[中房研协]全国房地产政策变动监测报告（2020年11月）

  一、本月楼市政策聚焦：“房住不炒”仍为十四五楼市调控主基调

  11月，房地产政策环境延续从紧。中央层面，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》正式发布，定调“房住不炒”仍为十四五楼市调控主基调，坚持因城施策、租购并举，促进房地产市场平稳健康发展。随后国务院副总理刘鹤在人民日报发表署名文章，重申了这一观点并提出，”房地产业影响投资和消费，事关民生和发展“，强调了房地产与经济和社会发展关系紧密，房地产发展是否平稳健康，对国民经济能否实现高质量发展、人民对美好生活的需求能否得到满足等都有直接影响。银保监会郭树清在近日发表的《完善现代金融监管体系》中也明确指出，坚决抑制房地产泡沫，房地产与金融业深度关联。目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。

  地方层面，11月地方调控延续下半年以来”紧多松少“的特点，调控频率较上月小幅提升。从调控手段来看，调控收紧主要表现在行政限制和市场监管方面，具体如“限房价”“限地价”“竞配建”、商品房预售资金监管、住房租赁市场规范与乱象整顿等，调控宽松则仍聚焦在人口人才方面，主要涉及落户门槛、租房补贴、购房补助等。本期报告主要对11月份房地产行业政策进行梳理，并作解析。

      二、中央政策：坚持“房住不炒”，加快建立租购并举住房制度

  1.政策跟踪

  2.  政策小结

  本月宏观政策延续相对宽松，LPR连续7个月未作调整，MLF净投放4000亿元，完全覆盖12月7日3000亿元MLF到期量，并实现净投放1000亿元长端资金，确保市场流动性合理充裕。

  在房地产方面，中共中央《关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》正式发布，将“坚持房子是用来住的、不是用来炒的，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展”“促进住房消费健康发展”“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”等重要观点纳入其中，为十四五期间房地产调控指明了方向。同时，中央层面从多维度继续推动房地产长效机制建设和住房制度改革，如自然资源部制定土地征收成片开发标准、完善异地扶贫安置手续，最高人民法院发文支持深圳土地制度改革试点工作，保障同权同价、流转顺畅、收益共享的城乡统一建设用地市场建设，银保监会规范保险资金财务性股权投资，严防资金违规流入房地产等。

       三、地方政策：落实因城施策，坚持问题导向

       1.政策跟踪

  （1）行政限制政策

（2）土地政策

  （3）公积金政策

  （4）住房保障政策

  （5）人口人才政策

  （6）市场监管政策

  （7）其他政策

  2.  政策小结

  中房研协测评研究中心监测统计，2020年11月地方出台房地产调控政策36条，较上月略有增加，其中，宽松性政策11条，紧缩性政策21条，中性政策4条。地方调控继续延续下半年以来”紧多松少“的特征。

  从11月地方调控内容来看，地方收紧调控主要表现在行政限制、土地政策和市场监管等方面。其中，台州市实行“限房价、限地价”土地出让方式、实行住房限售政策，成都市实施购房资格预审和公正摇号、保障棚改货币化安置住户和无房居民家庭房源，西安市进一步加强商品房预售许可限制和二套房信贷政策限制，商业贷款情况下，最高首付比例提至70%，广州市南沙区在出让地块时，首次提出居住用途物业销售均价不得高于18000元/平方米的限价措施等，调控力度都相对较大。此外，东莞、深圳、珠海、清远、昆明、重庆、江西等地也纷纷围绕房地产市场秩序整治和房企资金监管等方面出台了措施。地方放宽调控主要表现在人口人才政策和公积金政策等方面，本月珠海、丽水、苏州、福州市福州新区、海南保亭县、云南等地均出台或升级了人口人才政策，广州、江西等地强化了住房公积金支持。此外，西安开展住房租赁试点工作、哈尔滨鼓励房企打折让利销售等，客观上也利好房地产市场发展。

  四、11月重要事项复盘

  五、房地产政策展望

  1.  中央层面

  11月26日，中国人民银行在《2020年第三季度中国货币政策执行报告》中提出，下一阶段，稳健的货币政策要更加灵活适度、精准导向，更好适应经济高质量发展需要，更加注重金融服务实体经济的质量和效益。不让市场缺钱，又坚决不搞“大水漫灌”，不让市场的钱溢出来。国务院政策例行吹风会也明确表示，资金要去实体经济，不要去玩“钱生钱”的游戏。

  在加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局的过程中，扩大消费和投资是重要推动力，市场资金面预计将延续宽松，但如股市、楼市等重点领域金融监管或进一步加强。同时，如果我国经济能保持目前持续积极向好发展走势，未来部分为对冲疫情出台的扶持性政策或将逐步取消，货币政策或将在延续总体平稳下边际收紧。在房地产方面，中央保持调控定力，“房住不炒”仍是十四五房地产调控主基调。为推动金融、房地产同实体经济均衡发展，包括“三道红线”在内的房企资金监测和融资管理规则适用范围将稳步扩大，房地产金融环境从紧。

  2.  地方层面

       11月地方调控延续“紧多松少”的特点，在”房住不炒“作为房地产调控主基调背景下，这种情况或成常态。市场过热城市及房价上涨过快城市必然受到调控。此外，从近期深圳市代持炒房、众筹打新来看，房地产市场仍然不时会出现一些新情况、新问题。对此，地方政府要时刻绷紧调控这根弦，保持突发问题的敏感性，坚持问题导向、快速处置。就部分房地产市场羸弱城市而言，11月哈尔滨已出台政策鼓励房企让利销售打响救市第一枪，未来或有更多三四线城市借鉴跟进。但对于库存积压严重城市来说，需求端刺激是一方面，供给端控制也应给予关注。