的营销博弈等多重因素。企业具体会采取什么样的开发规划，还需要根据地块的具体特点进行考量，具体问题具体分析。此外，在政策出台后，部分企业也可能在市场下行期沿用过去更保守、稳妥的做法，未必就会迅速调整开发策略，即短期内上海市的新房供应结构也未必就会发生根本性的变化。

  更具体来看，上海是一个多层次客群的城市，不同区域的改善型需求存在着显著差异。市中心的改善型需求主要分为高端改善和刚性改善两类，前者需要300㎡以上的大面积，而后者一般在140㎡-180㎡之间就能满足。在郊区，五大新城的改善型群体也分为本地客和外溢客群。外溢客群的改善型需求可能在140㎡-150㎡，而本地客群由于原有住房面积较大，需求会更大一些。但总体来说，大部分改善需求仍然集中在200㎡以下。目前在行业下行期，客户像买理财产品一样买房的投资心态削弱了，会更多考虑居住的便利性，居住的功能在被不断放大。外溢客群的改善型需求相对有所减弱，且当前主要的改善型需求是更大面积、户型在5居室以上的高端豪宅而非140㎡-180㎡的3-4居室刚性改善住宅。对于企业来说，可能简单地增加150㎡左右的普通改善型住宅供应量未必是个符合市场的策略。

  此外，在上海市中心，由于单价和总价较高，小户型依然受到青睐。特别是在内环内，高品质且面积紧凑的小三室新房非常畅销。部分改善型购房者宁愿选择紧凑的户型，以换取更好的地段。如果大户型供应过多，可能会超出市场的购买力，因此对企业而言，为了控制风险，未来一段时间里上海新建商品住宅市场的主流设计户型大概率仍然是90㎡-100㎡的三房两卫。

  趋势总结

  上海高端改善型市场有望迎来高速发展

  根据上述分析，预计“70/90”政策调整后未来上海市住房市场将呈现以下趋势：

  第一，开发商可能会重新评估过去的产品组合，以适应新的政策要求和市场需求。可能会有更多的创新和差异化的产品设计出现，以吸引不同需求的购房者。这使得上海房地产市场可能会出现更明显的细分，例如，针对不同收入水平和家庭结构会有不同的特定产品。

  第二，市场方面，在总体上，受各区域中小户型住房供应量都将大幅下滑的影响，上海全市住房供应量将有所减少。特别是100㎡以下的刚需小户型供应下滑速度可能会比较快，因为新的政策将中小套型住宅的面积标准从100㎡提升至120㎡。但中小户型住房仍将保持一定的供应比例，以满足首次购房者和刚需家庭的需求。而由于中小套型住宅面积占比的调整为开发大户型住宅提供了更多的空间，大户型住房供应将逐步增加，以适应改善性需求的增长和居民对高品质居住环境的追求。此外需要注意的是，大小户型的比例关系和变化幅度受到区域供地量的结构性影响较大。

  第三，从各区域具体来看，中环内小户型供应比例将下降三成左右，而大户型供应比例将上升三成左右。中外环间大小户型的结构调整变化相对较小，其中小户型供应量小幅下降，而大户型供应量将保持稳定，原因是在新规中，中外环间大小户型占比结构要求较过去变化不大。由于新规将外环以外的中小套型住宅占比调整为不低于50%，调整幅度较大，预计这一区域的大户型供应量会有显著增加，而中小户型供应量会显著减少。

  第四，在房价方面，随着中小户型供应的减少，市场上供大于求局面将有所改善，这一面积段的房价可能将较快企稳，尤其是100㎡以下的新建商品住宅，需求可能会保持稳定，而供应未来可能会变得更稀缺，从而推高这一面积段的房价。此外，大户型供应的增加可能会对一二手房市场联动也产生一定的促进作用，从而对价格产生一定的稳定作用。

  第五，对于购房者而言，未来刚需客入门门槛将明显提高，特别是对预算有限的购房者来说，可能需要考虑更远的地区或者其他类型的住宅产品，建议预算有限的购房者应尽早做出选择；而市场上大户型产品的增加将给有改善需求的购房者提供更多的选择，利于希望提升居住品质的家庭。此外，考虑到政策变化对不同区域和户型的影响，投资者则可能需要重新评估他们的投资策略，以适应市场供求新形势。

  本文为上海市房屋管理局研究项目编号：FG2024-03《供求关系发生重大变化背景下的上海房地产市场发展研究》课题报告的部分节选。课题组由上海市房产经济学会、上海易居房地产研究院共同组成。