[中房研协]加快发展保障性租赁住房，住房保障体系进一步完善

  【热点聚焦】

  6月18日，国务院常务会议确定多项加快发展保障性租赁住房的政策，从增加保障性租赁住房供给,允许更多类型的土地、房屋改建为保障性租赁住房，降低住房租赁企业税负等方面发力，缓解新市民青年人等群体住房困难。

  会议确定，要落实城市政府主体责任，鼓励市场力量参与，加强金融支持，增加租金低于市场水平的小户型保障性租赁住房供给。对于人口净流入的大城市等，可利用集体经营性建设用地、企事业单位自有土地建设保障性租赁住房，允许将闲置和低效利用的商业办公用房、厂房等改建为保障性租赁住房。本次国常会还确定，从10月1日起，住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法，按照5%征收率减按1.5%缴纳增值税；对企事业单位等向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房，减按4%税率征收房产税。

  【热点评析】

  住房租赁保障体系逐步完善

  “切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给”是今年政府工作报告明确的2021年的重点任务。今年以来，从中央到地方，都为增加保障性租赁住房供给密集出台政策措施。住房和城乡建设部在5月12日、5月14日召开了40个城市发展保障性租赁住房工作座谈会，提出要大力发展保障性租赁住房。本次国常会发布的政策针对大城市新进就业人群的租房需求，在增加保障性租赁住房的供给渠道上有所突破，并开始重视租赁企业的经营压力，通过减低税负来增加企业信心，保证了保障性租赁住房的长远发展。

  从地方层面来看，浙江近日出台《关于支持浙江高质量发展建设共同富裕示范区的意见》，深圳发布《深圳市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》，均提到土地供应向租赁住房建设倾斜，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房等内容，从多个角度共同完善住房租赁保障体系。

  增加保障性租赁住房的供给工作更加细化

  此次会议明确了在发展保障性租赁住房过程中，政府和市场力量的角色如何分配的问题。一方面是强调政府的主体责任，另一方面鼓励市场力量的参与。

  从保障性租赁住房的供应结构看，本次政策强调增加租金低于市场水平的小户型保障性租赁住房供给，实际上是迎合了我国大型城市中新市民、青年人才、大学毕业生等新增就业人群对户型的需求，进行针对性供给。从房企的角度来看，租金低、户型小的这一要求也应引起后续房企开发配建项目时的注意。

  从供给途径的角度看，会议明确了要对土地供给端进行突破，允许用集体建设用地、企事业单位的自有用地进行改建，多渠道保障租赁住房供给。此次会议提出将闲置和低效利用的商业办公项目与保障性租赁住房进行对接，既可以让闲置房源等获得妥善处理，盘活资产，也可以快速且低成本增加保障性租赁住房的市场供应。

  首次提出针对住房租赁企业的减税政策

  随着近年来市场和政策的改革，尤其是“多主体供给、多渠道保障”机制下，机构性房源明显增多，即房地产开发、经营企业提供的租赁房源在增加。本次会议上，首次提出对租赁企业系统全面的减税政策，主要是针对经营性的出租业务而制定的，即企业间的房屋托管或出租行为可以申请房产税减免。这标志着国家重视租赁企业的经营压力问题，释放了政府层面通过降低租赁企业运营成本来鼓励保障性租赁住房行业发展的意图，体现了政府为租赁企业创造良好营商环境、降低租赁企业负担的意愿，彰显了改革的新方向。但由于此前“暴雷”过的长租公寓企业的经营压力依然较大，后续在支持租赁企业发展的政策层面上，还可以通过财政补贴、金融支持以及人才政策等方面持续性和综合性发力。

  （内容来源：中房研协测评研究中心）