[中房研协]多地积极执行中央指示，纷纷出台优化预售资金监管政策

  【热点聚焦】

  5月9日，吉林市人民政府发布《关于印发疫情期间促进房地产业恢复发展若干政策措施的通知》，指出要降低项目资本金监管比例、降低商品房预售资金监管比例等多项措施。

  5月10日，山西省住房和城乡建设厅、中国人民银行太原中心支行、山西银保监局印发《山西省商品房预售资金监管办法》，提出非重点监管资金（超出监管账户内重点监管额度以外的资金）可由房地产开发企业提取使用，优先用于预售项目工程建设和偿还本项目贷款等；同时监管部门可以根据房地产开发企业动态考核、信用评价及资产负债情况，适当降低或提高其节点留存重点监管资金额度，但每个节点降低或提高的比例不得超过5%。

  【热点评析】

  地方政府积极执行中央指示，陆续出台“优化商品房预售资金监管”政策

  据统计，在中央政治局会议明确给出“优化商品房预售资金监管”的指示后，徐州、梅州、岳阳、长春、惠州、山西省、吉林等省市纷纷出台预售资金监管调整政策，以提高预售资金使用效率，保障预售资金用于工程建设，促进地方房地产市场平稳健康发展。从优化资金监管的具体措施来看，长春、连云港、徐州都提出采取担保方式。其中，长春允许符合条件的商业银行为房地产开发企业出具保函，以保函替代预售监管资金；连云港提出探索采取担保方式，释放一定数额资金用于房地产项目的建设和运营。徐州、梅州、岳阳等地则提出优化商品房预售监管资金支取节点。其中，徐州提出由原来的按预售批次调整为按栋支取重点监管资金；梅州提出增加预售款提取次数。另外，惠州提出确保监管额度内的资金专款专用；山西省、吉林市降低商品房预售资金监管比例。

  楼市调控的关键在于各地政策的切实落地和执行力度，当前缓解房企流动性压力仍需可见预售资金的支取和使用

  尽管今年2月全国性商品房预售资金监督管理办法已经出台，意在纠偏部分预售资金监管收紧过度的城市，为缓解房企因预售资金从严监管而导致的流动性压力。但从落地效果来看，预售资金的宽松力度与金融机构的实际执行力度较弱，部分房企仍然因其监管账户资金流转不畅而影响了开发项目的健康发展运营等方面。

  事实上，对于预售监管资金占预收账款或合同负债比重高、且还未出现信用违约的房企而言，在确保项目交付的前提下，提高商品房预售资金使用的灵活性确实会利好他们在局部城市获得更多流动性，也可以刺激他们通过高效去化、销售回款，获得合规资金的使用权，为稳定可持续经营和恢复投资信心提供支撑。而至于如何优化和完善预售资金监管方面，后续地方还可以改进的方向还包括：合理允许部分高信用房企以银行保函解冻部分监管资金；不再“一刀切”，而是梯队化预售监管放松，针对信用等级较高的房企，预售资金留存比例适当降低；进一步放开预售资金的监管时间点等等。