[克而瑞]政策月报｜68省市高频救市，19城重启房票去库存

  6月，中央进入政策“静默期”，地方放松政策继续保持高频节奏，政策力度托举并用。

  6月，中央进入政策“静默期”，地方放松政策继续保持高频节奏，政策力度托举并用。具体而言，68省市出台80次放松政策，10城落地房票安置。本月地方放松政策有哪些新变化？未来房地产政策又将如何走向？

  68省市出台80次政策

  郑州、九江、宝鸡等加码救市

  2022年上半年，185省市出台322次放松政策，而在4.29政治局会议之后，地方放松政策频率明显加快。5月，102省市出台125次放松政策，政策频次创上半年新高。6月，68省市出台80次放松政策，政策依旧保持高频节奏。

  政策力度由托而不举到托举并用。6月，广州、南京、武汉等核心一、二线城市跟进放松调控，但政策力度较弱，尤其是限贷政策未见实质性松绑。郑州、九江、宝鸡等弱二线及三四线城市纷纷加码救市政策组合拳，以便刺激居民购房消费。

  聚集6月放松政策，主要涉及以下八方面内容：

  其一，6城放松限购，广州、青岛和九江首次放松限购，武汉、南京和佛山升级放松限购。例如武汉进一步放松限购，本市户籍居民在限购区域已有2套住房可新增购买一套，在经济开发区、东西湖区、黄陂区、江夏区、蔡甸区、新洲区等区域的住房不计入家庭住房套数；非户籍家庭社保缴存年限由1年调整为3年内累计6个月。

  其二，15省市放松限贷，襄阳、蚌埠、商丘等三四线城市首套房首付降至2成、二套房首付降至3成。例如襄阳，首套房首付比例由30%调整为20%，二套房首付比例由50%调整为30%。值得一提的是，温州推出“安居贷”产品，贷款期限在10年以上的首套住房按揭人员，前3年仅需按月支付贷款利息，第4年再开始分期还本付息。

  其三，仅西宁取消限售，暂缓执行新购买的住房限售2年。

  其四，55省市放松公积金贷款，涉及调升公积金贷款额度、降低首付比例、支持提取公积金付首付等。例如杭州，无房无贷家庭首次购房，公积金贷款额度上浮20%，其中单身从50万元提高到60万元，夫妻双方从100万元提高到120万元。

  其五，10城减免房地产交易税费，并下沉到浦江、莒南、广水等县级市。例如浦江县，6月1日至9月30日，购买首套房全额补贴契税；购买二套及以上住房，补贴80%的契税。10月1日至12月31日，购买首套房补贴80%的契税；购买二套及以上住房，补贴60%的契税。

  其六，22城实行购房补贴，人才可享受更高的补贴标准。例如厦门湖里区，对新引进的高层次教育人才、卫生人才、社会工作人才，按相应层次分别给予20-100万元不等的安家补贴，贡献特别突出的人才可享受每人最高200万元购房补贴。

  其七，12省市放松预售资金监管，涉及降低重点监管资金、提升资金拨付比例、允许银行保函替代等。例如成都，信用良好的房企提供见索即付性银行保函，保证额度可提高10%，最高不超过50%。

  其八，11城调降土拍门槛，涉及降低土地竞买保证金、延期缴纳土地出让金等。例如西宁，土地竞买保证金按挂牌起始价的20%执行，出让合同签订后一个月内缴纳土地出让款的50%，剩余价款可在1年内分期缴纳。

  房票安置扩至19城

  意图去库存稳土地激活市场循环

  6月，郑州、南京溧水、宁波海曙等10城落地房票安置，以便刺激居民购房消费，助力房企去库存。主要涉及以下六方面内容：其一，房票面值普遍高于货币补偿款；其二，房票使用有限期大都控制在12个月以内；其三，政府搭建“房源超市”，房票安置享价格优惠；其四，购房款大都不低于房票金额的85%，房票余额可退还；其五，辅以税收减免或购房补贴刺激房票安置；其六，房企依进度与地方政府结算房票资金。

  截至目前，房票安置城市扩至19城。相对而言，郑州房票政策力度较强，提倡优先使用房票，并享受三重购房优惠：包括免征契税，安置补偿权益8%的奖励以及不计入家庭限购套数。值得一提的是，郑州部署六大举措稳住经济大盘，提及积极对接国开行3000亿元棚改资金，确保6月底前集中签约6万套安置房。

  中央进入政策“静默期”

  试点保租房REITs盘活存量资产

  6月，中央进入政策“静默期”，主要是督促落实稳地产政策措施。例如央行副行长潘功胜表示，及时校正金融机构的过度避险行为，保持房地产融资平稳有序，加大并购金融服务力度，支持以市场化方式出清风险。

  政策红利加持下，保租房REITs进入实操环节。6月22日，深交所表示，稳中求进扩大REITs试点规模，加快推进保障性租赁住房REITs落地。24日，深交所发文表示，支持保障性租赁住房、能源、水利等行业企业发行基础实施公募REITs。

  据悉，首批2单保障性租赁住房REITs已正式向沪深交易所提交申报材料，分别为厦门安居集团REITs、深圳人才安居REITs。我们认为试点保租房REITs将有利于盘活存量资产，并吸引社会资本参与保障性租赁住房建设，全面提升保障房覆盖率，更好解决新市民、青年人住房问题。

  支持房企合理融资和居民按揭

  地方落地更大力度组合拳

  展望下半年，房地产金融政策有望实行逆周期调节，房地产行业也将从去杠杆转向稳杠杆。一方面，继续支持企业合理融资需求，保持房地产融资平稳有序，尽快恢复房企经营“造血”功能。另一方面，进一步放松居民按揭贷款政策，涉及全面下调首付比例、放松限贷政策标准、继续下调房贷利率等，以便支持刚需和改善购房消费，引导房地产交易尽快恢复正常化。

  房地产市场真正回稳仍需救市政策组合拳助力。其中，一线城市调控政策难言退出，但存在局部放松的可能性。二线及三四线城市政策力度继续加码，有望全面取消“四限”，让市场信号不再失灵。压力城市还需落地财税刺激、房票安置等必要的救市政策措施，以便减缓市场下行压力。