导语

  上海此时出台新政用意为何？预计会收获怎样的效果？

  5月27日，上海大幅调整限购、限贷、公积金等政策，政策松绑力度达到2011年以来最大。上海此时出台新政用意为何？预计会收获怎样的效果？

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  上海调降非户籍限购门槛、首付比、房贷加点

  政策松绑力度达到2011年以来最大

  5月27日，上海出台新政，大幅调整限购、限贷、公积金等政策。限购：非沪籍购房门槛大幅降低，社保要求由5年改为3年，单身非户籍由只能买外环外改为可买外环外新房和全域二手房，新城、临港等社保要求更是降至2年和1年，限购套数多子女家庭增加1套。限贷：首付比例基本接近国家规定的底线，由首套30%、二套50%分别降为20%、35%，房贷利率下限大幅调整，由首套LPR-10BP、二套LPR 30BP降为首套LPR-45BP、二套LPR-5BP，即调整幅度多达0.35个百分点，将明显降低购房按揭成本。公积金：贷款额度由单方60万、双方120万提高至单方80万、双方160万，最低首付比例也调整至与商贷保持一致。

  此外，在支持国有平台公司收储房源、支持困难家庭“以旧换新”、推进“两旧一村”改造等方面，均有支持性举措。

  2011年以来，上海住房限购政策仅仅做过几次微调，比如2021年1月加码离婚限购和法拍限购，2023年10月以来金山、奉贤、青浦局部松绑限购，2024年1月放松外环外单身限购。除了限购之外，上海房地产调控政策的松绑主要集中在2022年以后，其中影响最深远的是以下三次：2023年9月执行认房不认贷，12月调整普宅标准不再看总价、下调首付比例和房贷LPR加点，以及今年1月允许单身非户籍人员缴满5年社保后购买外环外住宅。可以说，527新政是上海2011年以来房地产政策调整幅度最大的一次，力度也超出市场预期。

  调整后，上海的调控政策将比北京、深圳更宽松。目前，除了海南以外，全国仅剩余北上广深津5个城市还在执行住房限购，新政后上海限购政策已经明显宽松于买房还要5年社保的北京，限购政策严格度基本和深圳持平，但限贷政策比还未落地降首付比的深圳要宽松。

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  横向对比上海楼市韧性犹在

  纵向来看面临降温压力

  相比较北京、南京等其他核心一二线城市，上海楼市整体韧性犹在。体现在：第一，新房成交并未失速，前4月新房成交累计同比降44%，跌幅排在5个重点城市中游位置，5月新房成交低位回升，较4月日均环比增长82%；第二，库存风险无虞，消化周期在警戒线内，截至4月末，上海狭义库存面积为772万平方米，库存消化周期为12.2个月，低于18个月的警戒线，去库存压力要明显轻于北京、深圳、南京；第三，二手房交易活跃度尚可，表现强于京宁、弱于深杭，前4月，上海二手住宅成交累计473万平方米，在去年的高基数下累计同比也仅下降16%，5月前26天，上海共计成交二手住宅97万平方米，较4月月均下降19%，回调幅度要小于北京、南京。

  不过上海楼市仍然面临降温压力，开盘平均去化率持续走低，4月已降至35%，非市区平均仅24%。2023年1月以来，上海新房开盘平均去化率由70%以上逐级回落，2024年以来普遍在4成左右徘徊，整体去化表现弱于北京和杭州。且上海市区、郊区项目表现分化，市区项目4月平均去化率为82%，而非市区项目当日平均仅去化24%。外环沿线热区大虹桥板块，全面失守，大虹桥在长期高供应下，市场近年来加速下滑。本月华润虹桥润璟加推126套入市，当日仅去化8套。

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  超预期力度新政将有效提振市场信心

  预计来访、认购、带看等指标跃升

  参照其他城市，新政后市场活跃度均有所提升。典型如杭州，来访认购方面，第20周单盘来访量为160组，环比上涨45%，较4月周均上涨50%；单盘认购量为6.4套，环比涨64%，较4月周均涨19%，部分热盘再现“社保巨子”。成交方面，尤其是二手房，19周以来成交持续高位运行，且在高基数的情况下保持同比正增长。

  由此我们相信，上海此次超预期力度的楼市新政将有效提振市场信心，尤其是过往被社保要求限制住的非沪籍居民，以及因首付比及房贷利率而趋于观望的改善客群，将踊跃入市。预计政策成效将率先体现新房的来访认购端，以及二手房的带看量等数据层面。