[克而瑞]央行重提房地产稳定意味什么？

  近日，央行货币政策委员会召开2021年第三季度例会，特别提出：维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。央行此番定调是否预示着行业资金环境将显著改善？居民信贷政策是否将全面转向宽松？

  我们认为：严守系统性金融风险仍是底线，房企将继续坚持去杠杆，金融措施将主要聚焦协助处置问题企业可能存在烂尾风险项目尽快复工复产，保证按时按质交付以维护购房者合法权益。另一方面，居民购房信贷政策也将适度调整，表征于提升居民按揭额度、缩短放贷周期，保证市场正常交易，间接改善企业现金流。

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  行业风险加剧，9月成交同比跌幅扩至25%

  7城迫切推出“限跌令”

  2021年下半年以来，全国房地产市场持续降温，市场形势愈加严峻。8月，全国100个重点监测城市商品住宅成交面积环比下降9%，同比跌幅扩至19%。9月，楼市成交依旧惨淡，28个重点监测城市预估成交面积环比再降7%，同比跌幅进一步扩至25%。

  其中，一线城市成交全线回落，同比跌幅都在30%附近，上海暂以45%同比跌幅居首。24个二、三线城市成交持续走低，环比下降4%，同比跌幅扩至23%。热点城市宁波、武汉、合肥等成交转降，同比跌幅都在20%左右，压力城市长春、昆明、南宁等成交持续低迷，同比更是腰斩。

  更为糟糕的是，岳阳、昆明、唐山、沈阳、江阴、株洲和张家口7城已然出现大范围的降价潮，地方政府紧急采取约谈房企、落地限跌令等维稳措施。除了昆明、沈阳这类传统压力城市之外，不乏唐山、江阴这类之前的热点城市，直观反映市场热度出现了180度的转折。

  土地市场同步转冷，第二批集中土拍普遍惨淡收场，不仅溢价率大幅下滑，青岛、济南、天津等底价成交常态化，而且流拍率再次高企，长春、福州、济南等平均流拍率皆超30%。受限于房企缓拿地乃至阶段性不拿地，将拖累房屋新开工面积加速下滑，房地产开发投资也将持续走低。

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  严守系统性金融风险仍是底线

  房企继续坚持去杠杆，问题房企或将有序出清

  受限于房企融资的“三道红线”持续发力，多家品牌房企深陷财务困境，以恒大为代表的规模房企爆雷风险不断发酵，境外信用评级机构连番下调建业、新力、绿地等品牌房企评级展望，引发市场广泛关注。

  基于维护房地产市场的健康发展，我们认为房企整体融资环境还将保持收紧态势，倒逼房企继续去杠杆，严守不发生系统性金融风险的政策底线。基于银行放贷的风险偏好，那些存在潜力违约风险的问题房企融资很难实质性改善，偿债压力或将不断加剧。

  受此影响，房地产行业仍将面临企业洗牌和退出的变革，优质房企将获得集中度提升的机会，问题房企则将有序出清。

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  金融政策协助处置存烂尾风险项目复工复产

  保证交付维护购房者权益

  随着市场下行压力不断加剧，房企销售回款不畅叠加融资困难，部分项目停工乃至烂尾风险随之加剧。例如三盛宏业，2021年初申请破产保护，旗下多个楼盘或将烂尾。又如蓝光发展，深陷债务危机，旗下多城市项目已陷入停工状态，面临烂尾风险。

  基于维护购房消费者的合法权益，我们认为各城市政府亟需做好“兜底”的准备，由国企、城投公司牵头组建托管企业，对于那些存在烂尾风险的项目进行托管开发，尽早让这些项目复工复产，保证后续交付，从根本上保护购房者权益不受侵害，将业主维权、群体信访的风险降到最低。

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  提升居民按揭额度、缩短放贷周期

  保证市场正常交易，间接改善企业现金流

  据CRIC调研的30个城市显示，下半年以来多数城市银行房贷额度紧张，新房放贷周期普遍延长到3-6个月，临沂、济宁、菏泽等更是在6个月以上。二手房信贷环境更为严峻，6成以上调研城市出现二手房阶段性停贷的情况，何时放贷尚无定日。

  基于维护房地产市场健康发展，我们认为居民信贷政策有望适度松绑，支持居民自住以及改善性购房消费，尤其要增加首套房按揭贷款的授信额度，放贷周期或将明显缩短，不少城市二手房停贷的情况也将大幅改善。

  可以期许的是，随着市场逐渐恢复正常交易，四季度成交量有望企稳回升，房企销售回款也将明显好转，间接改善企业现金流。

  综上所述，央行罕见提及维护房地产市场的健康发展，并非代表房地产信贷政策全面转向，房企融资还将保持收紧态势，仅限于居民信贷政策或将适度纠偏。长期来看，房企的优胜劣汰或将提速，优质房企业绩集中度有望持续提升。