[中房研协]房地产市场利好政策频现,提振效果有待观察

2022-05-05 17:27:22

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2022-05-05
  • 报告类型:政策分析
  • 发布机构:中房研协

  4月下旬以来,从中央到地方,房地产利好政策密集发布,意在稳定市场预期,扭转行业颓势。4 月18 日,央行、外汇局提出要求要因城施策实施好差别化住房信贷政策,合理确定个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求;4月24日,住建部党组召开理论学习中心组学习(扩大)会议,提出要高度重视房地产领域风险,防范化解城乡建设领域风险,坚决守住不发生系统性风险的底线;4月25日,央行决定自2022年5月15日起,下调金融机构外汇存款准备金率1个百分点;同日,网传央行召集商业银行及世茂、中梁、绿地、奥园、恒大等12家房地产公司开会,内容涉及房地产并购、不良资产处置、支持房企合理融资、保证按揭款发放等问题;4月29日,中共中央政治局召开会议,强调要有效管控重点风险,守住不发生系统性风险底线。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求,优化商品房预售资金监管,促进房地产市场平稳健康发展。

  中央层面持续释放稳地产的信号,各地也纷纷因城施策,响应中央号召。据不完全统计,仅4月以来,就有50余个城市及地区优化调整房地产市场管控措施。从政策内容看,政策调整主要围绕放开“四限”、发放购房补贴、提高公积金贷款额度以及下调房贷利率等方面进行,此外,针对二孩、三孩家庭的购房宽松政策亦是重点方向之一。

  从具体城市来看,郑州、大连、南京、宁波、苏州、沈阳、佛山等城市从放开限购、限贷、限售条件、放宽户籍要求等方面发布政策;天津、南京、无锡、兰州、淮安、宜昌等20余个城市则从提高公积金贷款额度、降低首付比例、下调房贷利率等方面促进居民合理住房需求释放;绵阳、无锡等地区给予二孩、三孩家庭购房支持;上海临港区、淮安、常熟、南通通州区提出,支持产业发展和吸引人才,降低人才置业门槛,或在购买新房时给予相应的人才补贴或购房补贴。

  热点评析

  从中央到地方,利好政策频现,稳楼市导向明确

  4月以来中央各部门陆续发声维护房地产市场稳定,直至月末最后一个工作日,中共中央政治局会议召开,会议中对房地产市场提出的要求,是本轮政策的最高指示,是行业基本面改善和投资者信心提振的催化剂。会议上强调的“要有效管控重点风险,守住不发生系统性风险的底线”,说明稳市场、稳预期仍是政策面的基本导向;在坚持“房住不炒”定位的基础上,支持各地从当地实际出发完善房地产政策,意味着中央将坚持调控底线不动摇,各地可以在此基础上,基于楼市实际情况来制定政策、平衡供求关系,在当前楼市遇冷的背景下,为各地政策松绑提供了更大的空间;支持刚性和改善性住房的需求,有利于促进合理需求的释放,也有利于打通二手房、新房和土地市场的循环,后续有望对刚需和改善型购房提出更具体的信贷、税收等支持措施;优化商品房预售资金监管,有利于提高房企对商品房预售资金使用的灵活性,对此前部分地区过于严格的预售资金管理办法,亦有一定的纠偏作用。与去年12月政治局会议对房地产的表述相比,此次会议更加注重房地产市场平稳健康发展,而对“推进保障性住房建设”相关内容未作提及。

  为响应中央号召,各地政府也随之因城施策放松调控措施,且力度不断加大。从出台政策的城市能级来看,调控松绑的城市正在由三四线城市逐步向一二线城市扩围,这是近期地方楼市新政呈现的最大特点,意味着热门地区同样存在稳楼市的需求。

  从出发点来看,各地新政,不仅是为了落实中央支持合理住房需求的政策导向,也是根据自身房地产市场实际情况,针对性地优化调整管控措施:部分城市放开“四限”,降低置业门槛和购房贷款利率,提高购房意愿,减轻置业压力;部分城市提高各类购房群体的公积金贷款额度,充分体现了公积金贷款在落实“支持合理住房需求”中起到的作用;部分城市侧重产业结构和人口结构调整,结合人才引进政策,强化对二孩三孩家庭的住房支持,加大需求端扶持力度,有助于加快潜在的刚需及改善需求释放。

  房地产市场能否回暖仍有待观察

  综合来看,虽然政策暖风不断,但具体政策落地仍需时间,当前楼市不确定性仍然较强,市场信心较弱,整体投资意愿下降,行业预期尚未出现明显改善。一方面,从需求端来看,在多地楼市持续遇冷、疫情反复、防控举措严格的影响下,购房需求释放受阻,观望情绪较重,市场恢复节奏存在较大不确定性;另一方面,从供给端来看,企业主体信用风险仍在继续发酵,房地产产业链投资依旧面临下行压力,房企销售承压,去化周期拉长,拿地及推盘意愿不足,部分热点城市新增供应不及预期,行业供给受限。

  因此,在当前的形势下,市场的恢复节奏不会太快,二季度整体市场依然不容乐观,政策的覆盖范围和力度都还有进一步提升的空间,预计二季度仍将是政策集中发力期,将有更多城市加快政策调整节奏,后续随着宏观政策、调控政策改善空间进一步打开,购房者预期和置业信心有望逐步企稳;而随着多方助力拓宽融资渠道,房企流动性风险也将逐步化解,房企拿地重新开始活跃,市场交易数据将随之改善。

  分化将是未来的主旋律

  尽管楼市利好政策频出,但分化将是未来房地产市场的主要特点之一。

  对城市和地区而言,部分城市和地区虽放松了限制性政策,但短期效果有限,市场仍存在较大的下行压力;与此同时,个别热点城市市场情绪有所修复,新房、二手房成交规模整体呈回升态势,房价稳中有涨,以北京为例,3月以来,北京新建商品住宅周度成交面积、二手住宅周度成交套数整体均呈现上行态势,环比增长近一倍,其中新房成交面积逐渐接近2021年同期水平;二手住宅3月成交超1.7万套,为2021年下半年以来月度最高值。除此之外,广州、杭州、合肥等城市新房、二手房市场均出现一定企稳迹象。预计后续,热点一二线城市房地产市场有望率先恢复,并带动二线及三四线城市房地产市场回暖,而部分基本面较弱的城市或将继续调整。

  对房企而言,在行业规模基本见顶、利润空间持续受到压缩的背景下,房企间分化加剧。那些信用状况良好、长期保持财务自律、现金流充沛的优质房企,在穿越行业周期时有能力掌握主动权,保持风险可控。在高层密集提出为房企提供金融支持的背景下,资源调配也会向优质龙头房企倾斜。预计后续,更为精细化的利好政策也将不断释放,推动优质房企兼并收购困难房企,加速行业出清。

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