[克而瑞]中央重申“房住不炒”,全面定调行业政策有助市场信心恢复

杨科伟、俞倩倩2021-12-15 16:47:07来源:克而瑞

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2021-12-15
  • 报告类型:政策分析
  • 发布机构:克而瑞

  预计年底房地产市场或将有所转暖,成交有望企稳回升;市场较难出现反转行情,整体涨幅预计有限。

  继12月初央行释放“下调存款准备金率0.5个百分点,释放1.2万亿长期资金”的利好消息后,12月8日-10日中央经济工作会议再提房地产,明确“房住不炒”主基调的同时,强调多元化供给,大力发展租赁市场,推进保障房建设,支持房地产良性循环和健康发展。对比历年,今年中央经济工作会议的涉房内容有哪些变化?此次的定调又会对“风雨飘摇”的楼市产生怎样的影响?

  降准后再提“房住不炒”维稳市场预期

  多元化供给保障合理自住需求

  对比2016年以来中央经济工作会议关于房地产行业的表述,“房住不炒”的主基调一以贯之,但政策走向明显由抑制地产泡沫、因城施政的打压性政策向“三稳”预期、支持多元化供给,构建房地产长效机制等维稳性政策过渡。 

  今年再提“房住不炒”可谓意味深长,尤其是在央行刚刚发布降准消息之后,此举避免了市场对于“降准”的过分解读,稳健的货币政策并未改变,降准也绝不意味着“大水漫灌”的救市行动,从而加强对居民理性购房预期的引导。与此同时,还提出了“探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设”等多元化供给措施,旨在满足购房者合理居住需求,降低商品房金融属性,从而促进房地产行业自身的良性循环和健康发展。

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  信贷“松动”惠及居民新增中长期贷款年末“翘尾”

  企业端改善力度有限

  目前来看,房地产信贷政策逐步“松动”已取得不错成效,不过主要惠及居民端,企业端表现并不明显:据人民银行公布数据,11月份,居民中长期贷款增加5821亿元,较上月环比上涨38%, 企(事)业单位中长期贷款增加3417亿元,仍处低位波动。这点也符合中央对于房地产“两维护”初衷,即维护房地产市场的平稳健康发展,维护住房消费者合法权益。 

  微观层面来看,近期个人按揭贷款确实有边际改善的趋势,上海、成都、南京等多城放贷周期大幅缩短,与此同时,广州、深圳、苏州等多城下调房贷利率,可以预期居民按揭贷款仍有望继续松绑,主要体现于提高个人按揭贷款额度、缩短放贷周期、下调房贷利率等,尤其要提高首套及改善性住房按揭贷款的授信额度,进而支持居民自住以及改善性购房消费。 

  企业端改善并不显著也在情理之中,诚如政府对恒大问题的表态:“恒大集团出现风险主要源于自身经营不善、盲目扩张”,央行、银保监会、证监会所能做的也只是配合地方政府和相关部门,做好风险化解工作,本质上还是为了“保交付”,维护住房消费者合法权益,保证市场健康发展。

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  降准驱动12月成交大概率回升但涨幅有限

  “强者恒强”分化持续加剧

  结合楼市表现,11月房地产市场持续转冷,29城环比降幅有进一步扩大趋势,市场仍在进一步“探底”,不过降准和信贷松动的后续效果有望在12月的成交数据中体现,按照历年规律,房地产行情波动与存款准备金率高度相关,凡降准势必会带来一轮行情启动,预计年底房地产市场或将有所转暖,成交有望企稳回升。但考量到今年中央对于涉房资金的严格控制,整体“去杠杆”的主基调并未改变,市场较难出现反转行情,整体涨幅预计有限。 

  不同城市还将出现显著的分化行情:一方面对于需求及购买力相对坚挺的核心一、二线城市,仅迫于短期政策高压或是供需错配问题造成成交回落,12月预计将明显回升,房价大概率走稳;另一方面,部分人多钱少购买力受限的内陆城市,只要刚需自住需求仍在,以价换量还是能取得不错的效果;此外,部分需求及购买力明显透支的弱二、三线城市,短期成交整体回升幅度有限,房价依旧面临一定的下行压力,库存高企的问题仍将延续一段时间。

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