快评|5年期LPR“破4”降幅超预期,稳楼市政策还有多少空间?

政策分析杨科伟、李诗昀 2024-02-20 15:33:21 

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2024-02-20
  • 报告类型:政策分析
  • 发布机构:克而瑞

  2月20日,央行公布最新一期LPR报价,5年期及以上LPR调降25BP至3.95%,此次降息将对房地产市场产生哪些影响?降息之外,房地产政策还有哪些调整空间?

 01

  降息节点符合预期

  但5年期LPR调降25BP幅度超预期

  2月20日,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,1年期LPR为3.45%,上次为3.45%;5年期以上LPR为3.95%,上次为4.2%。

  此次降息的节点基本符合市场预期。一方面,近期降准以及商业银行下调存款利率,有效降低银行资金成本,打开了LPR下行空间,另一方面,央行多次释放降息信号,比如《四季度货币政策执行报告》就明确提到进一步完善贷款市场报价利率形成机制,发挥存款利率市场化调整机制作用,促进社会综合融资成本稳中有降。

  但降息幅度远超市场预期。2019年8月以来,5年期及以上LPR总计调整过8次,在此之前最大降幅为15BP,发生在2022年5月和8月,剩余5次降幅在5-10个基点,因此,本次25BP降幅创LPR机制设立以来之最。

  02

  增量房贷降息、存量房贷减负稳市场

  降低融资成本稳主体

  降息利好房地产供需两端。需求端,5年期LPR作为房贷的利率锚,其下调将直接带动房贷利率下行,以上海为例,多家商业银行已将首套房贷款利率调至3.85%(LPR-10BP),二套房贷利率4.25%(LPR+30BP)。房贷利率下调后,对于新增按揭贷款者而言,同样是贷款100万,等额本息30年,可比之前节省约5万元的利息支出,每月月供减少150元,这将调动部分有明确置业意愿群体的积极性,加速其释放购房需求,但对于更多潜在购房者而言,降息带来的刺激并不足以抵消其“看跌等降”的观望情绪,因此所能撬动的购房需求规模仍然比较有限。

  对存量房贷而言,有利于减负担、促消费,存量房贷的房贷利率将在重新定价日(一般是明年1月)调整,届时居民月供偿还压力将有所减轻,后续消费潜力有望得以释放。

  供给端,LPR利率下调也将降低开发企业融资成本。不仅限于降息,2024年以来,金融支持房地产举措密集发布,协力稳主体。第一,融资协调机制快速落地,截至19日,已有超过1600亿元的房地产“白名单”项目融资通过银行的审批,部分项目首笔贷款已经发放。第二,“三大工程”试点扩围并获资金驰援,去年末央行净投放3500亿元PSL,用于支持“三大工程”建设,国开行、农发行向30余个城市的城中村改造项目发放专项借款,首批累计投放金额超249亿元,总授信额度超过5600亿元,此外,专项债保障性安居工程领域新增城中村改造、保障性住房两个细分投向,保障性住房、城中村改造已列入2024年中央预算内投资支持范围。

  03

  除金融信贷支持外

  地方调控及财税支持等仍有调整空间

  除此之外,房地产政策还有哪些调整空间?一方面,减税降费,下调住房交易税费,稳需求进而稳市场,比如购买家庭唯一住房或改善住房,减征免征契税,再比如缩短购房增值税、个人所得税征免年限。

  另一方面,地方调控进一步优化,春节前后北上广深四城齐聚放松限购,开启新一轮政策松绑潮,结合住建部“赋予地方更大调控自主权”的表态,我们认为,未来一线城市以及杭州、成都等强二线城市四限政策仍有明显松绑空间,其余多数二三线城市住房交易行政限制基本已经全面解除,剩余可优化政策主要包括限贷套数认定、公积金、购房补贴等。

中国城市住房价格288指数

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指数环比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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