[克而瑞]广东多城调整二手房交易规则，楼市能否触底反弹？

  近期，深圳上线新版二手房交易系统、佛山等多个广东三四线城市下调二手住宅转让个税核定征收税率，更有消息称广州二手房放贷可不参考指导价。联系到楼市现状，广州二手房成交量同比腰斩，深圳二手房成交量仅为去年同期的两三成，联动效应下广东各地新房市场也不容乐观。这一系列政策调整是否会铸就市场底部拐点？

  通过分析广东和深圳的居民信贷数据，我们认为，广东地区房贷“宽松”仍在传导过程中，且相关部门并未放松对房地产信贷业务监管力度，基于信贷宽松是驱动2020年广东楼市轮动行情主要因素的判断，我们认为，即便政策调整如此，楼市仍处在筑底期，触底反弹仍需时日。

  广州二手房高于指导价放贷

  佛山等地下调转让个税，深圳上线新交易系统

  近期，广州、深圳、佛山等广东城市二手房交易规则纷纷迎来调整。具体而言，11月19日，深圳上线新版二手房交易系统，并首次推出中介单边代理模式，新模式有助于推动构建更为公平、透明、高效的交易环境，强化买方议价能力、提高中介机构运行和交易效率。11月9日，佛山下调二手住宅转让个税核定征收税率，至此，广东所有地级市二手住宅转让个税率均调整至1%，降低交易税负有利于促进二手房流转。

  11月18日，广州出台新版《广州市房屋交易监督管理办法》，二手房领域，规定中介需先在房屋交易信息化平台签订委托服务合同，取得房源信息编码后才可对外发布房源；在新房领域，还适度下调了各阶段预售款的监管留存比例，譬如结构封顶前留存比例占累计核准使用预收款的由10%降至8%。

  11月21日，消息称广州二手房放贷可不参考指导价，即以实际成交价放款。众所周知，二手房的实际交易价格往往高于指导价，如果商业银行以指导价作为贷款评估依据，等于变相提高购房者首付比例，降低房贷杠杆率。倒逼资金并不充裕的二手房买家，或消费降级选择更低总价房源，或转投杠杆率更高的新房市场，最终导致二手房市场需求萎缩。如果指导价彻底失去指导力，意味着其对二手房市场的抑制作用将明显减弱。

  不过现有事实表明，“绕过参考价”的操作只限于广州的个别银行和个别房源，且实际成交价也并未高出指导价太多。但这是否会成为指导价大面积失效的前兆？同为广东省的深圳和东莞指导价制度是否又是否会受到影响？仍有待进一步观察。

  广深二手房成交同比腰斩

  联动效应下广东各市新房成交跌多涨少

  政策调整的背后，是持续转冷的二手房市场和新房市场。

  受到增值税征免年限调整、房贷额度管控等影响，5月以来，广州二手房成交量拾级而下。4月，广州市9区住宅销售增值税征免年限由2年提高至5年，增加了二手房交易成本，导致5月以来挂牌量显著下降，6月二手房成交罕见跌破1万套，同比骤降34%，8月末广州发布二手房指导价，9月二手房成交量应声下跌，仅为6191套，同、环比分别下滑56%和27%，10月，二手房成交环比继续跌16%。

  深圳二手房市场更为惨淡，成交规模断崖式下跌，成交均价持续走低。8-10月，深圳二手房成交量不足2千套，仅为去年同期的两成左右，成交均价已下滑至2019年全年平均线附近。

  二手房和新房市场存在联动效应，当二手房交易开始放缓，置换需求变现困难，转而制约下一环节新房购置需求的释放。

  故而新房市场也难言乐观，广州新房成交面积呈逐月下降走势，7月以来逐渐企稳在70万平方米左右，即便是8月供应激增至200万平方米，抑或是“金九银十”促销季到来，成交依旧低位运行。深圳5月以来新房成交同比基本保持负增，不过在供应放量驱动下，成交规模总体维稳，尚未出现大幅回落现象。

  广东其他三四线城市前10月新房成交跌多涨少，东莞、惠州累计跌幅超过25%。5个广东城市中，除中山前10月新房成交同比微增2%外，其余4个城市成交规模均不及去年同期，东莞、佛山、东莞累计跌幅居前，作为环广深城市，其市场走势也和核心城市有所趋同。

  房贷“缓宽松”传导中、监管仍将趋严

  楼市触底反弹仍需时日

  从信贷层面来看，房贷的“宽松”仍在传导过程中。深圳的信贷数据显示，10月住户中长期贷款维持同比少增，单月增量仅为去年同期的五成不到。根据人民银行深圳中心支行公布的数据，2021年10月，深圳住户贷款增加129亿元，同比少增107亿元，其中，中长期贷款增加109亿元，同比仍少增115亿元，换言之，贷款增量仅为去年同期的49%。实操上，即便房贷额度有所放松，商业银行也会先批放此前积压的贷款需求，再优先保障刚需和首置客户，其后才是有序发放其他新增贷款，这一过程需要时间传导。

  视角延伸到广东全省，10月广东居民中长期贷款同比止跌回升，但反弹幅度较为有限。具体而言，2021年10月，广东住户部门中长期贷款增加651亿元，环比少增117亿元，同比多增67亿元，一改6月以来连续4个月同比少增的走势，但反弹幅度仍然比较有限。

  从监管动作来看，相关部门近期并未放松对房地产信贷业务的检查力度，还开出多张违规罚单。11月9日，深圳银保监等三部门联合发文，强调要持续加大房地产信贷业务检查力度，房地产贷款集中度高的机构，要积极优化信贷结构，逐步减少对房地产业务的依赖。10日，深圳银保监局发布两张涉房信贷业务违规罚单。

  事实上，2020年广东房地产市场的轮动走强行情，主要基于疫情之后的信贷宽松，一定程度上，还仰赖于经营贷、消费贷购房的监管疏漏存在。因此，基于前文房贷宽松还在传导中且监管不会放松的判断，我们认为，纵使各个城市做出一些政策调整，楼市的触底反弹也仍需时日。

       毕竟深圳、广州、佛山等城市近期的政策调整力度有限，利好程度不足以冲抵按揭贷和经营带收紧的影响。