导语

  此次事件中，涉事各方虽然只是自保；但受伤最大的却是话语权最小的购房者。

  ◎  文 /易天宇

  近期，一则上海静安苏河湾1号一期全体业主的强制停贷告知书被流传到网上，引发市场关注。停贷告知书中，提及项目多次交付延期、擅自降配减配、设计规划改动、银行抽贷、工程款纠纷等现象。作为曾经热销的千万豪宅项目，苏河湾1号为何会出现当前的局面？

  01 前期征迁投入超300亿
历经六年才有销售回款

  苏河湾1号原属于旧改项目——安康苑的一部分。安康苑项目最早由广东珠江投资于2014年以“毛地出让”的形式介入，是彼时上海市区内最大的旧改项目。根据政府公开资料显示，安康苑旧改项目共包括六幅地块，占地面积约13.35万平方米，拆除房屋总建筑面积约25.60万平方米。

  2014年4月珠江投资与闸北区政府签署合作协议，珠江投资需要提供资金与政府合作对六幅地块实施征收、安置等。六幅地块征收预算成本约200亿元，资金由珠江投资负责筹措。但受制于市场和资金，原定于2014年9月的二次征询工作，于2015年7月才启动，彼时报道称居民签约率超95%。据2015年6月安康苑项目的备案文件，六幅地块的征收及拆除工作，总投资达到312亿元。

  征迁工作能顺利开展，主要是融资问题得到了解决。在闸北区政府的大力支持下，2015年农行上海闸北支行作为牵头行，与中国银行、光大银行、招商银行组建银团，为项目提供了227亿的银团贷款。

  不仅初期投入巨大，安康苑项目可供对外出售的仅是其中部分地块，这也意味着大量沉淀资金。根据2019年2月公示的项目规划图，六幅地块中仅有土地编号09-01、10-02以及10-06规划为住宅用地；其中09-01为高层住宅（即苏河湾1号，包括三栋超高层及10栋别墅），10-06为低层住宅（风貌合院独栋产品）。此外12-01地块，根据一期开盘时宣传，将新建大型综合体合生汇，以及320米超高层甲级写字楼。

  随着前期征迁及规划的推进，安康苑旧改项目于2020年初才迎来动工；项目承建方为中建八局上海公司第二分公司。

  2021年12月，苏河湾1号一期开盘，推出3号楼共309套房源，均价约12.88万/平米。根据网上房地产数据，截止2022年6月一期309套已累积签约287套，占总套数的93%，目前一期已基本售罄。此外，一期户型面积大概在140平米至260平米，每套住宅售价大概在1800万至3300万左右。根据一期预售证面积5.97万计算，相应销售回款预估在70至80亿左右。不到80亿的销售回款虽然看起来可观，但距离2015年已过去快6年时光，期间银团贷款的利息支出，以及前期巨大投入，十分考验企业资金链。

  02 延期、降配皆因资金紧张
珠江投资8.8亿贷款逾期

  2024年3月，合生创展与珠江投资宣布整合，双方组织架构调整，苏河湾1号也转由合生创展接管（但资产并未注入合生创展）。按照原本计划，苏河湾1号一期应于2024年6月30日交付，但于5月，合生创展以疫情为由将交房时间延后至2024年9月14日；此后又以银行从监管账户抽贷为由，将交房时间延后至11月30日。根据《停贷告知书》内容，合生创展表示与施工方中建八局发生经济纠纷，验收进度停滞，交付时间要再次延期。

  除了交付问题外，一期宣传中12-01地块会建设的大型综合体合生汇，也在近期的宣传中消失，取而代之的是72米高楼公寓；此外还有原会所变餐厅、超市，居委会入驻1号楼裙楼等规划变动问题。

  不管是延迟交付，还是降配减配，主要原因是背后的资金链紧张。苏河湾1号的项目开发商为上海超盛房地产开发有限公司（下称上海超盛房开），由广东珠江投资间接控制。根据企查查数据显示，上海超盛房开于2024年9月被上海静安人民法院执行金额135万元，案由为建设工程设计合同纠纷。此外，根据上海税务局2024年第三季度欠税公告，截止2024年9月，上海超盛房开欠税余额为1898万元，其中土地增值税1161万元。

  不仅是上海超盛房开，其股东上海珠江投资以及广东珠江投资均有作为被执行人的情况；其中上海珠江投资的法人被限制高消费；而广东珠江投资的被执行金额达3.19亿元。

  根据最终控制方——广东珠江投资2024年上半年债券年报，截止上半年合并范围内持有现金49亿，应付账款却高达206亿，一年内到期的非流动负债166亿。应付账款主要包括工程款等，如苏河湾1号事件中的中建八局工程款；而一年内到期非流动负债主要为一年内到期的长期借款，如银行贷款、非银行金融机构贷款等等。

  对于当前的广东珠江投资，有限的资金难以应付不断到期的债务。今年上半年珠江投资就有一笔涉及西安珠江时代广场的长期贷款发生逾期，逾期金额8.8亿，报告期末仍处于一审开庭，待判决状态。

  03 网签备案不具备物权效力
购房者仍需风险意识

  近期，苏河湾1号二期也传出入市消息，根据宣传，苏河湾1号已属于准现房范畴（指房屋主体结构已完成，但尚未完成全部施工），但准现房并不意味着没有购房风险。

  对于购房者来说，即使已办理网签备案，但根据《中华人民共和国物权法》，网签备案并不具物权效力，只有预告登记才具有物权效力。换而言之，网签更多是一种行政管理手段；合同备案虽然有法律效力，但更多是债权层面，只有预告登记才能宣告商品房所有权。

  事实上，苏河湾1号的一期购房者或许就遭遇了上述困境。在2024上半年的年报中，广东珠江投资持有存货的账面价值715亿，其中受限部分账面价值251亿。在251亿受限资产中，上海超盛房开存货的账面价值为134亿，受限原因为子公司项目融资。受限资产指的是由于法律法规或合同等原因，导致使用受限，如质押、抵押、担保、冻结等。翻阅往年年报，可发现上海超盛房开一直存在较高的股权质押比例，2021年以来注册资本中质押比例高达92%，质权人为中国农业银行。

  对于一期购房者而言，如果商品房在网签、备案之前就存在抵押的情况，单纯的网签备案仅具有债权效力，不能对抗作为物权的抵押权登记。而如果抵押发生在网签备案办理之后，即开发商“先卖后抵”，购房人由于未实际占有房屋（未交付），其权利状态停留在债权状态，依然面临较大法律风险。

  整体来看，购买“准现房”并不完全意味着高枕无忧，对于购房人而言依然有风险。在苏河湾1号事件中，涉事各方采取的多是自保举措，如相关银行从监管账户冻结资金，是为了收回贷款、降低坏账；承建方在建设过程中不仅要垫付工程款，还要讨要欠付款项；甚至开发商的减配也是为了缓解资金流紧张。只是在角力场中，最为受伤的却是是话语权最小的购房者。