[中房研协]郑州、温州等多地启用房票

2022-06-21 08:39:04来源:中房研协

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2022-06-21
  • 报告类型:政策分析
  • 发布机构:中房研协

  热点聚焦

   近日,一份落款日期为6月10日的《郑州市大棚户区改造项目房票安置实施办法(暂行)》(下称“《房票安置办法》”)的文件在网上流传。根据该文件,郑州中心城区的房子被征迁后,被征收人得到的不是货币补偿或回迁房,而是一张房票,凭房票,被征收者可在郑州市内重新购买商品房。根据《房票安置办法》,房票所需房源由自愿参与该工作的房企提供;实施房票安置后,新征收项目原则上不再新建安置房。

    6月17日,温州市住建局在官方公众号“温州住建”发布了《温州市支持合理住房需求的阶段性政策》,其中提到,原则上全面停止安置房新建,推进房屋征收房票政策全覆盖。落实政府商定房票购买商品房优惠项目目录。推进房票市区全域流转。推进房票在人才购房补贴、政府项目支付、土地出让金支付等领域的应用。

  热点评析

  目前启动房票制度的地区多存在库存高企、去化压力巨大的情况

  房票政策并非郑州、温州首创,今年二季度以来,信阳在4月1日率先推出房票,奖励金为5%,购房款不得低于房票票面金额的85%;4月下旬,江苏常熟也将拆迁补偿折成补偿及定向房票。目前启动房票制度的地区多存在库存高企、去化压力巨大的情况。以郑州为例,目前,郑州的商品房狭义库存1395万平方米,去化周期高达34个月。今年以来,郑州连续数次出台楼市纾困政策,6月15日推出首套房贷款利率4.25%、二套房首付比例降至40%、开展全市商品房促销月活动等,虽然市场活跃度有所提升,但购房者信心、市场活力、商品房去化等都亟待盘活提升。从成交量方面来看,5月郑州新建商品住宅成交42.6万平方米,环比下跌16.5%,同比减少50.2%;二手房成交33.5万平方米,环比上月继续下跌14.2%,同比微增3.6%。从价格方面来看,据国家统计局最新数据,2022年5月份,郑州新房房价环比下跌0.1%,二手房房价环比下跌0.5%。而自2021年8月以来,郑州一手、二手房价已经连续10个月双双下跌,近期的托底政策效果尚未显现。

  对房地产市场而言,部分地区库存过剩,楼市成交热度大幅衰减,使用房票安置可以快速消耗部分存量,有利于楼市去库存,促进房地产市场流通效率。因此,在同类库存压力巨大的地区,房票模式仍有望继续推行,但房票安置只能起到阶段性的缓解作用,无法从根本上扭转购房者预期。

  房票模式有利于区域楼市定向去库存

  所谓“房票安置”,即征收人比照货币安置、产权调换的政策,将计划安置的房屋转换为货币,以房票形式出具给被征收人。被征收人可使用房票在全市范围内购买商品房,且不计入家庭限购套数。选择房票安置后,视同放弃回迁房。此外,各地一般会设置奖励金额,房票可用于抵扣房款的规模,一般要大于选择现金补偿居民所能获得的补偿款。

  政策强调,购房款不得低于票面金额的一定比例,就是鼓励用足额度,减少兑付现金。被征收人若选择放弃房票,就意味着放弃8%的政策性奖励;而放弃房票选择现金补偿更无法保障补偿到位的时效。相反,房票买房即时效应明显,且不限购,凭商品房买卖合同可以直接入学,还可以获得房票一定比例的现金奖励。相比较下,房票优势明显。

  在房地产库存高企的当下,多地重启棚改房票安置制度,意味着新一轮去库存正悄然开启。对市场而言,房票在使用上具有时间限制及区域使用限制。郑州要求房票在1年内使用,即强制增加了一批购房需求,对于当地楼市的成交量能够起到一定的刺激作用;而在货币化安置的情况下,被征收人手中的补偿款流向未知,可能流向房地产外的其他消费品,甚至有可能流向其他城市和地区。因此,房票的使用具有定向性,阻断了被征收人去外地购房或持币观望的可能性,对于精准去库存具有一定的促进作用,有利于改善区域市场供求关系,带动区域市场升温。

  多因素影响各方参与积极性,执行细则有待进一步完善

  对被征收人而言,如果选择房票安置,就意味着既放弃房屋产权调换,也不领取现金,而是以一种未来可以用于购房的结算凭证,在一定的期限内抵扣购房价款。但当前房地产市场信心较弱,即便给予优惠,购房者也可能倾向选择现金补偿。另外,房票在兑付的过程中,可选楼盘的局限性以及选房期间的顺位关系,也影响了被征收人选择房票的积极性。

  对房企而言,热销项目更偏好对现金的回收,因此可能为使用房票设限;而相对滞销的项目,持有房票的购房者可能并不愿意选择,因此房企可能加速房票兑付结算。此外,回款能否保障也是房企的一大顾虑。

  对地方政府而言,房票有利于延迟地方支付,盘活现金流,减轻产权调换或实物安置的压力,但因房票总金额更大,在执行的过程中也增加了地方拆迁补偿的总代价,增加了地方财政压力。目前,房票模式仅在部分地区运行,如何与因城施策、住房差别化信贷等政策对接,其执行细则仍有待进一步探究。

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