[中房研协]官方认为房地产泡沫化发生根本性扭转，金融政策大力度纠偏

  【热点聚焦】

  3月2日，国新办就促进经济金融良性循环和高质量发展有关情况举行发布会，银保监会主席郭树清与五家大型金融机构董事长一同出席，主要介绍促进经济金融良性循环和高质量发展有关情况，并回应市场关心的房地产、影子银行、银行股价、农信社改革等热点问题。

  谈及房地产行业时，郭树清表示，房地产泡沫化、货币化、金融化势头得到根本性扭转。郭树清称，“现在房地产价格有一些调整，需求方面结构也有所变化，对金融业来说是一个好事，但是我们不希望调整得太剧烈，对经济影响得太大，还是要平稳地转换”。

  【热点评析】

  高压政策下，房地产金融降杠杆成果显著

  相较于去年同期国新办新闻发布会上郭树清的说法：“房地产领域的核心问题还是泡沫比较大，金融化泡沫化倾向比较强，是金融体系最大灰犀牛”，相关问题的表述今年已变为“房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转”，这是对房地产金融降杠杆成果的肯定。

  自明确房住不炒定位以来，涉房金融政策一直在进行阶段性调整。2020年8月，控制房企有息债务增长的涉房融资“三道红线”推出，要求房企主动降杠杆，纠正一些房企盲目扩张的经营行为，限制行业有息负债增速；各大商业银行也陆续分档设置房地产贷款余额占比上限、个人住房贷款余额占比上限，收紧涉房贷款的资金供给，从资金端、消费端进一步控制资金的使用。2021年7月，住建部等八部门联合发布通知，重点整治房地产领域突出问题。随后信贷政策不断收紧，热点城市房贷利率接连上调，监管部门严查违规流入楼市的消费贷、经营贷。2021年下半年起，房地产市场降温明显，去杠杆政策效应逐步显现。

  政策叠加加速风险暴露，适度纠偏防范化解重大风险

  但对房地产行业而言，2021年下半年以来，调控政策在具体执行的过程中存在尺度过严等问题，引发了一系列叠加效应，误伤了房企及消费端的合理需求，阻碍了行业的正常循环，销售、投资等数据明显下滑，第二轮集中供地遇冷，流拍率明显上升。对房企而言，受制于融资端收紧、销售端遇冷、信贷环境趋严及偿债压力陡增等因素，过去盲目扩张的房企开始陷入流动性危机，恒大等知名头部房企出现债务违约，引发了市场对行业信用基本面的担忧。对此，自2021年9月以来，监管部门对政策的执行进行了一系列纠偏，管理层多次表态，要“维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益”。

  在积极的引导下，从信贷端来看，降息降准、个人住房贷款发放增加、房贷利率微调、房企开发贷投放加速，行业投融资环境持续改善，房企合理融资需求正在得到满足；从监管端来看，并购贷明确“暂不纳入房地产贷款集中度管理”，且不计入“三道红线”融资限制，同时，商品房预售资金监管新规出台，缓解了房企的流动性压力。

  多渠道助力房企纾难解困，市场有望逐步回归稳健

  针对现阶段房地产市场出现调整的问题，郭树清还表示，“不希望调整得太剧烈，还是要平稳的转换”，这强调了房地产行业平稳发展的重要性。当前房地产政策的主旋律，仍是稳字当头，更多的是要保持调控政策的稳定性和连续性，增强调控政策的精准性和协调性。近期，各地方及行业主管部门也不断发声，多举措助力稳增长。

  从行业层面来看，3月2日，中国房地产业协会向部分房企发出书面调研函，摸底房企债务情况、偿债情况、资产处置进展、化解风险进展情况及在建住宅项目停工等情况，充分体现了房地产行业组织高度关注房地产市场和企业风险。

  从地方政策来看，近期已有河南郑州、广东中山、山西晋中、河南新乡、广西南宁等近50个地区出台政策，对市场进行松绑，具体措施包括下调住房贷款利率、降低首付比例、提高公积金贷款额度等，预计会有更多的城市可能出台稳定楼市的精细化政策。

  从企业表现来看，近期房企融资积极信号不断，3月3日，招商银行分别与碧桂园、美的置业签署并购融资战略合作协议，业务品种包括但不限于并购贷款、并购基金、资产证券化以及基于并购相关业务需求创新的各类融资产品。此外，美的置业近期已经向包括正荣、花样年、雅居乐和金科等多个合作对象伸出援手，收购合作项目的权益，纾困同行，从而推动行业健康发展和良性循环，对于后续活跃房企经营活动、改善市场预期也有积极的作用。