[中房研协]南昌新政被责令纠正，城市发展与“房住不炒”存在博弈

  【热点聚焦】

  3月24日，南昌市人民政府办公室发布了《促进全市房地产市场平稳健康发展的若干政策措施》，其中提到的“都市圈购房同权”、“改变‘限房价、竞地价’单一土地出让方式”、“完善商品房预售资金监管制度”或与当下“稳地价、稳房价、稳预期”的要求有所不符。

  3月25日，住房和城乡建设部与江西省政府通过视频会议进行了会商，要求江西省和南昌市切实提高政治站位，牢牢把握房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持房地产调控不动摇，确保实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，努力解决好大城市住房突出问题。同日，江西省采取措施，责令南昌市立即纠正，消除负面影响，确保市场稳定。据悉，住建部即日已派出督导组赴南昌市现场督导，并将南昌市列入房地产市场监测重点城市名单，加强对南昌市房地产市场的监督管理。目前，南昌市人民政府发布的房地产新政已被撤回。

  【热点评析】

  去化持续承压迫使南昌推出新政

  2020年下半年以来，南昌楼市持续低迷，传统的“金九银十”成交面积比去年下降20%以上，仅在12月轻微好转。另据克而瑞统计显示，2020年全年南昌新建商品住宅成交37344套，同比下降28%。二手房方面，也存在去化承压的现象，2020年南昌二手房成交22027套，同比下降19.33%。根据易居研究院发布的《22城二手房去化周期报告》，2020年无论是二手房月均成交量，还是月均成交量同比增速，南昌都排在22个城市的倒数第三位。

  较大的去化压力迫使南昌推出新政刺激房地产市场，新政中，“都市圈购房同权”的本意是通过都市圈规划、外围落户政策放松和引进人才政策的方式，吸引更多人员和资金在区域内配置。新政若执行，会增大并加快南昌周边人口到南昌购房的需求，提高南昌的实际购买力，但在“房住不炒”的大背景下，也会向市场和社会传达出“限购、限价松绑”的信号，在短期内将导致房地产市场异常升温，不利于楼市稳定。中央层面不允许地方有挑战房住不炒的举动，但地方则因追求经济增长等原因，要求生存与发展，博弈肯定存在。

  “公开出让不限房价、地价地块”不符合“三稳”的要求

  南昌新政与“稳地价、稳房价、稳预期”的要求相背离，或是造成该政策被紧急撤回的主要原因。南昌市政府提出在重点开发区域（高铁东站、经开、临空区、高新区等)视情“公开出让不限房价、地价地块”，重点开发区域位于南昌相对较偏的区域，开发程度较低，此举可能是通过拍卖不限房价、地价的地块，引导开发商推动区域发展，活跃市场。但在各地楼市普遍收紧并不断加码调控的大背景下，南昌释放出放宽楼市调控的信号、并出台了比较明确的政策，必然会被监管层紧急叫停。

  预售资金监管的放宽不利于防范市场风险

  南昌新政还提出，对符合新建商品房住宅预售条件的，其预售资金监管比例由原来的50%、60%，分别调整为20%、30%；由原来需达到项目办理竣工验收合格具备交付使用为止才可申请使用重点监管资金，调整为可根据项目工程建设进度分6个节点申请降低重点资金监管比例的方式使用监管资金。预售资金监管的作用，旨在保证项目的预售资金主要用于该项目建设，减少楼盘烂尾的情况，同时也限制了房地产开发企业的现金流周转率，降低企业杠杆率。但预售资金监管的放宽，或将导致购房者直接暴露在风险中，开发企业一旦资金链出问题，就会造成楼盘大面积烂尾，直接损害购房者的切身利益，扰乱房地产市场秩序。因此，强化商品房预售资金监管，既是维护消费者利益的需要，也是维护房地产市场秩序的需要。

  根据国家定调，“三稳”是楼市调控的第一目标，平稳依然是房地产市场的主题。当前正处于房地产调控的攻坚时期，南昌的“限购松绑”如若不及时制止，将对市场预期产生负面影响。监管层的迅速出手，对稳定市场预期有积极的影响，也体现了当前监管层对于落实“房住不炒”的坚定决心。

  （内容来源：中房研协测评研究中心）