[中房研协]如何理解央行所说的“房地产新发展模式”？

  热点聚焦

  12月28日，中国人民银行行长易纲在接受新华社采访时表示，当前，我国金融体系运行总体平稳，金融风险整体收敛、总体可控。

  在谈及房地产行业相关问题时，易纲表示，前期，个别房企由于自身经营不善、盲目多元化扩张等因素导致风险暴露。个别房企出险后，有关部门和地方政府已积极采取措施，稳妥有序化解风险，满足居民和房地产企业的正常融资需求，市场预期正在逐步改善。房地产市场的结构性调整，有利于形成房地产新发展模式，实现房地产业的良性循环和健康发展。总体上看，对市场经济中发生的风险事件，要坚持市场化、法治化的原则来处理，压实股东和属地的责任，稳妥化解各类风险，保护最广大人民群众根本利益。

  热点评析

  融资与销售双重寒冬，个别房企债务风险加速暴露

  从去年“三道红线”监管要求出台以来，多数房企通过增加销售回款、减少支出、以自有资金偿债等方式，以达成降杠杆的最终目标。同时，金融机构也在今年年初的房地产贷款集中管理新规的影响下，从供给端压缩涉房贷款，按揭贷款、开发贷双双受限。在调控加码从严、信贷环境收紧的叠加作用下，房企正在经历转型期的阵痛。

  从融资端的角度看，据克而瑞统计，其覆盖的80家重点房企的有息负债增速从2017年的37.5%一路走低至2020年的5.4%，债务总额在2020年末达到了70879亿元的高峰。截至2021年中期，有息负债规模增速已降至0.4%，前10房企则较期初下降了2.9%。自今年7月以来，数家房企因流动性危机出现债务违约。这意味着，房地产行业过去高负债、高杠杆、高周转的发展模式已濒临终结，房企“三高”模式下累积的弊端和风险加速暴露，以有息负债撬动销售规模的运营方式难以为继，行业将迈入低杠杆时代。

  从销售端的角度看，自今年7月房地产销售动能减弱信号出现以来，叠加各地调控政策收紧，新房、二手房销售量逐月走低。从百强房企销售额来看，根据克而瑞发布的销售数据，11月百强房企实现销售全口径金额8450.3亿元，延续了自7月以来的下跌趋势，同比降幅进一步扩大至39.3%。同时，单月业绩规模环比由正转负。尽管少数城市以购房补贴等形式提振购房者信心，但市场信心的修复短期尚未显现，多数房企对12月的销售预期信心不足。

  融资收紧、销售下滑、回款放缓，行业整体杠杆水平向下趋势开启，个别债务高企的高杠杆房企资金压力陡增，流动性危机陆续爆发。

  高层密集发声，释放维稳信号

  市场前端不景气，企业整体经营收入下滑，多家房企为降本增效，采取降薪裁员、减少土地购买等资本性支出等手段，行业规模收缩不可避免。

  但房地产作为我国经济支柱行业，仍具有重要的地位和不容忽视的作用，对此，今年9月下旬以来，高层接连发声，释放维稳房地产市场的信号，此外，企业融资端的积极信号也在出现，部分优质房企已有发债的动作，近日，金科、龙湖相继完成债券发行，招商蛇口、融创、金科等在内的多家公司ABS陆续得到交易所反馈。但这并不意味着对房地产行业的彻底开闸，更多地是“纠偏”性质的政策边际改善，以“房住不炒”为核心的金融审慎管理、地方因城施策仍是政策调控的主基调。

  在四季度例会上，央行再次提及“维护住房消费者合法权益，更好满足购房者合理住房需求”，以及“努力做到金融对民营企业的支持与民营企业对经济社会发展的贡献相适应”，预计后续金融端在房企债务展期和融资方面会有更大力度的支持。

  房地产市场结构性调整有利于实现行业良性循环

  从房企的角度来看，在市场结构性调整背景下，表现良好的国有背景房企优势凸显，更受金融机构和资本市场的认可。预计未来，市场结构分化的格局将进一步强化，财务风格稳健的国资房企和优质民企得以进一步提升其规模和行业地位，房地产行业的集中度加速提升，企业间良性循环加速运转。

  从未来房地产行业运作模式来看，围绕“房住不炒”、探索新的发展模式是房地产行业调控的主线，租购并举、加快发展长租房市场、推进保障性住房建设等途径将得到深化发展。预计未来，租赁住房相关法律、法规将不断健全与完善，合适的运营主体得以培育。另外，从商品房的角度来看，为响应高层对“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”的呼吁，房企或将从以前的以价换量路线转移到以质换量路线上来，后续将以优质的产品及服务取胜。

  除企业外，市场结构性调整同样也反映在城市层面。从地域上看，由于产业与人口集聚特点差异显著，不同城市房地产市场供求格局差距很大，部分城市供求关系紧张，仍需采取限售限价等紧缩性调控手段。而另外一些城市，特别是非重点都市圈的三四线城市，由于经济活力不足和新增人口减少，房地产市场需求减弱，交易低迷，房价下跌压力巨大。为缓解房价下跌预期，避免风险进一步扩大，自今年8月岳阳市率先出台“限跌令”以来，已有包括沈阳、昆明、唐山、江阴、张家口、株洲在内的22个城市陆续出台房价“限跌令”。预计后续，各地会继续坚持“稳”字当头，全面落实因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。